【宅建士が解説】「安い！」と格安の土地に飛びつく前に知っておきたい「建築制限」と「再建築不可リスク」を見抜くプロのチェックリスト格安土地で失敗しないための事前調査｜道路条件や建築制限の見極め方

相場より安い土地を見ると、「掘り出し物かも」「早く買わなきゃ」と考える方は少なくありません。

しかし土地の見た目がきれいでも、法令上の制限により家が建てられない、または建て替えができないケースがあります。

そこで本記事では、宅建士の視点から、相場より格安の土地で失敗しないための見分け方を解説します。

希望の家を建てるため、ぜひ購入の前にチェックしてみてください。

※本記事に記載の情報は執筆時点によります。

1. この記事でわかる3つのポイント

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土地を買っても、自由に家を建てられるわけではありません。建物を建てるには、建築基準法や都市計画法などの条件を満たす必要があります。

特に注意したいのが、すでに建物がある中古住宅付き土地です。現在建物が建っていても、今の法律では建て替えできない「再建築不可物件」に該当する場合があります。

相場より安い土地に出会ってもすぐ購入せず、安さの理由を確認することが大切です。

ここからは重説で説明される項目のうち、あとからトラブルに発展しやすいものをピックアップして解説します。

接道義務と呼ばれる決まりにより、建物を建てる土地は、原則として建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります。

そのため2m以上、道路に接していない土地に新しく建物を建てることはできません。

なお、現地に道路のようなものがあっても、建築基準法で認められる道路でなければ、再建築できない可能性があります。

間口が狭い土地や旗竿地では、接道幅と道路種別を必ず確認しましょう。

前面道路の幅が4m未満の場合、避難や緊急車両の通行がしにくくなるという理由で、「セットバック」が必要になることがあります。

セットバックとは、道路の中心線から一定の距離まで敷地を後退させ、将来的に道路幅を確保するためのルールです。

セットバック部分は道路として扱われるため、建物や塀を建てることはできません。つまり、登記上の土地面積よりも実際に使える面積は小さくなります。

広告に記載された面積だけで判断せず、道路幅員や後退部分の有無を確認することが重要です。

土地が広くて安くても、市街化調整区域に該当している場合は家が建てられないことがあります。

市街化調整区域は市街化を抑えるための区域であり、原則として新たな建築や開発はできません。

自治体ごとに許可基準が異なるため、不動産会社の説明だけで判断せず、役所で建築可否を確認しましょう。

その他、用途地域や建ぺい率、容積率、高さ制限などによって、建てられる建物の種類や大きさは変わります。

住宅地に見えても、希望する階数や広さの家が建てられない場合があります。また、店舗併用住宅や賃貸併用住宅を考えている場合は、用途制限に引っかかる可能性もあります。

土地を買う前に、希望する建物が本当に建てられるか確認することが大切です。