2023年3月15日に発表された、株式会社グッドコムアセット2023年10月期第1四半期決算説明会の内容を書き起こしでお伝えします。
スピーカー：株式会社グッドコムアセット 代表取締役社長 長嶋義和 氏
事業概要
長嶋義和氏（以下、長嶋）：グッドコムアセットの長嶋です。2023年10月期第1四半期の決算についてご説明いたします。よろしくお願いいたします。
当社グループは、東京23区を中心に1都3県にて、自社ブランドマンション「GENOVIA」シリーズの投資用新築マンションの企画、開発、販売、管理をグループでワンストップにて行っています。
セグメントは、法人へ1棟を販売する「ホールセール」、個人投資家へ販売する「リテールセールス」、建物管理・賃貸管理・家賃債務保証を行う「リアルエステートマネジメント」、IPOやIRのコンサルティング、不動産小口販売を行う「その他」の4つで構成されています。
エグゼクティブサマリー
2023年第1四半期のサマリーです。前期比で大幅な増収を達成し、黒字で着地しました。売上高は29億5,500万円で前期比61.4パーセント増です。営業利益は5,300万円、経常利益は1,500万円、四半期純利益は300万円で増益となりました。
ホールセールは1棟99戸の1棟販売を契約しました。引き続き、1棟販売先を選定中です。リテールセールスは個人投資家の需要が高く、販売戸数が増加しました。現在も好調をキープしており、第2四半期に入ってから3月13日までの契約戸数は84戸です。
また、今期は積極的な仕入を進め、3月13日時点で14棟1,089戸の仕入を実現しました。賃貸需要は好調で、入居率は2月末時点で約99パーセントです。
TVCM放映開始
2023年第1四半期のトピックスです。山下智久さんが出演するテレビCMの放映を開始しました。「サウナ篇」「カフェ篇」の2作品があり、その他にメイキングやインタビュー、当社説明動画も公開しています。スライドに記載のURL、もしくは当社ホームページから特設サイトにアクセスし、ぜひご覧ください。
連結損益計算書
2023年第1四半期の決算についてご説明します。はじめに連結損益計算書です。リテールセールスの販売が好調で、販売戸数は前期比92パーセント増になりました。
ホールセールは1棟販売先を選定中です。売上高が大幅に増加し、増収増益となりました。
連結貸借対照表
連結貸借対照表です。積極的な仕入により、前渡金及び棚卸資産は約30億円増加しました。純資産は、配当金の支払いにより8億5,000万円減少しています。
不動産販売事業の状況(ホールセール、リテールセールス)
不動産販売事業の状況です。ホールセールは21戸販売しました。1棟99戸は販売契約済で、第2四半期に売上を計上予定です。また、引き続き1棟販売先を選定中です。
リテールセールスは、組織改革や効率的な販売活動で前期から大幅増の83戸を販売し、黒字でV字回復しました。
仕入の状況
1都3県の賃貸需要の高いエリアで積極的に仕入を推進しています。前期は年間で22棟1,304戸を仕入れましたが、今期は約5ヶ月間で、なんと14棟1,089戸の仕入を実現しました。仕入のスピードが加速しており、検討案件も多く、さらに仕入を増やしていきます。
また、1棟あたりの平均戸数も多く、スケールメリットで資材価格の高騰を圧縮できています。
仕入エリアの拡大
仕入範囲を東京23区中心から1都3県に拡大しました。1都3県は転入者が圧倒的に多く、賃貸マンションの需要は引き続き拡大すると考えています。また、中古物件の仕入も順調に積み上がっています。
賃貸マンションの市場規模
1都3県の賃貸マンションの市場規模です。2022年の建築着工戸数は4万3,759戸と年々増加していますが、当社のシェアはたったの3パーセント程度です。シェアを拡大することで、今後も業績拡大は可能だと考えています。
仕入の特徴 オフバランス・スキーム
仕入の特徴です。スライド上段が一般的な仕入方法になります。土地取得で長期の借入を行い、2年から3年後の竣工後に資金回収となります。当社の成長スピードでは、例えば2期分から3期分の仕入で2,000億円以上の借入金が必要になるため、財務内容が悪化してしまいます。
スライド下段は、当社独自のオフバランス・スキームを説明した図です。こちらのスキームでは建設会社に土地を取得してもらうため、当社の資金は使わずに、2パーセントから3パーセントの手付金で仕入が実現できます。そのため、仕掛不動産や借入金などが計上されず、前渡金が増加していくのが当社のスキームになります。健全な財務体質が維持され、仕入をさらに加速することができます。
仕入物件一覧
16ページから18ページは仕入物件の一覧になります。今期の販売物件は確保できており、来期以降の販売物件も積み上がっています。今期11月から3月13日までの仕入は、14棟1,089戸と順調です。仕入情報は膨大に集まっているため、仕入が決定した際に順次公表していきます。
通期業績予想
通期の業績予想です。売上高は大幅な増収となる予想で、利益は1棟販売先を選定中のため、保守的に計画しています。
売上高は630億8,000万円で前期比57.5パーセント増、営業利益は54億5,000万円で前期比18.2パーセント増、経常利益は47億5,000万円で前期比9.5パーセント増、当期純利益は32億7,000万円で前期比14.6パーセント増を予想しています。
今期はREIT事業を開始するため、物件スポンサーとして投資法人へ物件を販売する予定です。現在は許認可取得等の時期が未確定のため、第2四半期の業績予想は行っていません。
7期連続の増収予想 過去最高を更新中
売上高は7期連続の増収を予想しています。6年間で6倍以上成長し、年平均成長率は36.3パーセントを見込んでいます。
6期連続の増益予想 過去最高を更新中
営業利益は6期連続の増益を予想しています。6年間で6倍以上成長し、年平均成長率は34.8パーセントを見込んでいます。
配当推移
投資指標です。配当は6期連続の増配を予想しており、当期は1株あたり普通配当35円、配当性向は30.7パーセントを予想しています。
財務情報(資本効率推移)
高い資本効率を維持し、前期のROEは24.9パーセントとなりました。3月10日現在、上場している不動産会社143社中で第13位、全上場会社3,850社中で第208位です。
株価推移
新規上場からの株価推移です。2016年12月に新規上場してから6年が経過し、その間に株式分割は4回、増配は5回実施しています。業績拡大とともに株主還元も積極的に行います。
Purpose(パーパス)&Vision(ビジョン)
当社は、Purposeとして「不動産を安心と信頼のできる財産としてグローバルに提供し、社会に貢献する」、Visionとして「21世紀を代表する不動産会社を創る」を掲げています。
入居率が高く、資産価値の下がりにくい不動産を財産として国内外のみなさまに提供することで、当社の物件を保有したみなさまの人生が豊かになってほしいという思いと、災害などにも強い安心・安全な街作りに貢献したいという思いを込めています。
当社グループの成長
「21世紀を代表する不動産会社を創る」のVisionを達成するため、2030年の決算発表までに、不動産会社の時価総額ランキングの上位に入ることを長期ビジョンとして掲げています。
新規事業:REIT事業
2022年に新たにグッドコムアセット投資顧問を設立し、REIT事業に参入するため、許認可等の取得に向けて準備しています。この事業では、資金や運用資産の受け皿となる投資法人を設立し、金融機関や投資主から資金を調達します。その後は運用資産である不動産を購入し、不動産の賃料収入から分配などを行います。
グッドコムアセットは物件スポンサーとして安定的に物件を供給していきます。また、グッドコムアセット投資顧問は投資法人から資産運用を受託することで、運用手数料が収益になります。
REIT事業の市場規模
REIT事業の市場規模は2022年12月末現在、約26兆円です。REITの資産総額は約10年で16兆円増加し、拡大し続けています。
また、安定的な投資先の1つとして選ばれており、投資家の収支総額も年々増加しています。REIT事業の安定的な拡大は可能だと考えています。
事業ポートフォリオ
当社グループの事業ポートフォリオです。法人などへ1棟販売する「ホールセール」、個人投資家へ販売する「リテールセールス」、建物管理や賃貸管理、家賃債務を保証する「リアルエステートマネジメント」、IPOやIRのコンサルティング、不動産小口を販売する「その他」、そして「REIT事業」の5つの事業を展開しています。多様な販売チャネル、ストックビジネス、新規事業でさらに業績を伸ばしていきます。
サステナビリティの推進
サステナビリティについてです。「私たちは、Vision『21世紀を代表する不動産会社を創る』を掲げ、不動産の価値創造を通じて、環境や社会問題の解決に向け積極的に取り組み、持続的成長と社会貢献で企業価値の向上に努めます」を基本方針としています。
ESGの取り組み事例として、環境についてはGENOVIAマンションの壁面や屋上の緑化および環境に配慮した設備の導入を行っています。社会については、成長の源泉は人財であるため、各人が能力を十分に発揮できるように働きやすい職場環境を整備しています。ガバナンスについては、プライム市場の上場会社に求められる体制を整備しています。
質疑応答：リテールセールスのV字回復の理由について
司会者：「今回の大きな動きは、リテールセールスの大幅なV字回復のように見えました。この1番の勝因は何でしょうか？」というご質問です。
長嶋：リテールセールスについては、前期の販売戸数が219戸ですが、約半分を3ヶ月弱で売上計上しています。V字回復の1番大きな理由としては、組織体制の改革があります。
質疑応答：REIT事業のスタートと規模について
司会者：「REIT事業のご説明がありましたが、いつごろからスタートしそうでしょうか？ また、規模についてはどの程度になるのでしょうか？ 可能な範囲で教えてください」というご質問です。
長嶋：今回は個人投資家、機関投資家、アナリスト向けの説明会になるため、現状では一般的なことしかお話しできないのですが、基本的には許認可等の申請も順調です。開始時期が第2四半期になるのか第3四半期になるのかが未確定のため、第2四半期の業績予想は開示できませんでした。規模に関しては、3桁億円ということで進めて行きたいと考えています。
質疑応答：仕入環境について
司会者：「仕入は順調のようですが、今後の仕入環境についてもしばらく順調な状況が続いていくものとお考えでしょうか？」というご質問です。
長嶋：今期が始まって約5ヶ月弱ですが、3月13日現在の実績は14棟1,089戸です。通期では、この倍以上仕入れたいと考えています。それだけの需要があり、達成が可能だと思っています。
司会者：今後も順調に推移していくということですね。
長嶋：はい。当社としては、3,000戸くらいは仕入れたいと考えています。
司会者：ここまでの数字を見ていると、非常に順調だということはわかります。
長嶋：結論から言うと、当社の財務内容も良くなってきて、仕入を行うプレイヤーの競争相手も変わってきました。今までは仕入先のプレイヤーが10社でしたが、2、3社になりました。
司会者：それぐらい変化してきている訳ですね。
長嶋：仕入については勝ちに行き、すべて仕入れていきたいというつもりでいます。
司会者：力強いお言葉をいただきました。
長嶋：順調に仕入れて、さらに加速していきたいと考えています。
長嶋：スライドは当社独自のオフバランス・スキームですが、仮に今期の予算が600億円、来期が800億円、再来期が1,000億円だとします。そうすると、3期間で2,000億円以上を借り入れすることになります。2年から3年前に物件を仕入れているためです。2,000億円仕入れるということは、自己資本比率が大変なことになります。
オフバランス・スキームということで、当社のバランスシートを使わずに建設会社などに資金手当をしてもらうことで、仕入が加速できることが大きな特徴です。
司会者：仕入の独自の特徴が非常に効いているのですね。
長嶋：他業者でも行われているケースもありますが、当社はボリュームが圧倒的に異なります。
質疑応答：顧客層について
司会者：「顧客層は公務員の方が多いということですが、何か理由があるのでしょうか？」というご質問です。
長嶋：こちらはリテールセールスになりますが、当社はもともと公務員をメインのお客さまとして取り扱っていたわけではありません。どちらかというと、女性の有資格者を主要のお客さまにしていました。創業時の2005年から、医師、弁護士、公認会計士、看護師、介護士、国家公務員、地方公務員といった女性の有資格者をお客さまにしていました。
そのような方々も当社の顧客ではあったのですが、リーマンショックや2011年の東日本大震災を経験し、結果として、いつの時期にも安定して販売できる方が公務員の方だったということです。
あくまでも2023年第1四半期の実績ですが、公務員の割合が96.4パーセントで、82.1パーセントが女性です。在住エリアは、個人投資家がお住まいの地域を示していますが、関東以外が60.7パーセントとなっており、全国区で販売しています。
司会者：けっこう均等といいますか、いろいろな地域に分散しているのですね。
長嶋：最も多いのが関東で、九州・沖縄、中国・四国、北海道・東北、近畿、中部と続きます。
長嶋：顧客の属性では、30代から40代の方が約6割になります。
司会者：当初のターゲットとは違いますが、時代の背景とともに公務員の方が増えたということですね。
長嶋：いつの時代にも安定して販売できるお客さまへ展開しているという状況です。
質疑応答：1都3県の物件について
司会者：「物件は1都3県ですが、購入顧客は全国各地というご説明がありました。これはやはり１都3県の人口が圧倒的に増えていて、利回りが高いことが全国的に注目されているからでしょうか？」というご質問です。
長嶋：先ほど1都3県の転入者のグラフをご覧いただきました。当社が仕入エリアを拡大した大きな理由の1つとして、1都3県のみが転入超過しており賃貸需要が高いことが挙げられます。
グラフで上に伸びているのが転入数で、下へ伸びているのが転出数ですが、東京都の転入数がダントツで、次が神奈川県、埼玉県、千葉県となっています。47都道府県の中で、やはり1都3県の転入数だけがずば抜けて転入超過しています。
長期的なコロナ禍から回復基調となり、都心回帰してきているというところもあります。仕入範囲を東京23区から1都3県まで拡大したのは、そのような理由によるものです。
質疑応答：テレビCMについて
司会者：「山下智久さんが出演されているテレビCMを最近よく見ます。山下さんは女性ファンも多いため、御社のお客さまの層にもぴったりの人選だと思います。今後も芸能人を起用したCMに力を入れていく方針なのでしょうか？」というご質問です。
長嶋：1月4日から12月まで、日本テレビとフジテレビのほうでテレビCMの放映を開始しています。山下さんは今年36歳になるということで、30代、40代、50代の女性には影響力があると思います。「山下さんであれば間違いない」ということで当社からオファーし、引き受けていただきました。また、山下さんの趣味であるサウナも、今回のテレビCMに活かされています。
今後も山下さんを起用するのかということについてですが、私としては、やはり山下さんのイメージが非常に良いですので、続けていきたいと考えています。日本でも世界でも活躍を期待されているすばらしい人材だと思っていますので、山下さんのテレビCMは継続していきたいと考えています。
司会者：今後の展開にもご期待いただきたいですね。ご覧になっている方も多いと思いますが、ぜひ一度、こちらのサイトと「YouTube」の公式チャンネルのほうからご覧ください。
質疑応答：円安による大きな影響について
司会者：「円安により、例えば物件の建築資材が高くなっている、建築の遅れが出ているなどの大きな影響はあるのでしょうか？」というご質問です。
長嶋：先ほど、建築資材の高騰をスケールメリットで圧縮していることをお話しした際に比較しているのですが、前期の仕入実績は1棟当たり平均戸数59戸、今期の仕入実績は平均戸数77戸です。要するに、1棟当たりの平均戸数を大型化するということです。
つまり、大型物件の仕入によって資材価格をスケールメリットで圧縮するという考え方です。例えば、1棟20戸の現場があったとして、5棟で100戸になります。1棟で100戸なら、現場は1棟しかありませんが人件費は5棟分かかりますし、現場所長も当然ながら5人必要になります。
資材についても考え方は同様です。例えば、東京23区で計5棟を作る時に、1ヶ所で1棟作れたとすると、当然ながら人件費やそれ以外の設備についても、1棟で100戸のものを仕入れることができれば、やはり原価は下がっていくと思います。
正直、今は建築資材が高騰しています。コンクリートや鉄筋、鉄骨、トイレ、ユニットバス、キッチン、給湯器などの価格が高騰していることが現実問題としてあります。当社としては、いかにスケールメリットで原価と勝負するかということをテーマとしています。
質疑応答：第2四半期の業績予想を公表しない理由について
司会者：「以前は第2四半期の業績予想を公表していたと思いますが、今期は開示がありません。なぜでしょうか？」というご質問です。先ほどのお話にもあったかと思いますが、あらためてご説明をお願いします。
長嶋：現在はREIT事業の許認可申請を行っており、許認可が下りるのが第2四半期、第3四半期、第4四半期の何時になるのかが明確になっていません。許認可が取れなければREIT事業に参入できませんので、その関係上で第2四半期の業績予想を開示しなかったということです。
司会者：タイミングは御社のほうで決められないということですね。
長嶋：おっしゃるとおりです。ただし、来期は完全に許認可等の取得ができていますので、来期からは開示を行っていく予定です。
質疑応答：新規採用とREIT部署の増員について
司会者：「新卒採用は何人ぐらいでしょうか？ REITの部署にも人を増やす予定でしょうか？」という新規採用、新卒採用についてのご質問です。
長嶋：現在は約40名に内定が出ており、2023年4月3日に入社式を行う予定です。その中で、グッドコムアセット投資顧問にも新卒が入社する予定です。
投資顧問の会社は、やはりキャリアのある方々が入社しますので、どうしても平均年齢が若干高く、新卒社員を入れて平均年齢を下げることも考えていかなければいけません。
質疑応答：売上6,000億円の規模にするための新たな展開について
司会者：「売上6,000億円の規模になるには、REIT事業などのような新たな展開も進めていくのだろうと思います。アイデアレベルでもかまいませんので、例えばどのような事業を考えているのでしょうか？」というご質問です。
長嶋：今は6,000億円規模と考えているのですが、やはり半分はREIT事業を展開していこうと思っています。基本的には首都圏のレジデンシャル、マンション特化型で展開していきたいと考えていますが、中身はこれから試行錯誤していきます。インサイダーになってしまいますので、この場ではお伝えできませんが、半分ぐらいは住宅特化型のレジデンシャルで行っていきたいと思っています。
長嶋：こちらは上場REITと私募REITの合計金額なのですが、2013年は約10兆円ですが、昨年12月は26兆円ということで、10年間で16兆円伸びているということです。当然ながら上場REITも伸びていますし、私募REITも伸びていることを考えると、やはり伸びしろはすごいと思います。
市場規模を見ると、当社が2030年までに3,000億円の私募REITを展開することは、実現可能だと思っています。できれば5,000億円ぐらいまで展開したいと思っていますが、これはあくまでも私の頭の中の考えです。
右側の円グラフを見ていただくとわかるとおり、私募REITの出資総額、投資家分配状況は、例えば中央金融法人や年金、地域金融機関など、いろいろなところから出資されています。本当に安定していないと運用先として選ばれないため、そこはやはりポイントだと思います。
質疑応答：大幅な業績変動のリスクについて
司会者：「御社の場合は、大幅な業績変動がリスクのように見えますが、これは大型の1棟販売が増えているからということで、良い意味だと捉えて良いのでしょうか？」というご質問です。
長嶋：前期は1,000戸以上を販売しましたが、今期も同じようなかたちで大型1棟の販売先を選定中です。ただし、引き渡しベースになるため、どうしても偏ってしまいますが、来期から私募REITを立ち上げますので、そちらへ定期的な売却が可能になります。当社としては、第1四半期から第4四半期の偏りが比較的なくなるように作っていきたいと考えています。
長嶋氏からのご挨拶
長嶋：2023年10月期の業績予想の達成や仕入拡大に向けて邁進していきます。また、株主還元も積極的に取り組んでいきますので、応援していただけますと幸いです。
以上で、2023年第1四半期の決算説明を終了いたします。ありがとうございました。
