2018年8月10日に日本証券アナリスト協会主催で行われた、株式会社アーバネットコーポレーション2018年6月期決算説明会の内容を書き起こしでお伝えします。IR資料
スピーカー：株式会社アーバネットコーポレーション 代表取締役社長 服部信治 氏
会社概要
服部信治氏：ただいまご紹介いただきました、アーバネットコーポレーションの服部でございます。本日はお忙しい中、また暑い中、弊社の2018年6月期決算説明会にご出席賜りまして、誠にありがとうございます。さっそくですが、説明に入らせていただきます。
まず、会社概要でございます。
設立が1997年7月でございます。資本金は、約16億8,000万円。主な事業内容でございますが、マンション・不動産の開発販売でございまして、とくにその中でも投資用の（ワンルーム）マンションの開発、1棟での販売がメインの事業でございます。
従業員の数でございますが、（2018年6月末日現在で）社外取締役・社外監査役、あるいは契約社員・子会社のすべて含めて入れまして、総勢56名という体制でございます。決算期は6月末日となっております。本社は、（東京都）千代田区神田駿河台にございます。
役員一覧と書かせていただいておりますが、これは（2018年）8月10日時点でございます。昨日（2018年8月9日）発表させていただきましたけれども、来期から新しい社外取締役・社外監査役ということで、トータルで4名が代わるというかたちで、発表させていただいております。
2018年6月期の首都圏マンション業界の状況
続きまして、連結決算概要に入らせていただきます。
2018年6月期の首都圏マンション業界の状況でございます。まず、開発環境でございますけれども、東京都内の2018年分の路線価が、（前年比で）平均して4.0パーセントほど上昇いたしまして、5年連続上昇しているわけでございます。とくに、都心の土地におきましては、訪日外国人が非常に増えているということもありまして、ホテルの建設ラッシュでございます。
そういうことも含め、マンション用地の都心の部分についてはかなり上がっている、上がり続けているというのが現状でございます。一方、都心に近いわりには比較的土地代が安く抑えられておりました、城東・城北地域のエリアに需要が拡大しているというところもございます。
（これらを踏まえた）当社への影響でございます。非常に都心の土地代が上がっている中で、当社は都心のマンション用地の購入を進めているわけですが、おかげさまで厳しい状況の中でも、仕入は順調に進んでいるというところでございます。
続きまして、販売環境でございます。分譲用のファミリーマンションでございますけれども、昨年（2017年）4月1日から（2018年）6月末までのこの1年間で、新規発売戸数は、首都圏におきまして3万6,672戸あったわけでございまして、前期比から1.7パーセントの微増でございます。
23区内だけでいきますと、平均契約率は76.2パーセントということで、まあまあの契約率であったわけでございますが、郊外等については、かなり厳しい状況もあるということでございました。
投資用ワンルームマンションの販売の状況でございます。都心の価格上昇があるのですけれども、全体的には供給不足という中で、投資意欲はかなり高い状況でございます。そういう中で、マンションの販売自体は「出せば必ず売れる」という状況。これが、続いているのではないかなと思います。都心への人口の流入も続いております。
そういう意味で、投資用ワンルームマンションのベースであります、賃貸の状況もいいということもありまして、投資用ワンルームマンションの販売状況は全体的に、この後も続くのではないかと考えている次第でございます。
2019年6月期に、当社としては647戸の販売を予定しております。このうち、マンションは実は599戸なのですが、599戸のすべてが、今日（2018年8月10日）時点では、販売が完了しているということでございます。販売契約が完了しているということでございます。
決算ハイライト（連結）
続きまして、決算ハイライトでございます。
連結でございますけれども、売上高・経常利益・当期純利益のすべてにおいて、通期予想を達成することができたわけでございます。当期純利益が連結予想を上回ったことから、期末配当を当初の6円から9円に増配させていただき、昨日（2018年8月9日）確定しました。
また、当社保有収益物件の積み上げがありました。具体的に言いますと、ホテルが6棟、登戸にあるマンション、賃貸マンション1棟を購入いたしました。そのことによりまして、ストック収益……賃料等の収益が上がったということで、その他の売上高が約20パーセント分増加しております。
数字的には、売上高は160億円の予定が160億8,500万円、経常利益は12億5,000万円の予定が14億4,000万円、当期純利益は8億5,000万が9億8,800万円ということで、お示しさせていただいたということでございます。
連結貸借対照表
連結貸借対照表でございます。2019年6月期以降販売予定の開発物件の仕入れが堅調であることから、いわゆる販売用不動産及び仕掛販売用不動産が、前期比でかなり増加しております。総資産合計がこちら（の表）にございますが、235億円から49億6,700万円増えまして285億円ということで、大きく伸びております。仕入れが、それだけ進んでいるということかと思います。
その分、当然ながら借入も増えており、（その結果、負債合計は）166億円から44億3,800万円増えまして、210億円まで増えているというところでございます。マンションの場合はシンジケートローンということで、今回、普通でいけば土地代しか借りられないという状況の中で、建築費についてオリックス銀行とシンジケートローン契約をすることとなりました。五行からの金融機関をまとめての、いわゆるシンジケートローンということで組ませていただきまして、20億円の枠を作っていただきました。
そのことによりまして、借入が順調に進んでいるというところでございまして、このようなかたちで、仕入れそのものの全体が増えてきているということでございます。
キャッシュ・フロー計算書
続きまして、キャッシュ・フロー計算書でございます。
先ほどのお話のとおりでございますけれども、一般的に、我々マンション業界デベロッパーには金融機関・銀行からの融資は、いわゆる運転資金というのは出ないわけでございまして、原則としてはプロジェクト資金というかたちでの融資しかないわけでございます。
それによりますと、一般的には土地代の100パーセント、あるいは土地代の80パーセント、90パーセント。よくて土地代プラス解体費用だとか、着手金くらいは出るというケースもあります。
均して考えると、当社サイドの土地代の、相当額のプロジェクト融資が出ているというのが一般的でございます。ということは、プロジェクトをたくさんやればやるほど、いわゆる着手金・中間金ということで、キャッシュが外へ出ていくわけでございまして、どうしても業績が拡大すればするほど、キャッシュが減っていくという現象になっていくわけでございます。
今回、シンジケートローン契約も組ませていただいて、無担保で建築の工事費・着手金・中間金について要請すれば、20億円の枠内で融資が出るというかたちをとらせていただいたということもございまして、前期に比べると1億1,700万円キャッシュが増えまして、42億2,100万円ということで、期末のキャッシュが増えたということでございます。
販売実績
続きまして、販売実績でございます。「AXAS目白アジールコート」から上がマンションでございまして、マンション以外がその下になっております。
2018年6月期は、全部で560戸やらせていただいたわけでございますが、マンションの中でも特徴的なのが「アジールコフレ中野坂上」で、これは分譲マンションとファミリーマンションを混合した物件で、87所帯のものであったわけでございますが、これも無事計上が終わりました。
「LOVIE麻布十番」「LOVIE銀座東」という2物件については、ファンドさんへの1棟での売却でございます。その他のマンションについては、すべてワンルーム販売会社に対する卸売で販売したということでございます。残念ながら、エンドへの売りがなかったということもありまして、利益そのものが若干落ちてきたというのは、そのあたりが大きな原因でございました。
下から3番目でございます（テラスハウスの）「アジールデューク目黒」はまだ販売中でございまして、5戸のうち2戸が計上されております。同じくテラスハウスですけれども、「アジールデューク落合」は8戸が計上済でございます。
「アジールメゾンド方南町」はアパートですが、これも計上済となっております。
また、買取再販事業……マンションのリノベーションですが、4戸計上させていただいたということでございます。
始まりました2019年6月期（22期）でございます。欄外に書いてございますけれども、647戸をやる予定になっております。
この内訳ですが、投資用ワンルームマンションが10棟（599戸）ございます。そのほかは、アパート5棟（45戸）、テラスハウス3戸という内訳になっておりまして、このマンション10棟は、実はもうすべて契約済になっております。
そういう意味で、子会社で今から販売するアパートあるいはテラスハウスを除けば、本店のほうの売上は全部ほぼ見えているというところでございまして、今期の売上予定の96パーセントは、すべて契約済ということになっております。
2020年6月期（23期）以降の予定としては、すでに880戸の物件の用地については、購入済でございます。つまり、2020年の売上については、すべて物件については仕入が完了しておりまして、2021年6月期（24期）の分の土地の仕入を、今やっているというところでございます。先ほどお話ししましたとおり、当社においては厳しい中でも、仕入については順調に、かなりがんばってやらせていただいているというところでございます。
開発物件のご紹介
続きまして、開発物件の紹介でございます。
このようなかたちで、当社のマンションはだいたいモノトーン……黒・白・グレーを使いながら、重厚なイメージでのファミリーマンションを作らせていただいているところでございます。
2019年6月期 通期連結業績予想
続きまして、2019年6月期通期連結業績予想でございます。
売上高でございますけれども、前期より9.1パーセント多い175億5,000万円、売上総利益で10.0パーセント多い31億5,000万円、営業利益で4.9パーセント増の17億5,000万円、経常利益で4.8パーセント増の15億1,000万円、当期純利益で4.1パーセント増の10億3,000万円と発表させていただいております。
1株当たり情報でございますが、1株当たり当期純利益は、2019年6月期で40円96銭という予定になっております。
1株当たりの配当金になります。2018年6月期については、（中間）6円、（期末）6円、（年間）12円に20周年の記念配当1円を足しまして、7円、6円ということでスタートしたんですが、先ほどご説明したとおり3円の増配をしまして、最終的には7円、9円ということで終わらせていただきました。
2019年6月期でございますが、年間トータルで15円、（中間）7円、（期末）8円ということで、今回発表させていただいたわけでございます。
当社の特徴
続きまして、当社の特徴でございます。
当社の特徴としましては、設計会社をルーツとしたマンションデベロッパーでございますので、社内に設計部員がたくさんいる。私も、もちろん設計の出身でございますけれども、そういうことで土地の情報がきて、まずは図面を入れる。
そして、この物件が採寸に合うかどうかという答えを出していくわけですが、その図面を入れるスピードには、どこにも負けないスピード感がありまして、答えを速く出して業者さんにお答えしていく体制になっているわけでございます。
また、外観デザインやエントランスのデザイン、あるいは間取りその他については、他社にないさまざまな工夫をさせていただいているつもりでございます。
また、開発エリアでございますが、23区内・駅徒歩10分以内で、かたくなにこのあたりにはこだわりながら、やらせていただいているということでございます。人口が、全体的には相当減り始めているわけですが、東京都心部に限れば、まだまだ人口流入は続いていくと思っておりますし、とくに若い方についてはまだまだ集まってくることも考えておりまして、そういう意味で、都心でビジネスをやるという基本ビジネスのパターンでございます。
また、徹底したアウトソーシングということで、少数精鋭を掲げております。前期末、2018年6月期の期末の社員数が45名でございまして、社員数で割った1名当たり連結売上高が3億5,745万円、1人当たり当期純利益が2,197万円でございまして、効率のいい経営ができているのではないかと自負しているところでございます。
ものづくりへの「5つ」のこだわり-①
続きまして、「ものづくり」へのこだわりでございます。
まず外観でございますけども、このようなモノトーンで作り込みをすることを、一貫してやらせていただいているわけでございます。なぜモノトーンかと言いますと、マンションの外観にも流行り廃りが当然ながらあるわけでございますけれども、
30年ほど前、マンションと言えばワンルームマンションと言われた頃は、からし色のタイプが標準だったし、憧れだったし、そのときはとても素敵に見えたわけですが、時間が経ってくると、その色を見ると「これって、昔流行った色だね」ということで、時代を特定されてしまうということがありますので、流行りの色を追いかけない。
どんな時代でも、モノトーンという色は存在する。モノトーンで勝負していこうと考えておりまして、モノトーンでなおかつ先進的なデザインにしておけば、5年・10年・20年経っても古さを感じさせないことができるのではないかということで、外観的にはインパクトのある印象に残るデザインを追求していくのが、当社の特徴でございます。
ものづくりへの「5つ」のこだわり-②
続きまして、「ものづくり」へのこだわりの2番目でございます。アンケートによるユーザーニーズの徹底分析と書かせていただいております。当社は、先ほどからご説明しているとおり、投資用ワンルームマンションをメインで作っておりまして、1棟で販売しております。
ワンルーム販売会社に1棟で販売して、ワンルーム販売会社はそれを1部屋1部屋分譲するわけでございます。買ったお客さまは、そこに賃貸を付けていくということでございます。また、1棟でファンド・個人のエンドユーザー・富裕層に売る場合も同じでございまして、買った方はそれに賃貸を入れて、運用していくということでございます。
そういう意味で、当社から見てエンドユーザーは、最終的には賃貸のお客さまなわけでございまして、その賃貸のお客さまのニーズを的確につかんでものづくりをやる必要があるだろうと考えているわけですが、残念ながら当社のビジネスモデルだと、エンドユーザーと直接当社で賃貸を付けているわけではございませんので、分析するのはなかなか難しいという立場でございます。
そのことも踏まえて、当社の完成したマンションに実際に住んでいる、5年〜10年、あるいは1年〜2年住んでいる方に直接アンケートを取らせていただき、分析してものづくりに活かすことを、定期的にやらせていただいているわけでございます。
ものづくりへの「5つ」のこだわり-③
その中で出てきたこだわりが3番目でございますが、アンケートをやって一番お客さまの要望が多いのは、収納が少ないことなんです。ワンルームマンションの収納と言いますと、だいたいクローゼット。ここにあります、こういうクローゼットです。ここからここまでぐらいが1部屋に付いてるのが、以前、実はうちでもそうだったんです。他社もほとんどそうなんです。現在でもそのようなかたちで、非常に収納が少ないということなんです。
だいたいは東京のワンルームマンションに、規制がいろいろありまして、ほとんど標準では25平米のワンルームになっているわけですが、25平米の中でいかに効率的にやっていくかということです。収納が少ないという不満があるので、収納を多くすればいいんですが、多くして床面積がそれだけ取られていくと、洋室の面積が減っていくことになります。だから、そうではない方法で収納を増やそうじゃないかと。
また、単純に床面積を25平米じゃなくて28平米にすれば、収納はたくさん作れるわけですけれども、当然ながら、分譲した場合の総額が高くなる。あるいは、賃貸で出す場合も、賃料の総額を上げていかなきゃいけない。そうするとお客さまが限られてくることになりますので、25平米のままで収納を上げることを目的にして、さまざまな工夫をしているということでございます。
1つには、クローゼットの上の天井まで天袋を作っていくことをやらせていただいております。また、このドアの向こうが廊下になっておりまして、この壁の奥は冷蔵庫置場ですが、この廊下の天井高を1メートル90センチメートルぐらいに抑えまして、その上の空間を室内側から天袋に使うことをやらせていただいておりまして、夏と冬の服を入れ替えることができるように考えております。
また、最近ではワンルームでありながら、ウォークインクローゼットを作り始めております。ワンルームではもともと、他社ではまだやっていないんですが、ウォークインクローゼットをやることによって、実は収納量がかなり増えてくることもございます。
そして、下駄箱等についても、アンケートを見ていただくとわかるんですが、15パーセントぐらいの方が、普通は16足以上持ってるんです。これは、たぶんほとんどの方が女性なんだろうと想像しております。ということは、女性が半分ということで考えれば、女性の2人に1人は16足以上持っているということなんです。圧倒的に靴の収納が足りないというご不満がかなり出てきているということで、靴の収納をとにかく増やそうという努力をしております。
あと、こういう洗面化粧台も含めて、そのまわりだとか、トイレの上にこういう棚を必ず付ける。最悪でもこの板を置いて、いろいろなものが置けるようにすることも含めて、空中にいろんな収納を設ける。「空中戦」と呼んでいるんですが、収納を増やす。つまり、床面積は残して、洋室の面積は減らさないで、空中で収納を増やす努力をしているわけでございます。
この普通のクローゼットタイプで、体積でだいたい他社比較（あるいは）自社で10年前に作ってた同じ25平米に比べて、ティッシュの箱で800個分ぐらいの収納を体積的に上げておりますし、ウォークインクローゼットタイプだと、1,200個分ぐらいの収納が、実は増えているんです。
非常に収納が多いということでございますので、うちのワンルームマンションに住まれた方は、他社のワンルームマンションに引っ越すと荷物があふれてしまうことになるのではないかと、そのぐらいに言われるようにやってがんばろうということで、今やらせていただいているわけです。他社よりも圧倒的に（収納スペースを）増やそうということを、意識的にがんばっているところでございます。
ものづくりへの「5つ」のこだわり-④
続きまして、こだわりの4番目でございますけれども、自社開発までするこだわりのファシリティで、「ユノバース」という商品名でございますけれども。パンフレットが、みなさまの（お手元の資料の）中にも入っていると思いますけれども、ユニットバスです。これを自社開発して、オリジナルで持っているわけでございます。
一般的に、我々の販売会社がどこでも使っているユニットバスは、この1014……内寸が1メートルで1メートル400センチメートルなんで、「1014」と言うんですが、このユニットバスを、みなさんが使っています。
これしか選択肢がない状況で、足をまったく伸ばせないという、こんな状況でお風呂に入るしかないということです。これについてご不満もたくさん出ているということで、なんとかしたいなといろいろ悩んだ中で、図面を見ていて、ふと「浴槽を縦横逆にすればいいんじゃないか」と発想して。
肩幅は広くても、足のところは小さくても、狭めてもいいんじゃないかということで、こういう浴槽にしたら、縦横を逆にしてもいいのではないかと発想したんです。こうすることによって、（身長が）185センチメートルの人が、足をゆっくり伸ばしてお風呂に入ることができるということで、お湯の中で足を伸ばせるので、「ユノバース」と名前を付けたわけでございますけれども。
内寸だけを1114と、10センチメートルだけ増やしました。このことによって、洗い場も確保することができたということでございますけれども。配管スペースをこちらの1ヶ所に集中することによって、実際にユニットバスが設置できる同じくらいの面積で、これが設置できるように配管等を工夫していますので、これを「ユノバース」に変えたとしても、いわゆる部屋の洋室の面積は変わらず、設置することができるようになっているわけでございます。
これは当社のオリジナルの商品でございますので、当社にしかないということで、差別化の商品になっているわけでございます。
ものづくりへの「5つ」のこだわり-⑤
続きまして、5番目のこだわりでございますが、アートのある居住空間というかたちで、マンションの玄関ホールにオリジナルの彫刻作品を作って、エリアの特性あるいは住んでいる人の特性等を考えながら、テーマを考えて作って、そのテーマに沿った彫刻を作る。それを玄関ホールに飾って、玄関ホールをミニ美術館のような空間にしていこうということで、やらせていただいています。
このことは、私が長い間設計をやっている中で、いろんなマンション、部屋の中の使い勝手・機能性は、たぶん世界でNo.1だと思っているんですが。使いやすい、機能性が高いということは、逆に言うと、遊びや余裕がないのが現実なんです。室内で遊びや余裕を作るのは現実的に難しいんですが、マンションの玄関ホールを使って、その遊びを作っていこうじゃないかということで、このようなことをやらせていただいているわけでございます。
いずれにしろ、先ほど言いましたように、当社のワンルームマンションのエンドユーザーは賃貸のお客さまでございますので、賃貸のお客さまが当社のマンションをいいと思って選んでいただけるかどうかが、一番大事なところだと考えているわけでございます。不動産業者さんに案内されていろんなマンションを、賃貸を探すお客さまが見ていくわけですけれども、当社のマンションの前に来たときに、まず外観を見て、「格好いいな」と思っていただけるかどうか。
玄関ホールに入ったときに、他社で見たこともないようなオリジナルの彫刻作品が飾ってあって、「美術館みたいだな」と感心していただく。部屋に入ると、収納がとにかくあらゆるところに、工夫して収納が設置されている。自分が今住んでいるワンルームマンションだと、物がたくさんあふれている。洋服も私服も入り切らない。でも、「このマンションだったら、きっと収納できるだろうな」と思っていただく。
さらには、お風呂を開けていただくと、見たこともない真っ白できれいで、足も伸ばせて半身浴ができるお風呂があるということで、いくつかの感動を持っていただければ、当社の物件に決めていただけるのではないかなと、そういう思いで物を作っているわけでございます。また実際に、当社の物件の賃貸の効率が非常に高いということで、周りの販売会社さん等からも、非常に高い評価をいただいているところでございます。
学生限定の立体アートコンペ「アート・ミーツ・アーキテクチャー・コンペティション（AAC）」主催
続きまして、CSR活動でございます。
先ほどお話ししましたように、当社の特色の1つとして、玄関ホールをミニ美術館のようにしていこう、彫刻を飾っていこうという活動を、ずっと長年やってきていまして、第1号の物件から全部やらせていただいています。あるとき、美術専門家と言いますか、大学の教授等にお話を聞くことがあったわけですが、大学でたくさんの人が受験をする。院に十数人が残って勉強をする。
しかしながら、卒業して彫刻を続ける学生は、毎年1人いるかいないかくらい、非常に厳しいところがあるんだそうです。絵画の場合は、仕事をしながら自宅で絵を描くことができるんですが、彫刻の場合は材料費が高い。材料を運搬するのも大変。重たかったり、音が出たり。いろんな意味で、設置するにも大変な作業がいるということで、彫刻を続けることが、なかなか日本では難しい環境にあるわけでございます。
もう1つ、一番大きな問題は、彫刻を続けてもそれを買ってもらうというか、設置する場所がなかなかないということで、諦めてしまう学生さんがたくさんいらっしゃると聞きました。そんなときに、私がやっているこのマンションの玄関ホールに飾るんだということを、学生のみなさんに気付いてほしいなという思いで、この彫刻のコンペを始めたわけでございまして。
全国に、毎年数千棟のマンションが建っている玄関ホールに、創作活動のチャンスがあると気付いてもらうために、このアートと建築の出会うコンペを考えたわけでございまして。今年で18年目に入ったわけでございまして、最優秀賞は100万円の奨学金を出して、作品を買い上げて、その玄関ホールに永久展示をするということをやらせていただいているわけでございます。
昨年（2017年）の「メセナアワード2017」ということで、当社のこの活動そのものが、いわゆる芸術文化支援、企業の芸術文化に対する支援活動ということで、高い評価をいただきました。
以降は参考資料ということで、数字が載っていますので、後ほどご覧いただきたいと思います。
株式の状況
最後のページでございますが、株式の状況でございます。
（2018年6月末日現在の）当社の発行済株式総数は、2,514万4,100株でございますけれども、株主総数が6月末の時点で、なんと1万3,000名ぴったりということで、不思議な数字になっているわけでございますけれども。1万3,000名の株主さまに、ご支援いただいているということでございます。株主さまのご構成は、個人の方がメインとなっています。
株主還元
株主還元でございます。
基本的な配当理念でございますが、親会社株主に帰属する当期純利益から、いわゆる法人税等調整額の影響を排除した数値の、35パーセントを配当するという基本方針でやらせていただいているわけでございます。
今年の配当は、先ほどもご説明したとおりですが、2018年と2017年の事例が載っているところでございます。
株主優待制度を、今年から実施することにいたしました。株主のみなさまが、全国津々浦々にいらっしゃるわけですので、みなさま方に公平に導入のメリットを感じていただけるようにしたいということで、このようなかたちで優待制度を作りまして、さまざまな商品に取り替えることができるというかたちで、やらせていただくことになりました。
以上をもちまして、私の説明を終わらせていただきます。ご清聴ありがとうございました。
