【権利関係・リスク回避】宅建士が解説「購入前にここを見て！」登記簿に潜む4つの「危険信号」とトラブル回避術「知らなかった」では済まされない！購入後のトラブルを未然に防ぐプロの4つのチェックポイント

2. 登記簿で見るべきポイント

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ここからは非常に重要な登記簿について、契約時に見るべきポイントを解説します。登記簿で注意すべき危険な状態も解説するので、ぜひ参考にしてください。

まずは、権利部「甲区」の「所有権移転」または「所有権保存」から所有者を確認します。

所有者欄が亡くなった親や祖父母の名義のままになっている場合、相続登記が未了の可能性があります。

また、所有者が複数名記載されている場合は共有名義です。この場合、原則として共有者全員の同意がなければ売却できません。

売主本人の名前がない、もしくは共有者の一部しか契約に関わっていないという場合、契約前に名義変更や共有者全員の意思確認が必要となり、手間がかかる可能性があります。

権利部「甲区」に「差押」「仮差押」「参加差押」などの記載がある場合は注意が必要です。これは、税金の滞納や借金などを理由に、債権者や行政機関が不動産の処分を制限している状態です。

差押えがあっても購入はできますが、抹消されなければ安全に所有権を取得できません。

契約前に、差押えの原因、債権者、抹消に必要な金額、決済時に抹消できるかを必ず確認しましょう。

権利部「甲区」に「所有権移転請求権仮登記」「条件付所有権移転仮登記」などの記載がある場合は要注意です。

仮登記とは、将来行われる本登記の順位を確保するために、あらかじめ入れておく登記のことです。仮登記がある場合、現時点では所有権が移っていなくても、将来的に別の人が権利を取得する可能性があります。

そのため、仮登記については内容を確認し、売買までに抹消できるのかを司法書士に確認しましょう。抹消予定が明確でない物件は、安易に契約しない方が安全です。

権利部「乙区」に「抵当権設定」「根抵当権設定」と記載されている場合、その不動産は住宅ローンや事業資金の担保に入っている可能性があります。

抵当権とは、住宅ローンなどの借入金を返済できなくなった場合に、金融機関などの債権者が不動産を競売にかけ、優先的に返済を受けるための権利です。

設定されているのが「抵当権」の場合、売却代金でローンを完済し、決済時に抹消できるかを確認しましょう。

もし「根抵当権設定」と記載がある場合、特に注意が必要です。根抵当権は、設定した範囲内で新たな借り入れを繰り返し行える権利のことです。

住宅ローンのように残債が単純に分かるものではなく、抹消するには元本を確定させて完済するか、債権者との合意が必要になります。契約前に、極度額・債権者・抹消予定を必ず確認しましょう。

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本記事に記載の内容を基にLIMO編集部作成

登記事項証明書は、不動産の権利関係を確認するための重要な資料です。

必ず最新のものを確認し、不明点は専門家に相談しながら進めましょう。

狩俣瑞季