3. 変動金利の負担を左右する「5年ルール」と「125％ルール」とは

変動金利型の住宅ローンを契約・利用する際は、急激な返済額の上昇を抑える「5年ルール」と「125％ルール」の仕組みを知っておく必要があります。5年ルールは金利上昇後も5年間は返済額を変えない仕組みで、125％ルールは変更後の返済額を前回の1.25倍までに制限するものです。

3.1 メリット

これらの仕組みの大きなメリットは、市場金利が急激にアップした場合でも、毎月の返済額が直ちに跳ね上がらない点にあります。

特に子どもの教育費や他の固定費が重なる時期であっても、家計の急激な悪化を防ぎ、中長期的な返済計画を安定して維持しやすくなります。

3.2 デメリットと未払利息の注意点

一方で、毎月の返済額が抑えられているからといって、実際に支払うべき利息負担や総返済額そのものが減少するわけではない点に注意が必要です。

急激な金利上昇が起きると、月々の返済額のすべてが利息の支払いに充当され、ローンの元金がまったく減らなくなる現象が発生します。

このとき、支払いきれなかった分の利息は「未払利息」として裏で蓄積されていき、最終的な返済日に一括で請求されることになります。

その結果、老後の大切な資産を失ってしまったり、最悪の場合は自宅の売却を余儀なくされたりする危険性をはらんでいます。

3.3 ルールの有無の確認

なお、これらのルールは「元利均等返済」を選択している場合にのみ対象となり、「元金均等返済」には適用されない点に留意してください。

また、金融機関によっては最初からこのルール自体を採用していないケースもあるため、事前の確認が不可欠です。

ルールがない場合は金利の上昇がダイレクトに毎月の返済額へ反映されますが、その代わりに未払利息が蓄積される心配はありません。

自身の契約する、または検討している住宅ローンにこれらのルールが備わっているかどうか、契約前に必ず約款等でチェックしましょう。