2018年11月9日に行われた、ユニゾホールディングス株式会社2019年3月期第2四半期決算説明会の内容を書き起こしでお伝えします。IR資料
スピーカー：ユニゾホールディングス株式会社 取締役社長 小崎哲資 氏
2019年3月期第2四半期決算説明会
小崎哲資氏：社長の小崎でございます。本日は大変お忙しい中、当社の決算説明会にご出席いただき、大変ありがとうございます。まずはじめに、平成30年7月豪雨・台風21号ならびに、平成30年北海道胆振東部地震でお亡くなりになった方々のご冥福をお祈り申し上げますとともに、被災されましたみなさまに心よりお見舞い申し上げます。被災地のみなさまの安全と1日も早い復興を、心よりお祈り申し上げます。
それでは、さっそくご説明に入らせていただきます。はじめに、当社の会社概要について簡単に触れた後、決算概要のご説明をいたします。続いて、不動産市況と当社の不動産事業およびホテル市況と、当社のホテル事業についてご説明させていただきます。最後に、資本政策についてご説明します。
1-1 会社概要
それでは、資料4ページをご覧ください。当社の概要です。
当社は、ビル賃貸事業を中心とした不動産事業とホテル事業を2本の柱として、事業を推進しています。まず資本金ですが、本年（2018年）5月に実施いたしました公募増資により、261億円から320億円に増加しています。同様に、右上の発行済株式数も、当該公募増資により2,852万株から3,422万株に増加しています。
続いて株主数ですが、2018年9月末現在で3万2,823名となっています。2017年9月末時点の株主数が2万1,489名でございましたので、株主数は前年同期比で約1万1,300名の増加となっています。
大株主に関しては、ご覧のとおりでございます。JCRの外部格付けについては、引き続き「BBB＋」の格付けを維持しています。
1-2 業績推移（売上高）
資料5ページをご覧ください。まずは売上高ですが、ご覧のとおり増収を持続しています。
1-3 業績推移（利益）
続いて、資料6ページをご覧ください。利益項目につきましても、増益基調を持続しています。決算概要につきましては、後ほどご説明いたします。
1-4 業績推移（EBITDA）
続いて、資料7ページをご覧ください。EBITDAの推移を示しています。営業利益の増加に加え、減価償却費の増加も加わり、EBITDAも引き続き拡大しています。
続いて決算概要についてご説明いたしますが、その前に、マクロ経済環境について若干コメントをさせていただきます。2018年度上期の経済情勢を振り返りますと、日本経済は緩やかな回復が続きました。今後の国内経済につきましては、米国の保護主義的な政策の世界的な拡散、中国経済の不透明感の強まり、英国のEU離脱交渉の展開、不安定な中東情勢等に留意する必要があります。
米国経済は、個人消費と設備投資を中心とした拡大が続きました。今後につきましては、長短金利の動向、関税引き上げの影響、2018年11月の中間選挙後の展開、英国のEU離脱交渉の展開、不安定な中東情勢等に留意する必要があります。
2-1 2019年3月期上期連結業績（2018／4～9月）
それでは、資料9ページをご覧ください。連結業績の概要についてご説明申し上げます。
2018年度上期連結業績につきましては、前年同期比で売上高は18.6パーセント増の291億円、営業利益は16.5パーセント増の97億円、経常利益は14.4パーセント増の66億円、四半期純利益は55.1パーセント増の63億円と、増収増益を達成いたしました。
2-2 2018年度新規投資計画の修正
資料10ページをご覧ください。今年度の新規投資計画の修正についてご説明をさせていただきます。本年度の新規投資額は当初800億円を計画していましたが、323億円に減額修正をさせていただきました。
背景といたしましては、新規投資による資産の拡大が難しい事業環境にあるためでございます。当面は、キャピタルリサイクリングを中心にポートフォリオを運営する方針であります。加えて、事業環境に変化のない限り、当面は公募増資を行わず、投資活動によるキャッシュ・インフローの範囲内で資産の取得を行う方針でございます。
2-3 セグメント別情報－不動産事業
続いて、セグメント別のご説明に移ります。まず、不動産事業についてでございます。資料11ページをご覧ください。
不動産事業につきましては、国内外ともに前年度取得物件が通期寄与したことに加え、空室リーシングおよび賃料の増額改定に注力したこと等により、売上高は前年同期比15.4パーセント増の増収、営業利益は14.1パーセント増の増益となりました。
平均空室率につきましては、国内は前年（2017年）9月末の0.7パーセントが本年（2018年）9月末は0.3パーセントと、ほぼ満室稼働を実現しています。海外は、前年9月末の8.3パーセントが本年9月末は8.7パーセントになっています。国内外の合計は、前年9月末の4.6パーセントが本年9月末は5.2パーセントになっています。
平均賃料につきましては、国内は月・坪あたりで、前年9月末の1万5,973円が本年9月末は1万6,724円に、海外が年・sqft（スクエアーフィート）あたり、前年9月末の48.73ドルが本年9月末は51.38ドルになり、国内外ともに平均賃料が上昇しています。
平均空室率・平均賃料につきましては、当社が2018年9月末までに取得した新規物件を含む全所有物件の平均となっています。
2-4 セグメント別情報－ホテル事業
続いて、ホテル事業についてご説明させていただきます。資料12ページをご覧ください。
ホテル事業につきましては、既存ホテルで稼働率および客室単価ともに弱含みましたが、前年度および本年度開業したホテルが寄与したこと等により、売上高は前年同期比31.4パーセント増の増収。
営業利益は、新規ホテルの開業準備費用負担および本年度開業ホテルの創業赤字等があったものの、前年度開業ホテルの通期寄与等により14.6パーセント増の増益となりました。
客室稼働率につきましては、前年度上期の78.1パーセントが本年度上期は73パーセントに、ADRは前年度上期の9,966円が本年度上期は9,407円に、インバウンド比率は前年度上期の25.5パーセントが本年度上期は29パーセントになっています。なお、客室稼働率・ADR・インバウンド比率につきましては、この9月までに開業した新規開業ホテルも含めた全店ベースとなっています。
2-5 連結財政状態－資産
次に、財政状態のご説明に移ります。資料13ページをご覧ください。
流動資産につきましては、新規投資のための資金を確保しつつ、一部借入金返済を実施したこと等により現預金が減少したこと等から、前期末比で72億円の減少となりました。
固定資産につきましては、新規投資および円安影響等により、有形固定資産が117億円増加したこと等から、112億円の増加となりました。その結果、2018年9月末の資産合計は、39億円増の7,423億円となりました。
2-6 連結財政状態－負債・純資産
資料14ページをご覧ください。
2018年9月末の負債合計は、借入金の返済等に伴う有利子負債の減少等により、前期末比245億円減の6,270億円となりました。
純資産合計は、前期末比284億円増の1,153億円となりました。これは、5月に実施しました公募増資等により資本金が58億円、資本剰余金が58億円増加したことに加え、利益剰余金が52億円増加したこと等によるものです。
2018年9月末の自己資本比率は、前期末比3.8ポイントプラスの15.5パーセントとなっています。
2-7 連結キャッシュ・フロー
キャッシュ・フローにつきましては、資料15ページのとおりでございます。
2018年度上期における現金および現金同等物は、営業活動により63億円増加、投資活動により59億円増加、財務活動により235億円減少したことなどから、前期末に比べ76億円減少して384億円となっています。
営業活動によるキャッシュ・フローに関して、前年度上期は147億円と多くなっていますが、その他の中に含まれているホテル用地取得等に伴うデポジット減等のプラス要因に伴うものであります。一方、本年度上期は63億円と少なくなっていますが、受入敷金保証金等の減少等に伴うマイナス要因によるものでございます。
より実態のキャッシュ・フローを表す四半期純利益プラス減価償却費の値は、前年同期の90億円から37パーセントプラスの123億円と、大きく増加しています。
また、投資活動によるキャッシュ・フローに関しては、キャピタルリサイクリングに伴う有形固定資産の取得・売却等により、59億円の増加となりました。
3-1 東京都心5区のオフィス市況（平均募集賃料・平均空室率推移）
続きまして、日米の不動産市況についてご説明いたします。17ページをご覧ください。
東京都心5区のオフィス市況ですが、平均募集賃料と平均空室率の推移をグラフで示しています。東京都心5区の空室率が2パーセント台まで低下するなど、需給の改善基調が続いています。また、賃料も上昇が続いています。
3-2 東京23区の大規模オフィスビル・供給量推移
次に、18ページをご覧ください。東京23区の大規模オフィスビルの供給量推移を示しています。
ご覧のとおり、2018年と2020年につきましては、高水準の供給量が見込まれています。
3-3 NY・マンハッタンのオフィス市況（平均募集賃料・平均空室率推移）
次に、19ページをご覧ください。ニューヨーク・マンハッタンのオフィス市況ですが、平均募集賃料と平均空室率をグラフで示しています。
空室率は足元で8パーセント台まで下がっており、需給環境が改善しています。一方、賃料は長期的には右肩上がりではあるものの、足元は上昇ペースが鈍化してきています。
3-4 ワシントンD.C.のオフィス市況（平均募集賃料・平均空室率推移）
次に、20ページをご覧ください。ワシントンD.C.のオフィス市況ですが、平均募集賃料と平均空室率をグラフで示しています。
空室率は足元で11パーセント台まで下がっており、需給環境が改善しています。一方、賃料は長期的には右肩上がりであるものの、足元は上昇ペースが鈍化しています。
4-1 当社保有ビル賃貸可能面積推移
続いて、当社の不動産事業の状況についてご説明いたします。22ページをご覧ください。
賃貸可能面積は、キャピタルリサイクリング継続により優良物件投資および売却をした結果、前期末の70万1,000平米が本年（2018年）9月末は67万1,000平米になっています。また、テナント数は本年9月末において国内が665社、米国が346社となっており、合計で1,011社となっています。
4-2 当社保有物件①
23ページをご覧ください。2018年9月末時点での保有ビル一覧でございます。
ご覧のとおり、国内は東京都心を中心に、海外はニューヨーク・マンハッタン・ワシントンD.C.においてポートフォリオを形成しています。新規投資による資産の拡大が難しい事業環境であることから、当面はキャピタルリサイクリングを中心に、よりポートフォリオを強固にしていく活動を継続してまいります。
5-1 訪日外国人数
続いて、ホテル市況についてご説明します。資料27ページをご覧ください。まず、訪日外国人数の推移についてまとめています。
ご覧のとおり、訪日外国人数が引き続き増加し、2018年には年間3,100万人に達する公算となっています。
5-2 ビジネスホテルの市場動向（日本人・外国人別）
資料28ページをご覧ください。こちらはビジネスホテルの市場動向について、日本人と外国人別で示したものになります。
ご覧のとおり、外国人宿泊客が引き続き増加していますが、日本人宿泊客は減少しており、全体の宿泊客数は頭打ちとなっています。
5-3 ホテル新増設計画
次に、ホテルの新増設計画についてご説明します。資料の29ページをご覧ください。
訪日外国人数の増加を背景に、新増設計画の増加が続いています。
6-1 ブランドコンセプト
続いて、ユニゾグループのホテル事業についてご説明いたします。31ページをご覧ください。
ユニゾグループのホテルのブランドコンセプトを再構築いたしました。これにより、3ブランドの積極展開を推進してまいります。
6-2 当社保有・運営ホテル数及び客室数推移
32ページをご覧ください。当社の保有・運営ホテル数および客室数の推移を示しています。
2012年3月末時点で合計8ホテルでございましたが、2018年9月末時点で23ホテルを保有・運営しています。本年度上期に関しましては、4月にホテルユニゾ大阪梅田・ユニゾインエクスプレス盛岡を、9月にホテルユニゾ博多駅博多口をオープンいたしました。さらに、今月（2018年11月）1日には、ホテルユニゾ横浜駅西をオープンいたしました。ホテル数・客室数ともに、順調に拡大してきています。
6-3 当社ホテル一覧（リスト）
33ページをご覧ください。当社保有・運営ホテルの一覧です。
各ブランドカラーでハイライトしました計画（開発中の）ホテルも含めて、ホテルユニゾで13店舗、ユニゾインで14店舗、ユニゾインエクスプレスで5店舗で、計32店舗となっています。
6-4 当社ホテル一覧（地図）
34ページをご覧ください。32店舗のホテルの所在を示す日本地図でございます。
3ブランド体制のもと、大都市および地方中核都市中心部の至便な立地にこだわりながら、北は札幌から南は鹿児島まで、全国展開を加速してきています。
7-1 株主還元（配当）について
資本政策の基本方針と配当についてご説明します。資料36ページをご覧ください。
当社の資本政策の基本方針は、安定配当と自己資本の充実の2つをバランスよく行っていくことであり、このバランスこそが株主のみなさまへの最大の利益還元になると考えています。今期の配当につきましては、中間配当を40円とし、期末配当については40円を予想しています。
私からのご説明は以上となりますが、最後にひと言を付け加えさせていただきます。本年（2018年）10月2日の開示で、当社の不動産事業に関して、新規投資による資産の拡大が難しい事業環境にあることから、当面はキャピタルリサイクリングを中心にポートフォリオを運営する方針を申し上げました。
資産の取得に関しては、投資活動によるキャッシュ・インフローの範囲内で行い、第3次中計にて謳っています「グローバルに成長・進化する企業」を目指すことに、引き続き注力をしてまいります。今後とも当社の経営へのご理解とご支援を、何卒よろしくお願い申し上げます。ご清聴ありがとうございました。
