えっ!金利タダで新築物件に入居し続ける方法があった? 住宅ローン減税の利用法

今回は頭をひねってズバリ、”金利タダ”で新築物件に入居し続ける方法を考えてみましょう。

といっても、金融の世界では”タダ”というのは「資金の借り入れにコストをかけない」という意味ですから、誰かからお金をもらうという意味ではありません。ですから、親から支援してもらってとか、宝くじに当たったお金で家を買うとかという話ではありませんのでご認識を。

これから見ていくのは、一般人が住宅ローンを借りて正々堂々”金利タダ”で住む方法です。

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住宅ローン減税は使わなければ損

住宅ローン減税とは、自宅を住宅ローンで購入した場合、毎年の住宅ローン残高の1%を10年間所得税から控除してくれる、とても親切な制度です。すなわち、住宅ローン金利を1%以下で借りることができれば、最初の10年間は”金利タダ”でその住宅に住めるわけです。

早々に種明かしをしてすみません。もう少し話を続けさせてください。

実際、住宅ローン金利は折からの日銀によるマイナス金利政策を受け、どんどん低下しています。変動金利であれば、ネット銀行の住宅ローン金利は年0.4~0.5%まで低下していますから、1%戻ってくれば差額の0.5%程度は、最初の10年間はタダどころか家賃をもらっているようなものです。

仮に、各年の控除限度額である40万円をフルに10年間控除してもらおうとすると、当初の借入額は約5,500万円になりますが、国土交通省の調査(平成29年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書)によれば、新築住宅ローンの1件あたりの平均借入金額は約2,830万円、中古住宅は2,280万円となっています。

一方、住宅金融支援機構(公的機関)の1件あたりの平均借入金額は新築マンションで約3,476万円、土地付き戸建て注文住宅で3,448万円ですから、ざっと新古ともども平均すると一件あたり約3,000万円弱が当初のローン借入額となります。

仮に3,000万円の住宅ローンを借りたとすると、10年間の住宅ローン減税額合計は約250万円となります。

あれ! 3,000万円の1%で10年だから合計300万円じゃないの?と思われる方は少々あわてもの。住宅ローンは毎月返済が進むのでローン元本残高は減っていきます。よく10年間で最大400万円減税という説明もありますが、それは10年後にローン残高が4,000万円以上残っていた場合の話、つまり前述のように当初5,500万円くらい借り入れた場合です。

住宅ローン減税は新築・中古どちらでも適用される

ある一定の条件をクリアすれば、住宅ローン減税は新築住宅でも中古住宅でも受けることができます。共通の条件は次の通りですが、中古住宅の場合はこれに細かい条件がついてきますので、詳しくは国土交通省の「すまい給付金サイト」を見ていただければと思います(苦笑)。

<住宅ローン減税:新築・中古共通条件>

① 面積が50平方メートル以上であること
② 自分が居住する住宅であること
③ 新築または中古住宅取得の日から6カ月以内に居住し、その年の12月31日まで継続して居住すること
④ 借入期間10年以上の住宅ローンであること
⑤ 年収が3,000万円以下であること

住宅ローン減税は理論上何回でも使える

参考記事

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太田 創
  • 太田 創
  • 一般社団法人日本つみたて投資協会
  • 代表理事

関西学院大学卒。1985年、三菱銀行入行。1988年より約10年間、ロンドンおよびサンパウロで資金為替・デリバティブ等の運用、投資信託の管理業務に携わる。
その後、2000年からシティグループ(米)、UBS(スイス)、フィデリティ(米)、GCIにおいて投資信託のマーケティング・商品企画を統括。現在は一般社団法人日本つみたて投資協会・代表理事。
主要な著書には、『ETF投資入門 』(日経BP 2008年)、『お金持ち入門』(実業之日本社 2015年 共著)、『毎月3万円で3000万円の「プライベート年金」をつくる 米国つみたて投資』(かんき出版 2019年)などがある。