2018年3月16日に行われた、いちごホテルリート投資法人2018年1月期決算説明会の内容を書き起こしでお届けします。IR資料
スピーカー：いちご投資顧問株式会社 代表執行役社長 織井渉 氏
いちご投資顧問株式会社 執行役（ホテルリート本部管掌） ホテルリート本部長 兼 ホテルリート運用管理部長 岩井裕志 氏
2018年1月期決算説明会
織井渉氏：みなさん、おはようございます。本日は、いちごホテルリート投資法人の第5期（2018年1月期）の決算説明会にご参加いただきまして、ありがとうございます。
昨年来、リートマーケットはなかなか軟調な状態が続いておりまして、私どものホテルリートも正直、投資口価格については満足いくパフォーマンスがなかなか出せていない状況であることは、認識しております。
ただ一方で、足下の不動産マーケットを見ますと、ご存じのように、非常に高い価格での取引が継続しております。このリートの評価と、現物不動産の流通の評価の違いはいったい何なのかなと思うところもあります。
さらに、我々のホテルリートを取り巻く環境も依然として足下は堅調で、とくに訪日外国人の数も順調に伸びておりますし、また国内のビジネスや旅行者といった需要も、非常に堅調だと考えております。
我々のホテルリートも、しっかりした地域分散をして、しっかりした収益向上策を講じております。この後岩井からご説明させていただきますけれども、しっかりした内部成長ができている状況だと思っております。
ただ、そのような運用の中でこのような評価を得ている状況を、私どもとしては真摯に受け止め、いったい何ができるかを、しっかり考えていかなければいけないと思っています。その1つの表れとして、昨年は自己投資口買いをさせていただきました。これも1つの我々の気持ちの表れであり、それをしっかり実現したということです。
今後も、我々としては何ができるかを一生懸命考えながら、決してマーケットの傍観者にならない。「マーケットの中で、何もせずなんとなく動いていればいい」という状況にならずに、しっかり能動的に働きかけていくことを、ぜひやっていきたいと思っておりますので、引き続き、我々のホテルリートをしっかり見ていただければと思っています。どうぞよろしくお願いします。
決算ハイライト
岩井裕志氏：それでは、2018年1月期の決算の内容についてご説明いたします。決算説明資料の6ページからお願いいたします。
決算ハイライトでございます。当期純利益は8億4,100万円で、前年同期比プラス4.2パーセント、期初予想比プラス2.5パーセントの増益となりました。
RevPARは、変動賃料の12ホテルでございますが、8,234円となりました。前年同期比プラス2.7パーセント、期初予想比プラス0.2パーセントで、どちらもプラス成長となっております。
NOIは16億2,000万円で、前年同期比プラス11.1パーセントという結果でございます。その内訳は（スライド右側の）説明にある通り、内部成長の部分でプラス5,800万円です。また、外部成長の部分で2物件を追加取得して、1億300万円のNOIが追加されました。
自己投資口の取得を実施いたしました。発行済投資口数の1パーセントに相当する2,610口を取得しまして、消却も完了しております。
1口当たりFFOは、4,586円です。
1口当たり分配金は3,302円で、前年同期比プラス5.3パーセント、期初予想比プラス3.6パーセントで、上振れとなりました。
1口当たりNAVは、14万3,045円です。
資産規模は21ホテルで、509億円でございます。今期につきましては、「アーバイン広島エグゼクティブ」を取得いたしました。
2018年 1月期 決算概要
それでは、決算概要についてご説明させていただきます。7ページを開いていただければと思います。
営業収益は17億8,200万円で、期初予想比プラス1,100万円となっております。上振れした要因は、ホテル変動賃料が想定よりも上振れしたことでございます。増収で8ホテル、減収で4ホテルでございます。増収の8ホテルで、プラス2,900万円という結果でございました。
増収の中で一番上振れが大きかったものが、「ネストホテル大阪心斎橋」です。こちらは、ホテル変動賃料で1,300万円ほど上振れいたしました。次いで、「スマイルホテル東京阿佐ヶ谷」です。これは、400万円ほどの上振れとなりました。次いで、「ホテルウィングインターナショナル名古屋」は、300万円ほどの上振れでございます。残りの5物件は、100万円前後のプラスでございました。
増収した上位3ホテルに共通して言えることは、リニューアル工事を前年もしくは当該年に行っていることです。このリニューアル工事をしたことによって、客層の幅を広げることができて、しっかりと単価の取れるお客さまを獲得できるようになったところが、1つの共通項ではないかなと思っております。
減収した4ホテルにつきましては、合計でマイナス1,800万円となりました。一番大きかったものが、「スマイルホテル浅草」です。想定よりも、マイナス1,200万円ほど下振れとなりました。こちらは、RevPAR想定と比べても12パーセントほど、我々の想定よりも下振れてしまいました。ただ、前年同期比で言うと、マイナス3.5パーセントとなっております。
その主な要因について、ご説明します。「スマイルホテル浅草」は、昨年前半には非常に順調に伸びていました。ADR（平均客室単価）が7,000円前後だったので割安感もあり、団体客から個人客への（客層の）切り替えがうまくいっていたので、昨年後半も引き続き伸びていくだろうと考えていました。
しかし、8月と10月に、同エリアに2棟のホテルが建築されました。当然、予算を作るときにもこの2ホテルのオープンは把握していましたが、そちらのホテルは計591室で、オープン当初に1名あたり2,000円台で販売していまして、このインパクトが、想定以上に響いてしまったということが、下振れの主因だと思っております。
また、我々の想定よりもマイナスだったものが、「スマイルホテル京都四条」です。これはマイナス300万円となっています。「ホテルビスタプレミオ京都」はマイナス200万円となっています。「スマイルホテル京都四条」はマイナスを織り込んでいたのですが、想定以上に新築ホテルの集中的な供給のインパクトがあったところでございます。
さらに、京都三大祭りである時代祭（の影響）です。これが台風の影響で、29年振りに中止になってしまいました。イベントが1つ減ったことも、（ホテル変動賃料が）想定よりも下振れた要因ではないかなと思っています。
（減収したホテルのうち）残りの1物件が、「ネストホテル那覇」でございます。こちらは、想定よりもマイナス100万円の変動賃料でございました。我々のRevPAR想定から、マイナス2パーセントでございます。ただ、前年同期比で言うと、プラス3.1パーセントでございました。
「ネストホテル那覇」も、今は非常に観光客が好調でございますので、比較的強く見ていたところでございますが、下振れてしまった要因は、10月という季節外れの時期に台風が2回ほど来てしまったことです。ADRは想定よりも上回ったのですが、稼働を少し落としてしまったということでございます。
なので、この減収した4ホテルに共通して言えることは、非常に需要が強いマーケットであるということです。「スマイルホテル浅草」も「スマイルホテル京都四条」も「ネストホテル那覇」も、需要が強いマーケットであるがゆえに、供給が集中してしまっているところです。また、もう一方は、台風の影響です。一時的な減収だと思いますが、これによって少し想定よりも下がってしまったということです。
営業費用は、マイナス900万円です。その（要因の）大きなところは修繕費で、マイナス1,300万円でございます。計画工事費用の削減が、一番大きかったと思っています。外壁工事を行う際に、もともとは足場を組んでやる予定だったのですが、足場を組まずにやる方法でしっかり（工事が）できたので、これで約600万円圧縮できました。その他は、修繕予備費の未消化でございます。
結果として、営業利益はプラス2,100万円、経常利益はプラス2,000万円です。（経常利益の右側に）「金利の減少」とありますが、こちらは我々の変動金利の部分です。保守的に（金利コストを）厚めに取っておりましたが、こちらが想定よりも低くなりました。また、自己投資口の取得をしておりますので、この分の費用が発生しております。
当期純利益は8億4,100万円で、期初予想比から2,000万円ほど上振れました。
1口当たり分配金は3,302円で、期初予想比プラス3.6パーセント、前年同期比プラス5.3パーセントとなりました。
2018年 1月期 全指標においてプラス成長
それでは、8ページです。我々が保有しているホテルの重要指標について、見ていただければと思います。
全指標において、プラス成長となりました。表の上側は、変動賃料の12ホテルのデータでございます。RevPARは8,234円ということで、まだ1万円未満という（伸びしろのある）水準でございます。前年同期比プラス2.7パーセントとなっており、（それに対して）表の一番上の客室売上高がプラス3.2パーセントとなっていますが、ここの差異は、客室増室による効果です。前年同期と比べて7室ほど増やしていますので、これによって客室売上が大きくなっているということでございます。
客室稼働率は、92.9パーセントです。変動賃料を取り入れているところは、需要も厚く、供給も多いエリアがあるのですが、ここはしっかりと吸収できているという構造になっています。ADRは上がりにくくなっているのですが、需要が強いところなので、供給が落ち着けば、ここを上げていくことも可能ではないかなと期待しています。
表の下側は、ポートフォリオ全体の20ホテルのデータでございます。こちらも、全指標でプラスでございます。
全体的なイメージとしては、今年（2018年1月期）の後半は、日本人需要の強いエリアが多くあったかなと思っています。具体的には、国体があった「ネストホテル松山」です。そして、ビジネス需要やマラソンイベント等が多くあった、「コンフォートホテル岡山」です。
あとは、「ホテルウィングインターナショナル名古屋」です。愛知県は、延べ宿泊者数でも日本人（の宿泊者数）がプラスになっており、非常にビジネス需要が増えている地域になっています。また、「コンフォートホテル釧路」です。釧路でも、ビジネス需要が多かったということでございます。
エリア分散による安定的な成長を引き続き実現
9ページをご覧ください。先ほどの重要指標を、エリア別に示したものでございます。
京都だけ、RevPARでマイナスになってしまっているということです。そのため、全体的な需要は増加傾向ですが、時期やエリアによって、強弱・変化のあるマーケットだったなと思っています。改めて、安定性確保のためにエリアの分散が非常に重要だったなと感じています。
地域分散の進展
10ページです。私どもは物件を取得するたびに、地域分散を図っています。
今期におきましては、完全固定賃料の広島の物件を取得いたしました。地域分散が重要ということで、インバウンドでも今、宿泊先の分散が始まっています。ただ、先ほど申し上げましたとおり、日本人もエリアや時期によって、かなり強弱があるなと感じています。学会・コンサート・イベントなどです。
あと、今は日本全国で工事を行っていますので、その工事宿泊者が数多く泊まっています。このような需要を取れるのは、やはり都市機能が整っているところですので、（このあたりでは）恩恵を受けやすいと感じています。
私どものポートフォリオは、政令指定都市の約65パーセントに加え東京が14パーセントなので、都市機能のしっかりしたイベントや、需要をしっかり取れるようなポートフォリオを、構築できているのではないかなと思っています。
価値向上CAPEXの進展 （スマイルホテル東京阿佐ヶ谷）
11ページでございます。今期に行った、価値向上CAPEXの進展でございます。
「スマイルホテル東京阿佐ヶ谷」でございます。これは、前期も第Ⅰ期工事として、5階1フロアのリニューアル工事を行ったのですが、このリニューアルを行った工事のパフォーマンスが非常に良く、ADRで14パーセント上振れたことから、期の後半にやる予定だった第Ⅱ期の工事を前倒しで実施いたしました。それによって、高いADRを早めに享受するという策を取りました。収益貢献は、全部の工事が終わりますと、年間で3,960万円の賃料増収ということです。
これは、取得時鑑定のNOIに対して、20パーセントに相当するものでございます。投資効率はROIで34.1パーセントという数字ですので、こちらはしっかりと、成果に結びつけていきたいなと思っています。
今期に実施した主な収益向上の取組み
12ページには、我々がしっかりと行っている、その他の細かい施策を記載しています。ここに書き切れない細かいことも多くあるのですが、マーケットに適した対応をすることによって、しっかりと収益を上げていくことを考えています。
1点目は、需要の拡大を図るという意味で（「今後も増加が見込めるレジャー利用やインバウンド需要に対応」と記載しています）。今まではビジネスオンリーだったのですが、レジャー需要やインバウンド需要も取れるようなホテルにしていくということです。
2点目は、「共有スペースの有効活用」です。私どもは築年数の経過した物件が多いため、共有スペースが非常に多くあるホテルもございます。これを客室にするのか付加価値施設にするのかというところは、マーケットの状況を見ながら判断して、しっかりと収益やホテルの評価が上がるような対応をしていきたいと思っています。
3点目は、「ホテル運営費の削減」です。これは常時やっていますが、今年（2018年1月期）においては、数物件で節水対応を行いました。
一番下の4点目は、レピュテーションマネジメントです。オペレーターとオーナーが一緒に口コミを分析・対応を考えるということで、ハード面でできることについては、しっかりと対応していくことをやっています。
物件取得後のNOIの着実な成長
13ページです。このような対応をすることによって、NOIを着実に上げているという表でございます。2017年7月期と2018年1月期を足したNOIについて、各物件の取得時の鑑定NOIに対する伸び率を記載したものでございます。
簿価利回り5.6パーセントで買ったものを、今は6.3パーセントまで上げているところでございます。
見ていただくと（おわかりのように）、インバウンド比率が高い物件が伸びているわけではないので、そのマーケットに合った対応をすることによって、しっかりと伸ばして行くということでございます。中国・四国は、今年の松山（で開催された国体）の特需もありますが、しっかり伸びています。
IPOで買った9物件については、やはり伸びが大きく、16パーセントほど伸びています。POで買った10物件については、まだ施策のインパクトが、この2017年時には出ていないというところもありますが、8.6パーセント増というところでございます。
てこ入れした成果として、IPOで買った物件でもまだまだ上昇余地がありますが、POで買った10物件についても、てこ入れの成果がこれから出てくるものがありますので、そこに期待したいと思います。
例えば、那覇・松山・東京・大阪です。ここは足元で伸びてきているので、今後も伸びる余地は、十分にあると考えています。
投資主価値の向上：自己投資口取得
冒頭でも申し上げましたが、自己投資口の取得を行いました。
私どもが内部成長を着実に行っている状況の中で、投資口価格は低迷していました。そのような中で、去年の3月に「グランパーク・イン横浜」という物件を、手元資金で購入いたしました。これによって、DPUを上げています。
さらに、「アーバイン広島エグゼクティブ」です。これは、レバレッジを掛けて8月に取得しました。これも完全固定賃料ということで、安定した分配金の増加になりましたが、投資口価格がそれと見合う反応をしていないというところでした。最後の手段として、自己投資口の取得をして、しっかりと対応しているということをお示しさせていただきました。
ホテルを取り巻く環境①
それでは、成長に向けた取り組みということで、16ページを見ていただけますでしょうか。ホテルを取り巻く環境です。
こちらは、前回提示させていただいたもののアップデートになりますが、傾向としては変わっていません。左側の表は、日本人の施設タイプ別宿泊者数の割合でございます。ビジネスホテルが圧倒的に高く、かつ安定したシェアを取っており、全体の4割くらいを占めています。
一方で、右側の表の外国人（施設タイプ別宿泊者数）についても変わらず、ビジネスホテルが非常に伸びているところでございます。昨年のトップシェアだったシティホテルから変わりまして、ビジネスホテルが非常に伸びています。
とくに（団体客から）個人客に切り替わったことによって、ビジネスホテルを選ぶ方も増えてきているという認識をしています。さらにLCCや、ビザの緩和で恩恵を受けているところは、やはりビジネスホテルが多いのではないかなと思っています。
ホテルを取り巻く環境②
17ページです。（ホテルを取り巻く環境の）追加として、世界的な情報も入れています。UNWTO（国連世界観光機関）によると、世界の旅行者が増えているということです。これは2010年に予想したところですが、着実に想定よりも多く増えている状況でございます。今後は、とくにアジアが強いという予想を出しています。
一方で、日本も政府目標6,000万人を揚げていますが、日本の観光は、まだまだ出遅れているところがありますので、ここはしっかりと伸ばしていけるのではないかと思います。
当然、受け入れる施設の整備が必要になってきますが、こちらは発展の余地が十分にあると思っています。
当面の成長エンジンが、国の政策です。ビザ発給要件の緩和やLCC（事業の促進）、また、近隣諸国の所得が増加することによって、日本にとって追い風になるのではないかと思っています。
いちごホテルの成長実績①
18ページは、成長実績です。
グラフで表しているように、NOIについては期を追うごとに、しっかりと上がっています。外部成長、内部成長によって、上げています。
1口当たり年間分配金についても、季節変動がありますので、通年での比較になっていますが、（期を追うごとに）上がっています。
いちごホテルの成長実績②
収益をあげることに併せて、鑑定評価額もしっかりと上げられています。
1口当たりNAVについても、今期においては、自己投資口の取得を行いましたので、含み益もしっかり上げられているという状況です。
成長戦略ロードマップ
20ページは、成長戦略ロードマップです。こちらは、変更していません。
前回の決算説明会資料から時間軸を削除しており、このようなアウトラインを設けていますが、マーケットを見て、しっかりと最善策を講じていきたいと思います。
価値向上CAPEXによる収益向上への取組み
21ページは、今後行う、価値向上CAPEXです。今後も、このような内容を予定しています。ROI合計で、20パーセント近くの予定です。
客室を増やすことが基本ではありますが、それが終わったホテルについては、快適性の向上として、ロビーやエントランスの改装という施策をとっていきたいと考えています。
今後の価値向上CAPEX （スマイルホテル京都四条）
22ページは、「スマイルホテル京都四条」についてです。
こちらは4フロア（3F〜6F）について、（客室の）広さに対して単価があまりよくない部屋を分割するというものです。（該当する客室の）2分割によって、合計4室を増室します。
稼働率は非常に高く、99パーセントです。ただ、（京都には）「スマイルホテル京都四条」以外にもさまざまなカテゴリーのホテルがありますので、このホテル内でいろいろなカテゴリーの部屋をつくるというよりも、ホテルに合った間取りの客室にするということで、改装工事を行いました。こちらは、（2018年）2月に完了しています。
スポンサー（いちご、東証一部2337）の保有ホテル
次のページです。スポンサー（いちご、東証一部2337）の保有ホテルということで、25ホテルで約578億円という規模のホテルを保有しています。これらを、しっかりと組み入れていけるようにしたいと思っています。
安定性の高い財務運営
24ページは、借入状況です。
2018年1月期に「アーバイン広島エグゼクティブ」を購入いたしましたが、LTVについては、39.2パーセントという水準です。
スライド下部の「返済期限の分散状況」にあるとおり、2019年1月期に、1件リファイナンスを予定しています。今は不動産の評価額も上がっていますし、収益も上がっているので、こちらはしっかりと、リファイナンスができると考えています。
2018年 7月期 業績予想
それでは業績予想について、簡単にご説明いたします。
前回（2017年9月）に収益予想を出していますが、上振れの修正をしています。予約状況を、すべて反映した内容になっています。
変動賃料ホテルの想定RevPARは8,648円ということで、前年同期比でプラス5.0パーセント、前回予想比でプラス2.4パーセントです。今年は中華圏の旧正月が（昨年の1月から）2月にずれたということや予約状況を見ても、強気でみても問題ないのではないかということで、この水準としています。
一方で、RevPARをマイナスと想定しているところもございます。「スマイルホテル京都四条」は、RevPARでマイナス4.5パーセントに、修正しています。
主に、ADRの影響です。京都においては、今年から来年にかけて物件の供給が増えますので、ここをしっかり織り込んでいこうと考えています。また、「ホテルビスタプレミオ京都」です。こちらもADRが順調に上がっていったのですが、2018年1月期に少し調整が入ってしまったので、こちらも調整を入れております。
RevPARで、マイナス0.3パーセント減でございます。ADRでマイナス2.4パーセントと、前年同期からマイナスしております。ADRを抑えて稼働を上げる戦略に切り替えるべきではないかなと思って、そのような予算を設定しております。
営業費用については、物件が増えたことによって費用が増えているところがほとんどでございます。
それによって、当期純利益は8億3,300万円、1口当たり分配金は3,267円、前回予想比プラス1.3パーセント、前年同期比プラス5.3パーセントと想定しております。
2019年 1月期 業績予想
続きまして、2019年1月期の業績予想でございます。
正直に言って、半年先の収益想定を出すことが非常に難しかったので、トップラインのところは現状の状況を踏まえた上で、保守的に想定しております。
変動賃料ホテルの想定RevPARが8,424円で、前年同期比プラス2.3パーセントとなっておりますが、営業費用の部分で、少し保守的に想定しています。
こちらのRevPARをマイナスと想定しているのが、「ネストホテル松山」です。今期は国体の特需がありましたので、その部分を戻していくというところで、RevPARでマイナス10パーセントほどとしております。
「スマイルホテル京都四条」も少しADRを考慮して、マイナス3.1パーセントほど、RevPARトップラインを下げた想定にしております。
営業費用については、2017年に取得した2物件の固都税が発生しますので、そこを入れております。また、2019年1月期には投資主総会がございますので、その費用を入れていくということでございます。
経常利益は、金利関連費用としてプラス400万円と想定しております。こちらは、リファイナンスが発生するということで、現在の変動金利を固定金利に切り替えることも検討したいなと思っておりまして、費用を少し上積んでおります。
その結果、当期純利益は8億600万円で、1口当たり分配金は3,162円と想定しております。
以上を、決算内容のご説明とさせていただきます。ご清聴ありがとうございました。
