国税庁は2026年7月1日、令和8年分の路線価等を公開しました。評価時点は2026年1月1日で、相続税や贈与税で土地を評価するときの基準です。路線価のない地域では、固定資産税評価額に評価倍率を掛けて評価します。
固定資産税の納税通知書の評価額を見て、「この土地の路線価は、いくらなのだろう」と調べ始めた方もいるでしょう。ところが、ニュースで報じられる路線価と、固定資産税の評価に使われる路線価は、別の物差しです。
この記事では、前半でこの疑問に、国税庁と各自治体の公表資料（2026年10月時点）で答えます。後半では、固定資産税路線価の仕組み、調べ方、評価証明書の種類を順に確認します。個別の手続きは、お住まいの自治体に確認してください。
1. 固定資産税の評価額は1600万円、相続の評価額は4000万円。同じ土地でなぜ2倍以上も違う？
「実家の土地と建物を相続します。固定資産税の通知書の評価額は、1600万円ほどでした。ところが、相続の手続きでは4000万円と言われ、計算を間違えたのかと、通知書を何度も見返しています。同じ土地なのに、なぜ2倍以上も違うのでしょうか」。
この疑問は、一人の事情に見えますが、同じ仕組みは、土地を持つ人にも当てはまりえます。答えは、次の3点です。
- 固定資産税の評価と、相続税の評価は、別の物差しです。固定資産税路線価は地価公示価格の7割、相続税路線価は8割が目途です
- 編集部の試算では、7割と8割の違いだけなら、相続税の評価は、固定資産税の評価の約1.14倍（8÷7）です。2倍以上の差の理由は、確認した資料からは分かりませんでした。評価証明書などで、土地と建物の内訳を確認してください
- 相続税の評価では、家屋は固定資産税評価額と同じで、土地は相続税路線価（路線価のない地域は、固定資産税評価額に評価倍率を掛けた額）で評価します
2. 固定資産税評価額と相続税評価額はどう違う?路線価の有無や建物など4つの場合を国税庁と自治体の資料で確認
読者の方が気にしそうな「もし」を、国税庁と自治体の資料、編集部の試算で確認します。いずれも、ご自身の評価額を確定するものではありません。
- もし、路線価のない地域の土地なら：相続税の評価は、固定資産税評価額に評価倍率を掛けて行います（国税庁）
- もし、建物があるなら：相続税の評価額は、家屋は固定資産税評価額と同じです
- もし、7割と8割の違いだけなら：相続税の評価は、固定資産税の評価の約1.14倍です（編集部試算）
- もし、次の評価替えを知りたいなら：令和9年度です。令和6年度が基準年度です（大阪市の案内）
ここからは、この答えの前提になる仕組みを順に確認します。固定資産税路線価とは何か、相続税路線価との違い、調べ方、令和9年度の評価替え、評価証明書の種類の順です。
3. 固定資産税路線価とは：課税のために街路に付けられた価格
富津市の案内によると、固定資産税路線価は、固定資産税の課税のために街路に付設された価格です。3年ごとに市町村が定めます。
路線価は、街路に面する標準的な土地の1平方メートルあたりの価格を表します。東京23区の路線価公開のページでは、街路に沿接する標準的な土地の単位地積(1平方メートル)あたりの価格を表示したものと説明されています。
個々の土地の評価額は、この路線価をもとに、土地の形や道路との位置関係などに応じた補正を加えて計算されます。納税通知書に載る評価額の背景には、この路線価があります。
富津市は、宅地の評価水準について、平成6年度に、全国一律に公示価格の7割とする評価替えが行われたと説明しています。固定資産税路線価は、地価公示価格の7割を目途にしているとされます。
4. 固定資産税路線価と相続税路線価の違い：決める人も、頻度も、水準も違う
ニュースで報じられる路線価は、多くの場合、相続税や贈与税のための路線価です。国税庁が毎年定めており、富津市の案内では、地価公示価格の8割を目途にしています。
これに対し、固定資産税路線価は、市町村が3年ごとに定め、地価公示価格の7割を目途にしています。同じ土地でも、税金によって使う路線価と水準が異なるということです。
両者の違いは、目的、決める人、更新の頻度、水準の目途の4つで整理できます。国税庁のタックスアンサーによると、相続税の路線価は、路線に面する標準的な宅地の1平方メートルあたりの価額で、路線価図には千円単位で表示されます。
一方で、固定資産税路線価の図が千円単位で表示されているかどうかは、今回確認した公式ページでは分かりませんでした。単位は、閲覧するページや冊子の表示を、必ず確認してください。
4.1 【固定資産税路線価と相続税路線価の違い】
- 課税の目的：固定資産税路線価は固定資産税、相続税路線価は相続税と贈与税のためのものです
- 定める人：固定資産税路線価は市町村、相続税路線価は国税庁が定めます
- 更新の頻度：固定資産税路線価は3年ごと、相続税路線価は毎年です
- 水準の目途：固定資産税路線価は地価公示価格の7割、相続税路線価は8割です
この表は、自治体が公表している説明をまとめたもので、個別の土地の評価が必ずこの比率になるとは限りません。目途とされる水準の目安として受け取ってください。相続との関係は、速報【令和8年路線価が発表】5年連続上昇！東京・銀座がトップ「最高額5336万円」相続財産のおよそ3割が土地！もあわせてご覧ください。
5. 固定資産税路線価の調べ方：全国地価マップと自治体の公開ページ
固定資産税路線価は、全国地価マップで閲覧できる対象として、トップページに明記されています。ただし、閲覧できる年度や、価格の単位は、トップページでは確認できませんでした。
自治体が自分のページで公開している場合もあります。藤沢市は、固定資産税路線価図のデータを公開しており、令和8年1月1日時点のデータの案内と、全国地価マップへのリンクを掲載しています。
東京23区の場合は、路線価公開のページがあります。令和6基準年度の路線価は、令和5年1月1日時点の適正な時価を評定して設定されています。基準年度の価格は、その前年の1月1日時点を基準にしている点に注意が必要です。
また、掲載されている版が最新でない場合があるため、最新の情報は最寄りの都税事務所の冊子で確認するよう、注意書きがあります。調べる際は、価格の基準日と年度を、あわせて確認するようにしてください。
6. 【編集者の視点】
路線価は、相続税のニュースで広く知られている一方、固定資産税路線価は、見る機会が少ない指標です。同じ「路線価」という言葉でも、決める人、更新の頻度、水準が違うため、混同したまま数字を比べると、判断を誤りやすくなります。
特に、単位の扱いには注意が必要です。相続税路線価の図は千円単位で表示されますが、固定資産税路線価の図が同じ表示かどうかは、確認できていません。閲覧する資料ごとに、単位の記載を確かめる習慣が大切です。
7. 令和9年度は次の評価替え：令和7年度と8年度は原則据え置き
土地と家屋の価格は、3年に1度の基準年度に見直されます。東京都主税局によると、令和6年度が基準年度で、第2年度の令和7年度と、第3年度の令和8年度は、原則として価格が据え置かれます。
大阪市の案内では、次回の基準年度は令和9年度で、令和8年度は第3年度にあたります。つまり、令和9年度の納税通知書から、価格が改めて見直されることになります。
賦課期日は、毎年1月1日です。その年の1月1日現在の利用状況を基準に課税されるため、土地の使い方が変わる場合は、変わった時期も税額に関わります。
次の基準年度の具体的な変更内容は、今回確認した公式ページには見当たりませんでした。令和9年度の評価替えに関する国の通知は、原文を確認できていません。最新の情報は、不動産のある市区町村の案内で確認してください。
8. ほかの土地と比べたいときは「縦覧」：東京23区は4月1日から6月30日
自分の土地や家屋の価格が適正かどうかを確かめたいとき、同じ地域のほかの土地や家屋の価格と比べられる制度があります。東京都主税局は、固定資産税にかかる土地・家屋の価格などを見られる縦覧の期間を、令和8年4月1日から6月30日としています。
次の年度の縦覧の内容は、令和9年3月に更新される予定と、東京都主税局のページに案内されています。縦覧できる情報の範囲や、価格に疑問があるときの手続きについては、今回確認した公式ページでは十分に確認できませんでした。
価格に疑問がある場合は、通知書が届いたら早めに、不動産のある自治体の資産税の担当窓口に相談してください。制度の期間や手続きは、自治体ごとに異なる場合があります。
9. 固定資産税の評価証明書：種類ごとに用途が違う
不動産の価格を証明する書類には、いくつかの種類があります。横浜市の案内によると、公課証明書は競売の申立てや売買の税の精算、評価証明書は訴額の算定などに使われます。
名寄帳兼補充課税台帳は、所得税の申告や、相続のときの参考資料になります。静岡市の案内では、評価証明書には評価額が記載され、名寄帳の写しには、市内に所有するすべての土地と家屋が記載されるとされています。
公課証明書と評価証明書の定義の違いを説明した一次資料は、今回確認できませんでした。自治体によって書類の名称や、記載される内容が異なる場合があるため、必要な用途を窓口に伝えて、適切な書類を確認してください。
府中市の案内では、最新年度を含む5年度分の証明書を発行でき、1枚に土地と家屋を合わせて5筆または5棟まで記載できるとされています。ほかの自治体でも、発行できる年度の範囲や枚数の数え方が異なる可能性があります。
10. 評価証明書の取得方法：手数料、コンビニ交付、代理請求は自治体で違う
手数料は、自治体ごとに異なります。府中市は、窓口が1枚250円、郵送とオンラインが1枚400円です。静岡市は、1年度あたり土地1筆・家屋1棟ごとに300円で、同じ名義の場合は加算があります。
横浜市は、区役所税務課で、土地1筆・家屋1枚ごとに300円などと案内しています。大阪市は、郵送で1件300円です。コンビニ交付は、1件200円で、利用できる条件が決まっています。
大阪市のコンビニ交付は、マイナンバーカードなどが必要で、1つの区内に土地1筆1画地だけ、または家屋1個だけを所有する人の資産を、本人分に限り2年度分取得できます。静岡市は、コンビニでの取扱いはありません。
10.1 【評価証明書の手数料とコンビニ交付の例(自治体別)】
前提条件：各自治体の公式ページの案内(2026年9月30日時点で確認)。手数料は改定される場合がある2/2
出所：横浜市「固定資産に関する証明書」、府中市「固定資産(土地・家屋)評価証明書」などを基にLIMO編集部作成
- 横浜市：区役所税務課で土地1筆・家屋1枚ごとに300円などで、コンビニ交付の可否は確認できませんでした
- 府中市：窓口は1枚250円、郵送とオンラインは1枚400円で、コンビニ交付の可否は確認できませんでした
- 静岡市：土地1筆・家屋1棟ごとに300円で、同じ名義の場合は加算があり、コンビニ交付の取扱いはありません
- 大阪市：郵送は1件300円、コンビニは1件200円で、条件つきでコンビニ交付ができます
横浜市では、取得できる場所によって、扱える書類の範囲が異なります。区役所の税務課では、ほぼすべての種類の証明書を取得できますが、行政サービスコーナーでは、公課証明書、評価証明書、物件証明書に限られます。
委任状を持った代理人が請求する場合は、区役所の税務課の窓口のみが受け付けとなります。急いで取得したいときほど、窓口の種類と、請求する人の立場を、先に確認しておくと無駄足を防げます。
請求できる人も、自治体の案内で確認できます。横浜市では、納税義務者本人、同じ世帯の親族、納税管理人、委任状を持った代理人、相続人などが請求できます。相続人が請求する場合は、戸籍謄本または法定相続情報一覧図が必要です。
府中市では、代理人が請求するには、所有者本人が自筆で書いた委任状が必要で、郵送の場合は原本を同封します。大阪市も、原則は納税義務者本人が請求し、代理人の場合は自署の委任状の原本と本人確認書類が必要です。
11. 納税通知書の見方：課税明細書に載る項目と、住宅用地の区分
納税通知書には、課税明細書が添えられています。東大和市の案内では、所有している固定資産ごとの明細として、評価額、課税標準額、税額などが記載されるとされています。
課税明細書の項目別の見方については、複数の自治体が解説のページを公開していますが、詳しい説明が別の資料に置かれているものが多く、今回確認できた範囲では、項目ごとの説明を引用できませんでした。詳しくは、お住まいの自治体の案内を確認してください。
見ておきたい項目の一つが、住宅用地の区分です。大阪市の案内によると、住宅1戸あたり200平方メートル以下の部分は小規模住宅用地で、固定資産税は価格の6分の1、都市計画税は3分の1になります。
200平方メートルを超える部分は一般住宅用地で、固定資産税は価格の3分の1、都市計画税は3分の2です。評価額と課税標準額の間に開きがある場合は、こうした特例が適用されている可能性があります。
通知書の金額を見て、負担を少しでも軽くしたいと考えたときは、支払い方法の工夫や、制度の活用を確認するのも一つの方法です。固定資産税を安くする方法はある？支払い方法の工夫と「相続土地国家帰属制度」を解説も参考になります。なお、税額そのものの軽減は、自治体の制度や個別の事情によって変わります。
12. 納税通知書の送付時期と、届かない・なくしたときの考え方
送付の時期は、自治体で異なります。東京都主税局は、令和8年度の納税通知書を6月1日に発送したと公表しています。納期限は、第1期が6月30日、第2期が9月30日、第3期が12月28日、第4期が令和9年3月1日です。
大阪市は、毎年4月上旬に、市税事務所から納税通知書を送るとしています。納期は年4回で、4月、7月、12月、翌年2月です。同じ固定資産税でも、時期がかなり違います。
なくしたときの対応も、自治体によって分かれます。日野市は、納税通知書と課税明細書の再発行はできないと案内しています。すでに届いた人に再送すると、二重に課税の手続きをすることになるためです。
代わりに、名寄帳の写しを取ることができます。日野市では手数料が300円です。納付書の再発行は、納税の担当課に相談するとされています。一方で、宇都宮市は、資産税課に連絡すれば再発行できるとしています。
「届かない」場合の一般的な手順は、今回確認した公式ページでは分かりませんでした。届く時期を過ぎても届かない場合は、不動産のある自治体の資産税の担当窓口に、状況を伝えて確認してください。
※本記事は、編集部が東京都主税局・大阪市・国税庁が公表する公式の最新一次資料を直接確認の上、執筆・検証しています。
13. 【編集者の視点】
固定資産税は、通知書が届くと、その金額だけを見て終わりにしてしまいがちです。しかし、評価額の背景には路線価があり、証明書の取り方や、通知書をなくしたときの対応は、自治体ごとに違います。仕組みを知っておくと、必要なときに動きやすくなります。
特に、令和9年度は評価替えの年度にあたります。通知書が届いたときに、前の年度と比べて評価額がどう変わったかを見比べられるよう、今の通知書は、大切に保管しておくのが現実的です。
本記事の内容は、固定資産税路線価、評価証明書、納税通知書を理解するための一般的な目安です。手数料や手続き、再発行の可否は、自治体により異なり、変更される場合があります。実際の手続きは、不動産のある市区町村の資産税の担当窓口に確認することをおすすめします。
14. まとめ
固定資産税路線価は、固定資産税の課税のために、市町村が3年ごとに定める価格で、地価公示価格の7割を目途にしています。相続税路線価は、国税庁が毎年定め、8割を目途にしています。同じ路線価でも、別の物差しです。
令和6年度が基準年度で、次の評価替えは令和9年度です。評価証明書は、種類ごとに用途が異なり、手数料、コンビニ交付、代理請求の扱いは自治体で違います。納税通知書の送付時期と、再発行の可否も、自治体で分かれます。
単位や年度など、確認できなかった点もあります。実際に書類を取るときや、通知書をなくしたときは、不動産のある市区町村の資産税の担当窓口に確認してください。
15. よくある質問
15.1 Q. 固定資産税路線価と相続税路線価は同じですか？
同じではありません。固定資産税路線価は市町村が3年ごとに定め、地価公示価格の7割が目途です。相続税路線価は国税庁が毎年定め、8割が目途です。
15.2 Q. 固定資産税路線価は、どこで調べられますか？
全国地価マップで閲覧できる対象とされています。東京23区や藤沢市など、自治体が公開しているページもあります。年度や単位は、閲覧するページで確認してください。
15.3 Q. 次の評価替えはいつですか？
大阪市の案内では、令和6年度が基準年度で、次の基準年度は令和9年度です。令和7年度と令和8年度は、原則として価格が据え置かれます。
15.4 Q. 評価証明書は、誰が請求できますか？
納税義務者本人が原則です。横浜市では、同じ世帯の親族や納税管理人、委任状を持った代理人、相続人なども請求できます。自治体により異なります。
15.5 Q. 評価証明書の手数料は、いくらですか？
自治体で異なります。府中市は窓口が1枚250円、郵送とオンラインが1枚400円、大阪市は郵送が1件300円、コンビニが1件200円などです。
15.6 Q. コンビニで評価証明書は取れますか？
大阪市は条件つきで可能です。静岡市は取扱いがありません。ほかの自治体は、それぞれの案内で確認してください。
15.7 Q. 納税通知書は、いつ届きますか？
自治体で異なります。東京都主税局は令和8年度分を6月1日に発送し、大阪市は毎年4月上旬に送るとしています。
15.8 Q. 納税通知書をなくしたら、再発行できますか？
自治体で対応が分かれます。日野市は再発行できないとし、宇都宮市は資産税課に連絡すれば再発行できるとしています。日野市では、代わりに名寄帳の写しを取れます。
15.9 Q. 住宅用地の特例は、通知書のどこで分かりますか？
今回確認した範囲では、項目ごとの見方を引用できませんでした。特例の内容は、200平方メートル以下の部分が固定資産税で価格の6分の1、超える部分が3分の1です。自治体の案内で確認してください。
参考資料
- 富津市「土地の評価の仕組み」
- 東京都主税局「路線価公開(23区)」
- 藤沢市「固定資産税路線価図データの公開について」
- 国税庁「No.4602 土地家屋の評価」
- 大阪市「固定資産の評価替え」
- 東京都主税局「固定資産税・都市計画税(土地・家屋)」
- 東京都主税局「＜縦覧のお知らせ＞固定資産税にかかる土地・家屋の価格などがご覧になれます(23区内)」
- 横浜市「固定資産に関する証明書」
- 府中市「固定資産(土地・家屋)評価証明書」
- 静岡市「固定資産に関する証明書(評価証明書・名寄帳など)」
- 大阪市「コンビニエンスストアでの税証明書の請求方法」
- 大阪市「住宅用地の課税標準の特例措置」
- 東大和市「納税通知書の見方(課税明細書の見方)」
- 東京都主税局「令和8年度固定資産税・都市計画税納税通知書を6月1日(月)に発送しました。」
- 大阪市「固定資産税・都市計画税の通知書類」
- 日野市「固定資産税の納税通知書・課税明細書の再発行はできますか?」
- 宇都宮市「固定資産税・都市計画税の納税通知書を紛失してしまったので再発行して欲しい。」
齊藤 慧
