3. 相続した土地の所有期間は親が取得した日から数える。5年を超えれば長期の税率
国税庁によると、相続で取得したときは、亡くなった人が取得した時期がそのまま相続人に引き継がれます。親が長く持っていた土地なら、相続してすぐに売っても、所有期間5年超の長期譲渡所得になる場合があります。
所有期間が5年以下の短期譲渡所得になると、税率は所得税30％・住民税9％と高くなります。親がいつ土地を取得したかも、売買契約書や登記事項証明書で確かめておきましょう。
4. 空き家特例が使えれば最高3000万円を控除。2027年12月31日までの売却が対象
国税庁によると、亡くなった親がひとりで住んでいた家とその敷地を相続して売った場合は、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」で、譲渡所得から最高3000万円を控除できます。1800万円の例なら、譲渡所得の1710万円がすべて控除され、税金は0円です。
- 売る期間：2027年12月31日まで
- 主な要件：1981年5月31日以前に建てられた家、相続開始の直前に亡くなった人以外に住んでいた人がいない、売却代金1億円以下 など
- 家の扱い：家を残して売るなら一定の耐震基準を満たすこと、敷地だけを売るなら家の全部を取り壊してから売ること（家と敷地を一緒に売り、売ったあとに耐震改修や取り壊しをする場合も、条件を満たせば対象）
- 相続人が3人以上の場合：控除は1人2000万円まで（2024年1月1日以後の売却）
要件が細かく決まっているため、使えるかどうかは売る前に税務署や税理士に確かめる必要があります。
5. 近所の人に直接売る前に確かめたい3つの点
不動産会社を通さず、近所の人などに直接売る場合も、税金の計算や特例の要件は変わりません。売る前に、次の3つを確かめておきましょう。
5.1 土地の名義が相続人になっているか
相続した土地を売るには、亡くなった親から相続人に名義を変える相続登記が必要です。2024年4月1日より前に相続したことを知った不動産で、相続登記をしていないものは、2027年3月31日までに相続登記をする必要があります。
5.2 取得費が分かる書類が残っているか
親が土地を買ったときの売買契約書や領収書があれば、取得費を実際の金額で計算できます。見つからなければ、売った金額の5％を取得費として計算することになります。
5.3 買い手が親子や夫婦など特別の関係にある人ではないか
国税庁によると、空き家特例は、親子や夫婦など特別の関係がある人に売った場合は使えません。近所の人に売る場合も、特例のほかの要件を満たしているかを、売る前に税務署や税理士に確かめておくと安心です。
6. まとめ
相続した土地を1800万円で売り、取得費が分からないと、税金は約347万円です。親の購入代金1000万円が分かれば約162万5000円に下がり、空き家特例で3000万円を控除できれば0円になります。
空き家特例は2027年12月31日までの売却が対象で、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。売る前に、名義と取得費の書類を確かめ、特例を使えるかを税務署や税理士に相談しましょう。
※本記事の試算は一定の前提に基づく概算です。実際の税額や特例の適用は個別の状況で異なるため、税務署や税理士にご確認ください。
※LIMOでは、個別の相談・お問い合わせにはお答えできません。
参考資料
- 国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」
- 国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」
- 国税庁「No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」
- 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
- 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」
中本 智恵
