【住宅ローン】残高5000万円・残り30年、金利が1％上がったら返済額はいくら増える？

3. 変動金利の急激な変化を緩やかにする「5年ルール」と「125％ルール」とは

変動金利タイプの住宅ローンを契約する際、知っておきたいのが「5年ルール」と「125％ルール」の仕組みです。5年ルールとは金利が変わっても5年間は返済額を据え置く仕組みであり、125％ルールとは見直し後の返済額を従前の1.25倍までとする仕組みを指します。

これらのルールが適用される最大の利点は、市場金利が急激に上昇した場合であっても毎月の返済額が即座に激変しないことです。これにより、教育費や他の固定費が重なる時期であっても家計の支出を安定させやすくなります。

急な出費増によって生活が困窮する事態を防げるため、中長期的な返済計画を安心して立てられるのが大きな特徴です。

一方で、毎月の返済額が一定に抑えられていても、利息の負担や総返済額そのものが減少するわけではない点に注意が必要です。金利が大幅に上昇すると、毎月支払う金額のすべてが利息の返済に充てられてしまう現象が起こります。

その結果、住宅ローンの元金がまったく減らなくなり、支払い切れなかった利息分が「未払利息」として内部で蓄積されていくことになります。

この蓄積された未払利息は、最終的な返済日に一括で請求されるルールとなっています。そのため、老後に用意していた資産を失ったり、最悪の場合は自宅の売却を迫られたりするリスクをはらんでいます。

この「5年ルール」と「125％ルール」は、すべての住宅ローンに備わっているわけではありません。これらは「元利均等返済」を選択している場合が対象であり、「元金均等返済」には適用されない仕組みです。

また、金融機関によっては、元利均等返済であってもこれらのルール自体を採用していないケースもあります。ルールがない場合は、金利が上昇した分がダイレクトに毎月の返済額に反映されることになります。

ただし、ルールがない契約では返済額が増える代わりに元金が確実に減っていくため、未払利息が発生するリスクはありません。ローンを契約する前、あるいは見直す際には、ルールの有無を金融機関に必ず確認しましょう。