今回は頭をひねってズバリ、”金利タダ”で新築物件に入居し続ける方法を考えてみましょう。
といっても、金融の世界では”タダ”というのは「資金の借り入れにコストをかけない」という意味ですから、誰かからお金をもらうという意味ではありません。ですから、親から支援してもらってとか、宝くじに当たったお金で家を買うとかという話ではありませんのでご認識を。
これから見ていくのは、一般人が住宅ローンを借りて正々堂々”金利タダ”で住む方法です。
住宅ローン減税は使わなければ損
住宅ローン減税とは、自宅を住宅ローンで購入した場合、毎年の住宅ローン残高の1%を10年間所得税から控除してくれる、とても親切な制度です。すなわち、住宅ローン金利を1％以下で借りることができれば、最初の10年間は”金利タダ”でその住宅に住めるわけです。
早々に種明かしをしてすみません。もう少し話を続けさせてください。
実際、住宅ローン金利は折からの日銀によるマイナス金利政策を受け、どんどん低下しています。変動金利であれば、ネット銀行の住宅ローン金利は年0.4～0.5％まで低下していますから、1％戻ってくれば差額の0.5％程度は、最初の10年間はタダどころか家賃をもらっているようなものです。
仮に、各年の控除限度額である40万円をフルに10年間控除してもらおうとすると、当初の借入額は約5,500万円になりますが、国土交通省の調査（平成29年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書）によれば、新築住宅ローンの1件あたりの平均借入金額は約2,830万円、中古住宅は2,280万円となっています。
一方、住宅金融支援機構（公的機関）の1件あたりの平均借入金額は新築マンションで約3,476万円、土地付き戸建て注文住宅で3,448万円ですから、ざっと新古ともども平均すると一件あたり約3,000万円弱が当初のローン借入額となります。
仮に3,000万円の住宅ローンを借りたとすると、10年間の住宅ローン減税額合計は約250万円となります。
あれ！ 3,000万円の1％で10年だから合計300万円じゃないの？と思われる方は少々あわてもの。住宅ローンは毎月返済が進むのでローン元本残高は減っていきます。よく10年間で最大400万円減税という説明もありますが、それは10年後にローン残高が4,000万円以上残っていた場合の話、つまり前述のように当初5,500万円くらい借り入れた場合です。
住宅ローン減税は新築・中古どちらでも適用される
ある一定の条件をクリアすれば、住宅ローン減税は新築住宅でも中古住宅でも受けることができます。共通の条件は次の通りですが、中古住宅の場合はこれに細かい条件がついてきますので、詳しくは国土交通省の「すまい給付金サイト」を見ていただければと思います（苦笑）。
＜住宅ローン減税：新築・中古共通条件＞
① 面積が50平方メートル以上であること
② 自分が居住する住宅であること
③ 新築または中古住宅取得の日から6カ月以内に居住し、その年の12月31日まで継続して居住すること
④ 借入期間10年以上の住宅ローンであること
⑤ 年収が3,000万円以下であること
住宅ローン減税は理論上何回でも使える
ところで、家族構成は年を経るごとに変わってきます。私の経験でも、子供が大きくなるまでは一緒ですが、彼らが就職して家を出ると、部屋が余ってしまいました。そして夫婦はそれなりに歳をとってきますから、2階建や3階建ての階段を上ったり下りたりするのが段々とつらくなってきます。そうなると住み替えは現実的な話になります。
特に一戸建はほとんどが木造ですので、だいたい10年も経つと傷みがあちらこちらに出てきます。メンテナンスをケチっていると、見た目は悪くなりますし居住性も悪くなってきます。
知り合いの不動産屋さんは戸建を中古物件として売り出す場合、築15年までが限度とまで言っています。定期的にメンテナンスが入る分譲マンションの場合、耐久年数は50年程度と戸建てと比べて長めです。それでも、いい状態で売り出すには築10年程度がベストとのことです。
ということは、快適な住宅に住むには10～15年毎に新しい住宅に住み替えるというアイデアが出てきます。そうは言っても住み慣れた場所を移るのがイヤだ、引っ越しは面倒くさいという方もいらっしゃるでしょう。ところが住めば都で、土地勘のある範囲であれば、さほど引越し先が気になることはない、というのが私の実感です。
では、新築住宅に連続して住む場合どうすればいいのでしょう。悩むことはありません。何回かの売買の際に住宅ローンを借りては全額返し、借りては全額返しを繰り返せばすればいいのです。
そしてその際に、毎回確定申告して住宅ローン控除をすれば通算30年間くらいは”金利タダ”で新築住宅に住めることになります。ただし、売却時に譲渡所得が発生した場合の控除特例（最高3,000万円まで）を使うと、次回の住宅ローン控除は使えません。
もっともこのアイデアも条件があります。最初から10年後、15年後に売却可能な戸建かマンションを買うことです。となると、通勤面、環境面、利便性等が優れたところで将来も人気のエリアということになります（必然的に物件価格は高め）。
加えて、住宅ローンの借り入れ年齢制限は80歳までですから、住宅ローン減税を受けるためには10年以上のローン残存期間がないとなりません。また税務も途中で変わることもあるでしょう。
とまあ、今回はかたい頭を柔らかくするために、「新築住宅に”金利タダ”で住み続けるには？」という命題で、住宅ローン減税の利用法を考えてみました。今回のコラムは筆者の体験にも基づいていますが、世の中ちょっとしたアイデアで、できないと思っていたことができたり、常識が邪魔をして考えが及ばなかったりすることが多々あります。
何事も、常識を疑うことから始めてもいいかもしれませんね。
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