2019年5月16日に行われた、東急不動産ホールディングス株式会社2019年3月期決算説明会の内容を書き起こしでお伝えします。IR資料
スピーカー：東急不動産ホールディングス株式会社 執行役員 西村和浩 氏
業績ハイライト
西村和浩氏：業績ハイライトについて説明いたします。
2019年3月期の決算は、対前期・対予算ともに増収増益、2020年3月期予算につきましても、引き続き堅調な市況を背景に増収増益を計画しております。当期純利益の着実な成長により、7期連続の増配も見込んでおります。
2019年3月期のおもなトピックスは4点でございます。
まず、2018年10月に実施した公募増資により、約668億円の資本を調達し、財務基盤の拡充を図っております。また、当社のキャッシュ・フロー創出力及び財務基盤の安定化等が評価され、JCRによる長期発行体格付はAマイナスからAに格上げとなっております。
3点目は、当社が重点投資を行っている広域渋谷圏における再開発も大きく進捗しております。当社の旧本社所在地を含む再開発、渋谷ソラスタは2019年3月に竣工し、渋谷駅桜丘口地区再開発計画も、2019年1月に解体着工となっております。
4点目は、ウェルネス事業の開発案件でございますが、こちらも東急ハーヴェストクラブ軽井沢、ハイアットリージェンシー瀬良垣アイランド沖縄、東急ステイ5施設など、多くの施設が開設した年度となっております。
2020年3月期のおもなトピックスは2点です。足元の堅調な市況及び公募増資の実施等を勘案し、中期経営計画2017-2020の見直しを実施しております。
また、渋谷駅前の東急プラザ跡地を含む再開発である渋谷フクラスが2019年10月に竣工を控えております。
2019年3月期 決算・主要経営指標
2019年3月期決算の概要でございます。
営業収益9,019億円、営業利益802億円、経常利益707億円、当期純利益375億円となり、ウェルネス事業セグメントにおける会員制リゾートホテルに伴う共有持分引渡し（における売上増加）や、仲介事業セグメントの好調により、増収増益となりました。
有利子負債は1兆2,898億円、D／Eレシオは公募増資等による資本の増加及び当期純利益の着実な積み上げにより、中計最終年度の目標である2.3倍を2年前倒しで達成しました。
2019年3月期 セグメント別実績
セグメント別の営業収益・営業利益の増減について説明いたします。
営業収益はスライド上段のグラフのとおり、管理セグメント、仲介セグメントの好調と、ウェルネス事業セグメントにおける東急ハーヴェストクラブの共有持分の引渡し、東急ステイの新規稼働、通期寄与などにより、対前期358億円の増収となりました。
スライド下段の営業利益につきましても、管理・仲介・ウェルネス事業セグメントの伸長に加えて、次世代関連事業セグメントにおける海外での物件売却、インドネシアでの分譲住宅の計上等により、対前期27億円の増益となりました。
2019年3月期 期末BS
バランスシートの概要でございます。
2019年3月末の総資産は2兆4,052億円と、前期末から2,320億円増加いたしました。「現預金」の増加は、出金のタイミングのズレや、子会社における預り金など、複数の一時的な増加要因が重なったものです。
また、販売用土地建物につきましては、インフラ施設や稼働中の商業施設を中心とした投資により、増加しております。
有利子負債は、新規投資により増加いたしましたが、自己資本も934億円の増加となっております。
賃貸等不動産の時価評価
賃貸等不動産の時価評価について説明いたします。
2019年3月期末のオフィスビル、商業施設等の賃貸等不動産の簿価は8,161億円、それに対する時価評価は1兆615億円、含み益となる差額は2,453億円となり、含み益の増加が継続しております。
スライドの下側に時価・簿価の推移を示しております。時価評価にあたりましては、開業前の計画中物件は時価を把握することが困難であるため、含まず算出しておりますが、スライド右下の枠内に記載している渋谷ソラスタなど4物件は時価が把握可能となったため、対象としました。これらが全体の含み益を大きく増加させる要因となっております。
2019年3月期 キャッシュ・フロー計算書
キャッシュ・フローの状況です。
2019年3月期は、固定資産の取得や投資有価証券の取得などに伴い、投資キャッシュ・フローが604億円の減少となりましたが、営業キャッシュ・フローの445億円、財務キャッシュ・フローの1,391億円で充当し、現金等の期末残高は1,848億円となりました。
参考として、投資実績・計画をスライド下段に記載しております。2019年3月期は、インフラ施設や稼働中の商業施設等を中心に投資を進め、都市事業セグメントでの販売用土地建物の投資は968億円となりました。
マンション用地につきましても、引き続き厳しい取得環境のなか、厳選して投資を進め、405億円の実績となり、設備投資につきましても、大型再開発や東急ステイ等を中心に投資を進め、898億円の実績となりました。
2020年3月期の計画は引き続き、販売用土地建物はオフィスビル、商業施設やインフラ施設へ投資を見込み、約1,000億円の計画となります。マンション用地に関しましては、厳選投資の方針を継続し、450億円の計画となります。設備投資につきましては、渋谷をはじめとした大型再開発等の既定プロジェクトへの投資があることから、1,400億円の計画となっております。
なお、スライド下側の欄外に記載のとおり、これらの投資のうち、広域渋谷圏に該当するものは、2019年3月期の実績で460億円、2020年3月期の計画では1,000億円としております。
2020年3月期 業績予想
2020年3月期の業績予想について説明いたします。
営業収益は9,200億円、営業利益は820億円、経常利益は710億円、当期純利益は390億円と、対前期で増収増益の計画となります。営業収益及び当期純利益は、引き続き過去最高値の計画としております。
有利子負債は引き続き増加する見込みで、1兆3,800億円となりますが、D／Eレシオは前期同水準の2.3倍を計画しております。
2020年3月期 セグメント別業績予想
セグメント別の増減です。
スライド上段にある営業収益につきましては、管理セグメントを中心として前期比181億円の増収を計画しております。
スライド下段にある、営業利益につきましても、住宅事業セグメントにおける分譲マンションの計上戸数の増加に加え、仲介セグメントの好調などにより、前期比18億円の増益を計画しております。
自己資本・有利子負債の推移
自己資本・有利子負債について説明いたします。
すでにご説明のとおり、2020年3月期につきましても、引き続き大型再開発への投資など新規投資等により、有利子負債は1兆3,800億円となる見込みですが、D／Eレシオは変わらず2.3倍の計画となり、2021年3月期までに2.3倍以下になるようにコントロールしてまいります。
また、2019年1月には、JCRの格付もAマイナスからAとなっております。
株主還元
株主還元について説明いたします。
還元方針につきましては、安定的な配当の継続維持かつ配当性向25パーセント以上を基本方針としております。
当期純利益を着実に成長させることで増配を継続しており、2020年3月期も引き続き過去最高の当期純利益を見込むなかで、1株当たり16円（の配当金となり）、7期連続の増配計画となりました。なお、配当性向は29.5パーセントとなる見込みです。
ESG経営
ESG経営について説明いたします。
当社グループは、2013年にホールディングス化して以降、持続的成長と長期的企業価値向上を実現するため、ESGマネジメントを推進しており、Dow Jones Sustainability IndicesやFTSE4Good Index、MCSIといった各種インデックスの銘柄にも選定されております。
なお、直近の新たな取り組みとしては、TCFDの低減に賛同し、RE100にも加盟いたしました。
都市事業 ① 2019年3月期実績・2020年3月期予想
ここからはセグメント別の概況について説明いたします。
まず都市事業セグメントです。スライド上段の2019年3月期の実績は、新規物件の稼働や既存物件における収益改善がありましたが、前期に売却した物件の逸失利益や、投資家向けのビル等売却収入の減少等により減収となり、投資家向けのビル等売却利益の増加はあったものの、前期に売却した物件の逸失利益等により、減益となっております。
スライド下段の2020年3月期の予想につきましては、渋谷ソラスタ等新規物件の稼働を見込むものの、前期に売却した（物件の）逸失利益、投資家向けビル等売却収益の減少等により、減収増益の計画としております。
都市事業② 空室率・賃料の推移
空室率と賃料の推移です。
スライドのグラフの一番右端にある空室率は、2019年3月末で0.4パーセントとなり、引き続き底堅い需要を背景に低水準で推移しております。なお、空室率は入居ベースでのカウントとなります。
また、平均賃料につきましても、既存ビルでの契約改定による値上げが順調に進捗しており、2019年3月末で月坪当たり24,500円となります。2018年3月末と比較して90円の上昇、直近の2018年12月末と比較すると170円の上昇となっております。
都市事業③ オフィスビルの分布（都市セグメント）
オフィスビルの分布について説明いたします。
当社のポートフォリオにつきましては、1〜2万平方メートルの比較的中規模で築浅高スペックのビルを、当社拠点の渋谷区をはじめとして、港、中央、千代田の4区で多く保有していることが特徴です。
スライド左側のグラフがエリア分布で、全体の83パーセントが先ほど示した都心4区で占められております。
また、スライド右側のグラフは竣工時期別の分布状況ですが、こちらもご覧いただけるとおり、2001年以降竣工の比較的新しいビルが過半を占めており、旧耐震といわれる1980年以前の物件はほとんどありません。
都市事業④ 主要プロジェクト
新規開業プロジェクトについて説明いたします。
2019年度は、この3月に竣工した渋谷ソラスタが稼働を始め、すでにリーシングが完了しているオフィスビルの神保町北東急ビル、ホテルのなんば元町一丁目プレイス、商業施設のキュープラザ池袋などが順次開業予定です。
また、広域渋谷圏における再開発事業の渋谷フクラスも2019年10月に竣工し、（渋谷フクラス内の）商業施設部分である東急プラザ渋谷は2019年12月に開業を予定しております。2020年には、竹芝地区開発計画の竣工を控えております。
スライドの一番右端になりますが、今回新たに（仮称）代官山町プロジェクトを追加しております。
都市事業⑤ 広域渋谷圏の新たなプロジェクト
広域渋谷圏におけるプロジェクトの説明となります。
すでにご案内、ご説明のとおり、2019年に渋谷ソラスタが竣工、2019年10月に渋谷フクラスが竣工を予定しておりますし、2019年1月に解体着工した渋谷駅桜丘地区再開発計画、さらにこの西側で、ネクスト渋谷桜丘地区市街地再開発事業をプロットしております。こちらはすでに再開発準備組合が立ち上がっておりまして、2018年12月14日に当社が事業協力者として選定されたプロジェクトです。
また、（仮称）代官山町プロジェクトは、当社が運営していた、代官山駅至近に立地するテノハ代官山を含む再開発プロジェクトです。住宅、商業、オフィスの複合施設として、2023年度の開業を目指しております。
都市事業⑥ 主要プロジェクト＜渋谷ソラスタ＞
（2019年3月に）竣工した渋谷ソラスタです。
本プロジェクトにつきましては、国道246号線沿いに立地する当社の旧本社を含む街区一体開発でございまして、当社グループの新たな拠点にもなる予定です。
トイレ混雑状況の可視化や、無人での来館受付など、さまざまな取り組みを行い、IoTを活用したスマートオフィスとします。また、ダイバーシティへの取り組みも図るなど、時代を先取った新たなオフィスのあり方を具現化してまいりたいと考えております。
都市事業⑦ 主要プロジェクト＜竹芝＞
2020年度開業予定の竹芝地区開発計画です。
こちらはオフィスの貸床で約28,000坪と、当社にとって最大の貸床面積のオフィスビルとなります。ソフトバンクグループさまとソフトバンクさまにオフィス部分の賃貸を予定する計画です。
スライド左側に記載している完成予想パースは業務棟ですが、ほかに住宅棟も推進中です。なお、業務棟につきましては、低層部の商業部分に関してもリーシングはほぼめどがついた状況となっております。
都市事業⑧ 再生可能エネルギー事業
再生可能エネルギー事業への取り組み状況です。
循環型再投資事業の領域拡大の一環として、「ReENE（リエネ）」のブランド名で事業を展開しております。
2019年3月末におきましては、稼働中で16件、開発中で27件の計43件のプロジェクトに取り組んでおり、投資残高は833億円となりました。
また、2019年4月に、事業活動で消費する電力を100パーセント再生エネルギーで調達することを目標とする、国際的なイニシアティブ「RE100」に加盟しております。当社は2050年の目標達成に向けて、サステナブルな社会の実現にも取り組んでまいりたいと考えております。
住宅事業① 2019年3月期実績・2020年3月期予想
続いて、住宅事業セグメントについて説明いたします。
2019年3月期の実績は、売上高内訳の「その他」に含まれる投資家向けの賃貸住宅の売却が増加しましたが、分譲マンションの計上戸数減少により、減収減益となりました。
2019年3月期の予想につきましては、投資家向けの賃貸住宅の売却が減少することなどにより、減収となる見込みですが、一方で、分譲マンションの計上戸数増加により、増益の計画となっております。
住宅事業② マンション営業指標推移
分譲マンションの営業指標推移です。
2020年3月期は、前期から約400戸増の1,652戸、売上にして997億円を計上する計画です。戸数が増えましたが、マンションの売上予想に対する契約確保済の割合は54パーセントとなり、契約は順調に進んでおります。
また、2019年3月期末における期末完成在庫は、497戸となっております。2018年3月末から徐々に減少しており、引き続き着実に販売を進めていく方針です。
用地の仕入につきましては、引き続き厳選した投資方針のもと、2019年3月期におきましては405億円、2,385戸を取得いたしました。
結果として、2021年3月期以降に計上を予定するランドバンクは、スライドの右下に記載のとおり、約9,300戸となっております。
また、分譲マンションの粗利率につきましては、スライドの左下に記載しております。2019年3月期の粗利率は計画予定どおり21.1パーセントとなっております。なお、2020年3月期の粗利率は22パーセントを計画しております。
管理事業① 2019年3月期実績・2020年3月期予想
管理事業セグメントについて説明いたします。
スライドの表の上段にある2019年3月期の実績は、マンション、ビルともに管理ストックが拡大したことに加え、工事完工高の増加により、増収増益となりました。
2020年3月期の予想も、引き続き管理ストック、工事の伸長に加え、2019年4月より当社グループ内における戸建リフォーム事業を、東急Re・デザインへ移管したことなどにより、増収増益の計画としております。
管理事業② 物件ストック状況
管理ストックの状況です。
スライド上段のグラフはマンション管理戸数の推移で、2019年3月末のマンション管理戸数は831,684戸となり、前期末から9,453戸増加しております。
スライド下段のグラフはビル等の管理棟数（の推移）で、2019年3月末で1,540件と順調に拡大しております。
管理事業③ 主な管理運営物件
主な管理運営物件の紹介です。
オフィスビルをはじめとして外部から新規受託が増加しております。また、スライド右側に記載の東急グループが進めている渋谷再開発プロジェクトである、渋谷スクランブルスクエア第Ⅰ期（東棟）や渋谷フクラスなどの大型案件の受託も、順調に拡大しております。
仲介事業① 2019年3月期実績・2020年3月期予想
仲介事業についてです。
2019年3月期の実績は、売買仲介のリテール部門の好調に加えて、買取再販やウェルスクエアブランドで展開している投資用一棟レジデンスの計上が増加し、増収増益となりました。
2020年3月期の予想も、引き続き売買仲介のリテール部門の好調等を見込み、増収増益の計画としております。
仲介事業② 売買仲介営業指標
売買仲介の営業指標です。
スライド上段の左上（に記載した）、2019年3月期の実績につきましては、リテール部門において取引件数、取扱高、平均取扱価格がいずれも上昇したことに加えて、ホールセール部門においては、手数料率が改善したことなどにより、増収となっております。
また、スライド右下の2020年3月期計画につきましては、引き続きリテール部門を中心とした取引件数、取扱高の増加による増収を見込んでおります。
仲介事業③ 売買仲介営業指標推移
売買仲介の営業指標の推移です。
スライド上段のグラフは2015年3月期からのリテール部門の店舗数、取引件数の推移を示したものです。労働市場の人手不足が続くなかでも、働き方改革の早期着手や、ブランド戦略を通じて人材の確保を行うことで、店舗数の拡大を実現しました。また、それに伴い取引件数も拡大しております。
スライド下段のグラフは、ホールセール部門の取引件数と手数料収入の推移です。こちらもあらゆるエリア、さまざまなアセットタイプに対応できることが強みで、今後につきましては物流施設やホテル等のさまざまなオペレーショナルアセットへの取り組みをさらに強化してまいりたいと考えております。
ウェルネス事業① 2019年3月期実績・2020年3月期予想
ウェルネス事業セグメントについて説明いたします。
2019年3月期の実績は、「東急ハーヴェストクラブ 軽井沢＆VIALA」の共有持分の引渡しや、資産の売却、東急ステイの新規稼働、通期寄与等により、増収増益となりました。
2020年3月期の予想は、東急ステイ等の新規稼働、通期寄与がありますが、前期に計上した東急ハーヴェストクラブの引渡しの剥落等により、減収減益となる見込みです。
ウェルネス事業② 主要プロジェクト
ウェルネス事業セグメントの主要プロジェクトです。
高稼働率を継続している都市型ホテルの東急ステイの開業が続き、2019年3月末には24施設、3,687室の規模まで拡大しております。
2019年度冬に那覇、大阪本町、金沢で開業し、2020年3月期には、27施設4,310室となる見込みとなり、中計最終年度には、目標としていた4,400室を上回り、4,700室となる見込みです。
また、シニア住宅の「クレールレジデンス 横浜十日市場」が2019年4月に開業するなど、東急ステイ以外のアセットタイプにも取り組みを進めております。
ハンズ事業 2019年3月期実績・2020年3月期予想
ハンズ事業セグメントです。
2019年3月期の実績は、既存店は減収となったものの、新規店舗の寄与に加え、不採算店舗の見直し、費用の減少等により増収増益となりました。
2020年3月期の予想につきましては、新規店舗の寄与、既存店舗の改善を見込み、増収増益の計画としております。
次世代・関連事業① 2019年3月期実績・2020年3月期予想
最後に、海外事業等で構成されている次世代・関連事業セグメントについて説明いたします。
2019年3月期の実績は、インドネシアにおける分譲住宅の計上や、海外での物件売却があったものの、2017年10月より、リフォーム事業の一部を移管した影響等により、減収増益となりました。
2020年3月期の予想は、2019年4月より戸建のリフォーム事業を移管することなどから減収、インドネシアにおける分譲住宅の計上は続くものの、海外の物件売却が減少することなどから減益の計画としております。
次世代・関連事業② 海外事業
海外事業での取り組み状況です。
スライド左側に記載の「BRANZ BSD」「BRANZ Simatupang」の2つのプロジェクトを昨年度から計上開始いたしました。
また、北米ではニューヨーク、マンハッタンでの「425パーク・アベニュー」が、2019年度竣工に向けて工事が進捗しております。本物件のリーシングにつきましては、55パーセント程度が契約済となっております。
説明は以上となります。
