2020年1月15日に行われた、ユナイテッド・アーバン投資法人2020年11月期決算説明会の内容を書き起こしでお伝えします。
スピーカー：ジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社 代表取締役社長 CEO 臥雲敬昌 氏
新型コロナウイルス影響下における資産運用方針
臥雲敬昌氏：本日はご多忙の折、ユナイテッド・アーバン投資法人第34期決算説明動画をご視聴いただきまして、誠にありがとうございます。
初めに、新型コロナウイルス感染症による影響を受けられた方々に、謹んでお見舞い申し上げます。また、献身的な活動を続けていただいています医療関係従事者ならびにご関係のみなさま方に、深く感謝申し上げます。
さて、ご承知のとおり、本年1月7日付で緊急事態宣言が1都3県に再発令され、その対象はさらに広がる様相を見せており、新型コロナウイルス感染症の収束は今なお不透明な状況でございます。このように、本国および世界各国の社会経済活動が本格的に正常化するには、しばらく時間を要することが予想されます。
かかる状況において、当投資法人としては、第34期2020年11月決算の説明資料1ページにお示しする「新型コロナウイルス影響下における資産運用方針」の、「ポートフォリオの質的改善および収益力向上に資する資産入替え」「社会的対応とポートフォリオの安定運用との両立」「変化に即した機動的な財務運営」「内部留保取崩しによる安定分配」。これらを基本として安定運用に注力し、投資主価値の持続的成長を目指します。
なお、本資料では前回同様、新型コロナウイルスの影響を受けるテナントに対して個別に対応、協議を実施している状況に鑑み、物件別収支は非開示とさせていただいています。この状況が解消され次第、従来どおりの情報開示を実施いたします。
決算トピックス
それでは資料に沿って、第34期決算概要ならびに第35期・第36期業績予想、資産運用戦略をご説明させていただきます。資料5ページ、決算トピックスをご覧ください。
昨年7月、決算発表時には予定されていませんでしたが、多岐にわたる視点から最適なポートフォリオ運営に取り組んだ結果、昨年11月公表のとおり、「西新橋1丁目ビル」について、リーシングを進捗させながら2回に分割して50パーセントずつ譲渡することで、第34期および第35期の2期にわたり売却益を計上することができました。
その結果、1口当たり分配金は第34期実績3,119円。前期第33期3,470円からマイナス351円、10.1パーセント低下しましたが、昨年4月発表予想2,300円からはプラス819円、35.6パーセントの改善着地となりました。
また、今回の第35期予想は3,130円と、昨年7月予想3,100円の実現に目処をつけることができました。
この取り組みを通じて、複数用途の築浅・好立地物件4物件を取得し、築年数・競争力・収益安定性の観点からポートフォリオの質的改善を実現しています。
新型コロナウイルス影響下における分配方針
次に資料6ページ、「新型コロナウイルス影響下における分配方針」をご覧ください。
今後の新型コロナウイルスの収束状況次第ではありますが、現時点においては、第38期2022年11月期までの2年程度は、新型コロナウイルスの影響が当投資法人の業績に影響を与える可能性があると想定されます。
したがいまして、その間においては内部留保取崩しによる安定分配を行う方針とします。具体的には、第38期までの1口当たり下限分配金を3,100円として、利益水準がそれに満たない場合は不足相当額の内部留保を取崩すこととします。
売却益等の一過性要因や運用状況の改善により利益水準が3,100円を超過する場合は、内部留保の積立は行わず、分配金を増額します。ウィズコロナ期間の安定分配に努めながら、影響を受ける物件の運用改善に取り組み、アフターコロナに向けて収益基盤の強化を図ります。
なお、アスタリスク注記のとおり、下限分配金は現時点で設定したものであり、分配金額を保証するものではありません。今後の不動産市場の推移、本投資法人を取り巻く状況等に大きな変化がある場合には、下限分配金の額および設定期間等は見直される可能性があることをご承知おきください。
1口当たり分配金への新型コロナウイルスの影響
次に、資料7ページをご覧ください。第34期実績および第35期・第36期業績予想において、新型コロナウイルスの減額対応を1口当たり換算した金額をまとめました。
第34期実績では、合計マイナス901円。期初予想マイナス924円に対し、23円改善となりました。内訳は、商業施設マイナス42円、ホテルマイナス836円、それ以外の用途に属する商業系テナントでマイナス24円でございます。
2020年11月末時点の運用状況を踏まえて、第35期予想マイナス801円、第36期予想マイナス521円と想定しています。これは後ほどご説明しますが、ホテルの需要回復が昨年4月公表の前提より遅れているためでございます。
また、第35期ではポートフォリオ全体で賃料減額リスクをマイナス77円、実額2億4,000万円を織り込んでいます。本予想策定後、急速に感染拡大が進展し、2度目の緊急事態宣言発令に至ったことを受け、今後影響が一部拡大する可能性を追加で見込んでいます。
なお、上記表にはテナントとの協議が合意に至ったもののほか、未合意のものについても一定の想定に基づき減収を織り込んでいます。
第34期1口当たり分配金（主な差異要因）
資料9ページをご覧ください。第34期1口当たり分配金の、前期第33期実績との主な差異要因を示しています。
前期内部留保取崩し剥落、マイナス356円。新規取得物件利益寄与、プラス87円。既存物件利益増減、マイナス61円。物件売却利益消失、マイナス166円。売却益、プラス552円。販管費、営業外損益他、マイナス29円。新型コロナウイルスの影響、マイナス378円でございます。
第34期決算概要
第34期決算概要資料10ページに、全体損益を前期および予想対比で記載しています。
1行目、営業収益239億4,500万円、前期比プラス3億8,000万円。21行目、営業利益106億4,400万円、前期比プラス2,300万円。27行目、当期純利益96億5,000万円、前期比プラス1,700万円。
一時差異等調整積立金7,700万円を取崩し、分配金総額97億2,600万円。1口当たり分配金は3,119円でございます。第33期実績ならびに昨年7月予想との差異要因は、後ほど右の欄をご確認ください。
第35期・第36期1口当たり分配金予想（主な差異要因）
次に、資料11ページをご覧ください。第35期・第36期1口当たり分配金予想の主な差異要因を示しています。
第34期実績と第35期予想の主な差異要因は、新規取得物件利益寄与、プラス97円。既存物件利益増減、マイナス201円。売却物件利益消失、マイナス8円。売却益差異、プラス1円。販管費、営業外損益他、プラス21円。新型コロナウイルスの影響改善、プラス101円でございます。
第35期予想と第36期予想の主要差異要因は、新規取得物件固都税発生、マイナス9円。既存物件利益増減、マイナス40円。売却益剥落、マイナス608円。販管費、営業外損益他、マイナス9円。新型コロナウイルスの影響改善、プラス279円。内部留保取崩し予定、プラス358円でございます。
第35期・第36期業績予想
資料12ページが、第35期業績予想でございます。
B／S1行目、営業収益242億1,600万円、前期比プラス2億7,100万円。21行目、営業利益106億5,200万円、前期比プラス700万円。27行目、当期純利益96億8,300万円、前期比プラス3,300万円。一時差異等調整積立金7,700万円を取崩し、分配金総額97億6,000万円、1口当たり分配金は3,130円でございます。
第36期業績予想（C列）は、1行目、営業収益231億8,300万円、前期比マイナス10億3,300万円。21行目、営業利益94億2,800万円、前期比マイナス12億2,400万円。27行目、当期純利益84億7,500万円、前期比マイナス12億800万円。
一時差異等調整積立金7,700万円、任意積立金11億1,500万円の取崩し予定を含めて、分配金総額96億6,600万円、1口当たり分配金は3,100円でございます。
第34期実績と第35期予想、第35期予想と第36期予想の主要差異要因は、右の欄をご参照ください。
今後の取組み①
次に、資料13ページ、14ページをご覧ください。各分野における環境認識を踏まえ、収益安定化・持続的成長を進める上でのポイントをまとめました。
外部成長では、世界的な低金利環境下、投資家の期待利回りに大きな変化はなく、国内外投資家の不動産に対する投資意欲は堅調です。昨年4月の緊急事態宣言発令により停滞した取引は、一部のアセットタイプ、エリアにおいて反転の兆しとなりました。
当投資法人は、ポートフォリオの質的改善および収益力向上の観点から資産入替えを検討してまいります。ついては従来方針に基づき、多種多様な用途・地域の不動産を多様な手法を駆使しつつ、厳選して取得機会を創出し検討します。
用途別では、商業施設は施設売上やテナント与信を精査の上、厳選投資します。ホテルは、マーケットの需要再興・回復時期と保有物件の運営状況の見極めに注力し、当面は投資を抑制します。
内部成長では、商業施設は食品スーパーやドラッグストア、家電量販店、ホームセンター等、生活密着型業種は好調も、業種により営業状況に差が生じています。感染拡大の波により繰り返される営業自粛・時間短縮要請を受け、テナントの営業状況は不安定となっています。
オフィスビルは、企業業績への影響が緩やかにオフィス需要や設備投資意欲を抑制し始めており、コスト削減意識も高まる傾向が見受けられます。リモートワークの浸透や働き方の多様化により、全国主要都市の空室率がやや上昇する傾向になっています。
ホテルは、新型コロナウイルス感染者数の増加は波を繰り返しつつ継続しており、宿泊や宴会等の需要が安定するまでには1年から2年程度を要する見通しです。
一方、昨年実施された需要喚起策「GoToキャンペーン」や感染予防策の浸透は、宿泊需要押し上げに効果的であったことが確認されており、今後感染拡大が落ち着けば緩やかに需要は回復することが期待されます。
今後の取組み②
住居は、稼働率、賃料水準ともに安定的に推移しており、リモートワークの浸透や働き方の多様化等、新たな住居ニーズが注視されます。その他では、Eコマース市場の拡大が継続しており、物流施設の賃貸需要は底堅く推移しています。
このような環境の変化に対応すべく、用途別・物件別の課題や社会的要請に的確に対応することで、先に説明の第35期・第36期業績予想の達成に向けて取り組んでまいります。
財務運営では、引き続き従来からの低金利政策は継続の蓋然性が高く、当投資法人に対する金融機関の融資姿勢に変化は見られませんが、刻々と変わる新型コロナウイルスの感染状況を踏まえつつ、変化に即した機動的な財務運営を行います。ESGについては、後述の資料でご説明させていただきます。
資産入替え
続いて、資産運用戦略を、外部成長からでございます。資料17ページ、資産の入替えについては公表済みの内容となりますが、第34期末・第35期初に「西新橋1丁目ビル」を50パーセントずつ、総額189億円で譲渡が完了しました。
ご案内のとおり、昨年2月までは日立ハイテクに1棟賃貸していた物件ですが、築年数の経過により、この先の収益低下が課題でした。また、譲渡と取得のタイミングを合わせて、第35期初に売却資金を好立地の優良3物件に再投資を行い、譲渡に伴う不動産賃貸事業利益の消失を回避しています。
一連の資産入替えにより、右記載の資産入替えの効果として、売却益計上37億9,000万円、第34期賃貸事業費用9,000万円の削減、第35期賃貸事業収益1億7,000万円の増加。築年数の大幅良化とともに、将来の計画工事費を62パーセント縮減と、多岐にわたるプラス効果につなげています。
新規取得物件・売却物件
資料18ページ、19ページが取得・売却物件の概要でございます。「UURコート茨木東中条」は、総戸数57戸、2LDK中心のファミリー向け賃貸マンションです。
阪急電鉄京都本線、JR京都線、大阪モノレールの3路線が利用可能で、阪急線茨木市駅から大阪梅田駅まで17分、京都烏丸駅まで26分と交通至便であり、近隣には公園、小・中・高等学校や公共施設、スーパーマーケットも近く、ファミリー層が暮らしやすい住環境に所在しています。設備仕様も充実しており、竣工来、高い稼働率を維持しています。
新規取得物件
資料19ページ、「虎ノ門ヒルズ 森タワー」。区分所有権で、オフィス部分10階1フロアが取得対象です。日比谷線虎ノ門ヒルズ駅直結、7駅11路線が利用可能で、1フロア約1,000坪、天井高2.8メートルと超高層複合ビルのハイスペックオフィスであり、環境性能評価「CASBEE」最高ランク「S」に認定されています。
「虎ノ門PFビル」は、竣工年こそ1986年でございますが、すでにエレベーター、空調機、外壁、トイレ、給湯室の改修ならびに専用部内照明のLED化を終えており、希少性の高いオフィスビルです。想定利回り5.4パーセントと、十分な水準で取得することができました。
資産運用状況【ホテル】①
続いて、内部成長でございます。資料23ページ、ホテルタイプ別共込賃料のグラフをアップデートしました。すでにご説明のとおり、昨年7月に公表した前提より需要の回復が遅れていることから、第35期の想定を見直し、第36期は緩やかに回復する前提ながら、賃料は第33期と同程度にとどまる想定としています。
資産運用状況【ホテル】②
資料24ページ。RevPAR実績および見通しは、今回の業績予想の前提となるKPIを示すグラフとなりますが、2017年100に対して、第35期末で60台半ば、第36期末で70程度として見直しています。
テナントであるホテル運営会社とのリレーション強化を図り、売上向上につながる新たな取り組みやコストの見直しに注力しながら、ウィズコロナ期間を乗り越え、市況回復に伴って収益力の向上を図る計画です。
また、右中段記載のとおり、これまでに「ザ・ビー六本木」および「ザ・ビー福岡天神」の2物件につき、従前テナントおよびその他候補運営会社と条件交渉を行い、いずれも東証一部上場のグリーンズと合意し、ダウンタイムを最小限に抑えてテナント入替えを行っています。
「ザ・ビー六本木」については、「コンフォートイン東京六本木」にリブランドの上、本年1月12日にリニューアルオープンしています。また、「ザ・ビー福岡天神」は、本年春のリニューアルオープンに向けて開業準備中となっています。
資産運用状況【商業】
資料25ページ。商業施設ですが、テナント業種構成は第33期から大きな変化はありません。総テナント数319件、月額共込賃料は固定賃料のみで約10億円。うち物販系72パーセント、非物販系28パーセントで構成されています。
ウィズコロナにおいても、物販系の食料品、住生活用品、家電等の売上は堅調に推移する一方、昨年4月の緊急事態宣言において休業要請の対象となった業種を中心に、第34期の減額対応となりました。
右上段がウィズコロナにより影響を受けたテナントからの要請への対応状況ですが、テナントからの要請164件のうち約95パーセントの156件は、昨年3月から7月までのものとなっています。
また、右パイチャートは要請件数の業種別内訳ですが、ご覧のとおり非物販系が約4分の3を占めており、左のパイチャートの賃料比率では約4分の1にとどまる非物販系業種の対応が高い割合を占めています。
したがって、今後の感染状況により影響が再び生じる可能性は否定できませんが、その範囲は限定されると考えています。
このような環境下においても、変化を見据えたスピーディーなリーシングを実現しており、福岡市天神所在の都市型商業施設「天神ルーチェ」では、区画を分割する戦略的リニューアル工事を行い、マルチテナント化により館全体の賃料収入アップを実現しました。
また、東京都府中市所在の複合商業施設「くるる」では、コト消費ニーズに応え得る集客力の高いアミューズメント系テナントを誘致、ギネス認定を受ける等、話題性と相まって想定以上の売上を達成し、相乗効果により館全体の収益に貢献する事例となりました。
資産運用状況【オフィス】
続いて資料26ページ、オフィスをご覧ください。上段の賃料改定状況に示すとおり、第34期においても賃料増額は継続でき、契約更改・テナント入替えによる合算で月額換算748万9,000円の増額に合意しました。
結果として、左下のオフィスポートフォリオにおける賃料ギャップは、全体平均で11.1パーセントとやや低下していますが、依然増額余地を残しています。
しかしながら、第35期以降、景気動向によりオフィス需要や既存の契約条件に変化を与える可能性があり、今後の動向を注視してまいります。
LTV及び有利子負債コスト
次に、財務運営でございます。資料28ページをご覧ください。左上、LTVは第34期末時点で総資産ベース42.2パーセントと、前期対比0.5ポイント上昇しましたが、引き続き物件取得等に活用できる機動的な借入余力を保持しています。
注記記載のとおり、この数値は本年3月までに返済期限を迎える借入金の返済に充当する予定の46億円を含んでいます。
また、左下、第34期に調達した有利子負債の実質金利は0.5パーセント、借入期間6.9年と、第34期に返済した有利子負債の条件と対比して、47ベーシスポイント低位な水準で調達することができました。
内部留保の活用方針
進んでいただきまして、資料30ページをご覧ください。内部留保の活用方針は、従来方針に加えて緊急事態への対応を追加しました。
不測事態が発生し、不動産運用状況が大きく影響を受けることが見込まれる場合、方針を明示して内部留保の活用を行い、分配金の安定を図ります。5ページでご説明したコロナウイルス影響下における分配方針は、この追加方針に基づくものとなります。
ESGに関する取組み①
最後に、ESGに関する取り組みです。資料32ページをご覧ください。
ESGに関するさまざまな課題の中、SDGs（持続可能な開発目標）の考え方に基づき、当投資法人は当期においても検討すべき課題を更新し、それぞれに設定した行動計画・目標の成果をモニタリングし、1年ごと見直しを継続していきます。
また、ESGに関する情報開示充実のため、国際的な報告フレームワークが定める基準に基づく開示を行っています。
ESGに関する取組み②
資料33ページ下段には、社会活動として、新型コロナウイルス感染症拡大防止に関する取り組みを継続しています。
当投資法人保有のホテルにおいて、軽症患者、医療関係従事者等を受け入れ、感染症拡大予防ガイドラインの徹底を行っており、スポンサーサポートを得てサーマルカメラを設置し、宿泊者の健康状態をチェックできる設備を導入、運用しています。
ご説明は以上となります。ユナイテッド・アーバン投資法人の持続的成長に向けて、本資産運用会社全社員一丸となり、バリューチェーンにおけるパートナー企業のみなさまと連携して取り組んでまいる所存でございます。今後ともご指導、ご鞭撻のほど、よろしくお願いいたします。ご清聴ありがとうございました。
