家賃収入以外にも収入が欲しい時にできることとは？

収益不動産では家賃収入がメインの収益となります。

「想定利回り」という不動産投資用語は知っていますか？ 投資した金額に対して家賃収入がどのくらい出るかを推測する指標のひとつです。賃貸物件が満室で稼動している状態が想定利回り。割高家賃で満室経営が理想となります。

なるべく高い家賃で満室を達成したら、まずはひと段落…と言いたいところなのですが、もう一歩踏み込んでみましょう。せっかく手に入れた物件です。取れる利益は残らず取りきりたいですよね。

そこで、今回は「空きスペース」の収益化についてお話します。

エリアにより活用方法は異なる！

空きスペースを有効活用できれば純粋にプラスの収入になりますので、やれる限りやるというスタンスでよいと思います。

東京周辺（国道16号線の内側）ですと、家賃収入での表面利回り7～8％といったところです。融資条件次第ですがキャッシュフローは十分回りますし、値下がりしにくいため長期で出口を取ることで資産構築する戦略です。

ただし、地方物件の10％あたりと比べると若干ものたりなさを感じます。そこで、物件の敷地や共用部における空きスペースを活用します。人口密度が高い地域で、わずかな空間にも価値があるから収益が上がるというものもあります。

スペースの活用法はエリアや立地によっても変わりますが、当社の管理物件で実践している例をいくつかご紹介すると、以下のようなものを設置しています。

  • コンテナ（荷物用・バイク用）
  • 自動販売機
  • 看板
  • 携帯会社のアンテナ

稼働率次第の空きスペース収益化

▼コンテナ

小さな倉庫やバイクパーキングとして使うのが典型的です。都内では高級バイクの保管場所の需要が多くあります。

事例：バイクパーキング
スペース：1.1m × 2.6m程度
投資金額：コンテナ購入費25万円
収益：月額賃料15,000円程度（年間18万円）

この場合の表面利回りは60％になります。敷地内にバイクが出入りできるスペースがあれば取り組むことができます。
ご自身で手配せず、レンタル倉庫業者にコンテナを借りて運営することも可能です。

▼自動販売機

道路に面した1～2㎡のスペースを自販機ベンダーへ貸し出します。基本的にベンダーを選んで連絡するだけですので手軽に始められます。

初期投資：ゼロ（ベンダーが設置）
運営費：電気代（1台あたり数千円）
収益：自販機売上の20〜30％

条件はベンダーによってまちまちですが、都内では概ね月額数万円になるようです。入居者が多い、人通りが多いといった物件では、もっと増えるかもしれません。反対に売上があまりにも悪いと、自販機ベンダー側から撤去したい旨の連絡が来ることになります。

安定収入となる空きスペース収益化

▼看板

幹線道路や線路沿いなど、人目に付きやすい建物は屋上や外壁に看板を設置します。広告代理店や看板屋さんに広告主を紹介してもらって契約するケースが多いようです。

初期投資：ゼロ（代理店・広告主が設置）
運営費：ゼロ
収益：月額数千円から数万円

建物所有者の費用負担が一切ないのが看板設置による収入のいいところです。ただ、設置する看板の広告内容は、しっかりチェックするようにしてください。怪しげな看板を設置することで物件の評判が下がってしまったら本末転倒です。

▼携帯会社のアンテナ

高さのある建物で屋上にスペースがあれば大手携帯キャリアのアンテナを設置できる可能性があります。最近は新規の設置は少ないようですが、打診してみる価値はあります。

初期投資：ゼロ（携帯会社が設置）
運営費：ゼロ
収益：月額10万円程度

ご所有の物件のエリアでアンテナ工事を担当している部門を調べて連絡してみてください。

収入のとりっぱぐれをなくし、効率的に運用しよう！

一般的に収益不動産は、購入金額でトータルの収益が決まるなどと言われます。

物件の立地や建物の大きさは変更することができませんから、賃料には上限があります。賃貸での手残り、売買での手残りはおおよそ先が読めるものです。仮に相場よりも割安で購入できれば、いつでも売却益を出すことができます。

その上で、当初の想定を超えてさらに収益を伸ばすためには何をすることができるのか。あなたの所有物件に収益化できるスペースがないかチェックしてみてください。

「空きスペース」を有効活用できれば純粋にプラスの収入になります。ただ、周りに勧められたからと収益性の根拠を調べずに開始して初期投資を回収できない、ということにならないよう気を付けてください。

知っていて損はない空きスペースの有効化、ぜひチャレンジしてみてくださいね。

以上、株式会社コン・パス代表　村上俊介でした。