2022年11月28日に開催された、株式会社長栄2023年3月期第2四半期決算説明の内容を書き起こしでお伝えします。
スピーカー：株式会社長栄 代表取締役 社長執行役員 長田修 氏
目次
長田修氏：みなさま、こんにちは。株式会社長栄の代表取締役社長、長田修でございます。本日は目次に沿って、会社概要、事業内容、第2四半期決算概要、株主還元、成長戦略の順にご説明します。
会社概要
当社は1988年4月、京都市伏見区に設立されました。現在の本社は、スライドの写真の自社ビル内にあります。場所は京都市下京区の五条烏丸近くです。
当社の事業は大きく2つあります。1つは、創業以来営んでいる不動産管理事業です。京都府を中心に、滋賀県、大阪府、愛知県、東京都、千葉県に管理センターを出店し、賃貸不動産の管理や付随する仲介・リフォームを行っています。
もう1つは、不動産賃貸事業です。関西、関東、中部、九州にて当社で所有する不動産の賃貸を行っています。
管理戸数は、2022年9月末時点で自社物件を含めて2万5,754戸です。管理受託物件が81パーセント、自社物件が19パーセントとなっています。現状では京都府内の物件が8割を超えていますが、大阪府、滋賀県、愛知県、関東・九州へのエリア拡大を行っています。
沿革
当社の沿革についてご説明します。当社は私の父が所有する賃貸不動産の管理を行うために、1980年に京都市伏見区に創業したのが始まりです。創業当時は前例のない未成熟な業界でもあり、賃貸不動産の管理業務を手さぐりで行ってきました。
しかし、方策を考えて業務を改善すれば将来性のある事業になると確信し、1988年4月に株式会社長栄を設立しました。管理受託戸数および自社物件戸数は堅調に増加を続け、2000年に滋賀県、2006年に大阪府、2018年に愛知県、2019年に東京都、2022年に千葉県に賃貸不動産の管理業務を行う管理センターを開設しました。
本年度には九州地方初となる福岡県内でも物件購入を行い、着実に事業を拡大しています。2021年12月24日に東証二部へ上場し、現在は東証スタンダード市場に属しています。
不動産管理事業
当社の2つの事業内容についてそれぞれご説明します。はじめに、不動産管理事業についてです。
不動産管理事業では、不動産オーナーから賃貸マンションの管理受託を行い、不動産価値の最大化に貢献すべく、賃貸経営に必要となる家賃管理・入退去管理・設備点検・清掃業務・空室対策などの管理サービスをワンストップで提供する管理センター「Bellevie（ベルヴィ）」を展開しています。
スライドの写真は「Bellevie」の店舗です。京都市内に18店舗、その他地域を含めると24店舗を展開しています。
さらに、不動産仲介、リフォーム、入居者向けサービスの運営を一貫して当社で行うことで、不動産オーナーのスムーズな賃貸経営を実現しています。当社の管理費は入居戸数に連動するため、入居率を高めることで不動産オーナーと当社双方の収益性を高めることができる管理形態です。
他の管理会社との違いと業界環境
当社と他の不動産管理会社との違い、業界環境についてご説明します。管理会社には分譲マンションの管理会社やサブリース会社もありますが、当社が展開するのは一般の不動産オーナーから賃貸マンションの管理受託を行う、賃貸マンションの管理業です。
当社は創業以来、不動産管理業を本業として営んできました。不動産管理を独立したサービスとして捉えています。マンションオーナーと入居者双方のニーズに応え、賃貸経営のサポートや高い入居率の維持、入居者満足度の向上など、きめ細やかで高品質なサービスを提供することで対価を得るものと考えています。
当社の考えに対し、不動産管理を本業としない会社は建築費や賃貸契約の仲介料を得ることが主な目的であり、それらの付随業務として不動産管理を行っていることが多く、当社の考える不動産管理業とは性質や目的がまったく異なるものです。
当社は、不動産管理に対する社員教育が重要であると考えています。現在は国家資格となった賃貸不動産経営管理士の資格取得を創設時より推奨しており、約50名が資格を保有しています。2020年以前から賃貸市場が盛んなアメリカでの研修も実施しており、コロナ禍前は100名以上が参加していました。
また、2021年には不動産管理を本業とする当社に追い風となる賃貸住宅管理に関する法律も施行され、賃貸住宅管理業の登録義務化や国家資格者の配置の義務化などにより、不動産管理業の社会的地位や信頼度の向上、市場の活性化が大いに期待されると考えています。
会社の掲げる大きな目標は、入居率120パーセントです。満室を維持し、空き待ちが20パーセントの状態を目指してさらなるサービス拡充を図っていきます。
事業KPI:不動産管理事業
管理受託戸数と入居率の推移をご説明します。管理受託戸数は長年安定して増加を続けています。2021年3月期以降、オーナーの物件売却などにより一時的に減少しましたが、足元では回復基調となり、2022年9月末時点では2万883戸となりました。
入居率はコロナ禍による外国人留学生の減少などの影響がありましたが、足元ではおおむねコロナ禍前の水準まで回復しており、2022年9月末時点で96パーセントとなっています。
不動産賃貸事業:自社物件保有事例
もう1つの事業である不動産賃貸事業では、不動産管理事業で培ったノウハウを最大限に活かし、表面利回り8パーセント以上の高い利回りが期待でき、かつ賃貸需要の高い物件を購入し、賃貸を行っています。
スライドの写真は、当社所有物件の一例です。自社物件の保有戸数は、2022年9月末時点で4,871戸です。所有物件の種別は、住居用が90.3パーセント、事業用が9.7パーセントで、間取りはシングルタイプが約50パーセントとなっています。これらの家賃収入は年間約50億円です。
リフォームで更に高利回り物件へ
当社物件のリフォームの事例をご紹介します。当社では物件購入後にさらなる高利回りを実現するため、社内の⼀級建築士と打合せを行い、物件ごとに最適なリフォームを実施して付加価値を加えることで、当社ならではの高入居率を維持する物件を所有することができています。
スライドに掲載の物件は、1990年に完成しました。購入後に外壁工事や室内工事などを行い、コンセプトを持った賃貸物件に仕上げることで、月額家賃は1戸1.1万円の増額に成功しています。
自社物件収入は一般オーナーからの管理費収入と比べ一戸あたりの収入が高く、当社の重要な収入のファクターとなっています。自社物件の取得は管理会社が成功するための非常に重要な手段です。
事業KPI:不動産賃貸事業
自社物件戸数と入居率の推移をご説明します。自社物件は、基本的に売却を前提とした取得は行っておらず、所有戸数を着実に積み上げています。入居率においては、空室の多い物件を購入することで一時的に⼊居率が下がることがありますが、⻑年、⾮常に⾼い⽔準を維持しており、おおむね97パーセント以上を維持しています。
テナントリテンションを実現する入居者向けサービス
当社では「⼊居者ファースト」を掲げ、⼊居者満⾜度向上に全⼒で取り組んでいます。⼊居者に⻑く住み続けていただくことは、ひいてはマンションオーナーの収益最⼤化につながると考えています。
⼊居者満⾜度向上の取組みには、⼤きな2つの特⻑があります。1つ⽬は、⼊居者にとって⾮常に重要な「安⼼」「安全」「快適」なマンションライフを過ごしていただくために、24時間365⽇、いつでもトラブルに対応できる体制を構築しています。
スライド左下にある地図の⻘⾊の印は、京都市近郊の管理センター「Bellevie」を表わしています。細やかに店舗展開することで、原則30分以内に当社の管理専⾨スタッフであるレジデンシャルクリエイターの駆けつけが可能となり、⼊居者の安⼼・安全が確保されています。
当社の管理専⾨スタッフや清掃スタッフが、物件の設備状況や清掃状況などを確認し、不具合の発⽣時には即時に対応を⾏っています。
2つ⽬は、当社管理物件にお住まいいただく、すべての⼊居者のマンションライフが楽しくなるように、さまざまなイベントやキャンペーンを実施しています。20年来続けている、抽選で現⾦が当たるキャンペーンの「チャポン宝゛（だから）くじ」は、コロナ禍で苦労されている⼊居者の方々に総額5,000万円が当選する内容となっています。
その他、京野菜やギフトカードのプレゼント、コロナ禍前では「びわ湖⼤花⽕⼤会」に2,000名、「⽊下⼤サーカス」に4,000名、「京都⽔族館」に6,000名、「東映太秦映画村」に6,000名を無料で招待するなど、さまざまなイベントで⼊居者還元を⾏ってきました。
管理と賃貸を両輪とする事業展開
当社の不動産管理事業と不動産賃貸事業は、両事業の相乗効果によって成長を続けています。
不動産管理事業では、⾃社物件をオーナー向けサービスのテストの場として活⽤することで、管理受託物件の⼊居率向上につなげています。また、⾃社物件の取得により、不動産管理事業における新規進出エリアの管理⼾数のボリューム確保に貢献しています。
不動産賃貸事業では、⾃社物件を当社にて直接管理を⾏うことで、不動産賃貸事業で⻑年蓄積したノウハウを最⼤限に活⽤し、⾼い⼊居率の維持、家賃収⼊の増加、購⼊物件の選定に、⼤きく貢献しています。当社はこれからも、管理と賃貸の両輪でさらなる成長を続けていきます。
業績推移
2023年3⽉期第2四半期決算概要をご説明します。スライドのグラフで示しているのは、売上⾼と経常利益・経常利益率の推移です。売上⾼・経常利益は、管理⼾数および⾃社物件の増加に伴い堅調に増加し続けており、経常利益率は、近年ではおおむね18パーセント以上となっています。
当第2四半期の売上⾼・経常利益ともに、進捗率は50パーセント超となっています。当社の特⻑は、安定した売上⾼と経常利益の推移、そして⾼い経常利益率です。
セグメント別業績
セグメント別の、売上高と営業利益の推移です。不動産管理事業、および不動産賃貸事業ともに堅調に増加を続けています。当第2四半期においては、不動産管理事業は管理受託⼾数が順調に増加したことに加え、売買仲介や⼯事などの周辺業務が好調だったことから、増収増益となりました。
不動産賃貸事業は、前事業年度に取得した物件が通年稼働したことに加え、当期の物件取得が順調であることから家賃収⼊が堅調に増加し、増収となりました。⼀⽅、⾃社物件の修繕費や物件取得にかかる租税公課などの経費が増加したことから、営業利益は微減となりました。
2023/3期第2四半期実績(前年同期比)
スライドの表は、前期の第2四半期との⽐較と進捗率を表しています。売上⾼は、前年同期比12.6パーセント増加の46億200万円、営業利益は、前年同期比28.8パーセント増加の12億2,800万円です。経常利益は、前年同期比38.5パーセント増加の10億8,700万円、四半期純利益は、前年の特別利益が減少して7億2,800万円です。
公表している中間業績予想と⽐較すると、売上⾼は業績予想を3.2パーセント上回り、四半期純利益は、業績予想を26.9パーセント上回っています。
進捗率は、表の右端に記載のとおり順調に推移しています。なお、売上高・利益ともに業績予想を上回っていますが、どちらも修正基準に達していないため業績予想の修正は⾏いません。
売上構成
売上構成比についてです。当第2四半期時点の売上⾼46億円に対し、不動産賃貸事業における家賃収⼊等が54パーセント、不動産管理事業における管理収⼊が16パーセント、リフォーム収⼊・その他が29パーセントとなっています。
売上高のうち、安定的な収⼊となる家賃収⼊等と管理収⼊が全体の約70パーセントを締めているため、管理⼾数、⾃社物件戸数の増加に伴って業績が安定的に伸⻑することが当社の強みです。
また、⼟台となる安定的な収⼊に加え、約30パーセントの変動的な収⼊として、管理受託物件の賃貸経営上発⽣するリフォーム⼯事や、不動産仲介などがあります。なお、第1四半期において⼤型の売買仲介の案件があったことから、例年と⽐較して、その他の売上が多くなっています。
株主還元
株主還元についてです。当社は、株主に対する利益還元を経営の重要課題の1つに位置づけています。2022年3⽉期においては、普通配当80円に加え、上場記念配当25円を合わせた105円を配当としました。
2023年3⽉期は、前期配当から記念配当分を除いた80円を予想しています。配当性向は31パーセントを予想しています。
成長戦略
成⻑戦略についてご説明します。当社が掲げる成⻑戦略の⼤きなテーマは、こちらの2点です。不動産管理事業では、既存および新規エリアにおける管理⼾数の増加、不動産賃貸事業では、⾃社物件の取得拡⼤をより一層進めていきます。
管理受託戸数の増加と自社物件の取得拡大
それぞれの成長戦略について、詳しくご説明します。成⻑戦略の1点⽬である今後の管理受託⼾数の増加については、スライド左側に記載のとおり、中⻑期的には3万⼾を⽬指しています。
管理⼾数増加のアクションプランとして、既存オーナーに対する新規物件取得の提案、⾃社物件の取得を通じた全国15都市へのエリア拡⼤、管理物件の獲得⼿段の多様化を考えています。上場後には、新たなビジネス提案を受ける機会が増えたこともあり、従来の⼿法に加え、多様な管理獲得⼿段を⽤いて管理⼾数の増加を図ります。
2点目の⾃社物件の取得拡⼤については、右側に記載のとおり、中⻑期的に2万⼾を目標としています。今後の取得方法は従来から変わることなく、原則、表面利回り8パーセント以上が期待できる物件、かつ大都市圏・都市部の賃貸需要の高いエリアでの物件取得を行っていきます。
また、賃貸物件を保有している会社のM&Aなど、物件の取得方法の多様化を検討しています。これらの自社物件取得の増強に伴い、より高い株主配当の原資に活用していきたいと考えています。
直近の取得実績例と今後のエリア展開
スライド左側の写真は、直近の自社物件の取得実績例です。2022年4月以降に京都府や愛知県、神奈川県、千葉県、福岡県にて、合計9棟270戸の物件を取得しました。
右側の地図は、現在当社が自社物件を保有する都道府県を緑色に塗っており、管理センター「Bellevie」を出店している都道府県に青色の丸印を記しています。
今後の展開については、できれば5年から7年以内に日本全国15都市に拠点を設けたいと考えています。
現在は月2回から3回、当社の担当者が、北は岩手県から南は鹿児島まで15件ほどの収益不動産を実際に見て評価し、新規物件取得の検討を行っています。1都道府県におおむね20棟の自社物件を購入し、その地域に新たに管理センターを設け、これらを足掛かりに徐々に周辺の管理受託物件を増やしていこうと計画しています。
新規物件取得について、融資を受ける金融機関とも相談した結果「どんどん行ってください」ということで、できればすでに購入済みの物件を含め、当期に1,000戸程度を購入したいと考えています。投資額にして100億円程度と思われますが、それを目標に動いている状態です。
なお、当社が物件取得の条件としている表面利回り8パーセント以上では、新築や築浅の物件を購入するというのはなかなか難しいため、当社では主に築20年程度の物件を購入しています。
賃貸物件はオーナーさまが相続対策で建てることが多く、20年ぐらいでおおよその相続対策が終わります。その後、次の代に相続されますが、20年経っているために、相続された方の代でリフォームが必要になります。
例えば30戸程度の賃貸物件すべてをリフォームするとなると、最低でも2,500万円はかかります。20年経つと元金もかなり減っているため、「それだったら売ってしまえ」と現金に替えて親族で分ける方が比較的多いです。当社ではそのような物件を購入してリニューアルし、ピカピカに磨くことで、今以上に収益力を高める戦略をとっています。
おかげさまで、その戦略が非常にうまくいっています。賃貸不動産の仲介業者は、きれいな物件を紹介して少しでも早く仲介手数料をいただきたいと思うもので、地元の仲介専門業者に当社の物件の部屋を多数ご紹介いただいている現況です。このようなかたちでどんどん購入していきます。
オーナーさまからお預かりしている物件は、引き継がれて次の代になると「売ってしまおう」「もっと安い管理費のところがある」となり、結果として管理物件が減少することもあります。物件を購入しているのは収益性を上げるという理由もありますが、管理物件が減らないということが大きなメリットです。
オーナーさまの所有されている物件をどのように処分されようと我々は口を出せません。しかし、当社は多くの自社物件を持っており、一般のオーナーさまからの管理受託と並行して運営しています。
先ほどご説明したような入居者さま向けイベントを行っている会社は、日本では当社だけではないかと考えています。オーナーの方々が運営する物件のうち、自己資金で運営されているマンションは少なく、ほとんどが金融機関の融資です。その融資を返している原資は入居者さまが払われる家賃です。
そのことから我々は家賃を払っていただく入居者さまをより大事にしたいということで、いろいろなイベントを行ったり、更新の時に地震対策のヘルメットを渡したりと、もろもろのサービスを提供しながら長く住んでもらえるよう心がけています。
入居者の方々が「長栄はこんなこともあんなこともやってくれるからよい」と話してくださります。現在もさまざまな企業からいろいろなイベントの提案をいただいています。そのようなことを実施しながら長く住んでもらうことが、ひいてはオーナーさまに家賃が安定して入ってくる結果につながります。そのことを非常に重視しています。
仲介業者が管理して、仲介手数料ばかりを目的にするのは違うと考えている当社としては、仲介手数料は主軸に置いていません。入居者さまがゆっくり長く、楽しく住むことで、コミュニティのようなものができて「マンションのみんなで遊びに行こう」という環境になればよいと考えています。
昔、我々が幼い時には町内で泳ぎに行ったり、運動会に行ったりということがありました。あのようなことを取り戻したいと個人的には考えており、入居者さまに喜んでもらえるいろいろな催しを、これからもどんどん増やしていきたいと思っています。同じ賃貸マンションに入るなら、管理会社で選ぶという判断をしていただくべく、まずは入居者を一番大事にしていきたいと思います。
新たな取り組み
当社の新しい取り組みをご紹介します。スライドに記載しているのは「カリタス」というサービスで、全国15都市で管理物件を展開する予定です。
現在、賃貸マンションの契約においては、印鑑証明の提出や保証人の確保など、非常に複雑な契約手続きが必要です。しかし、当社の管理物件に入ってもらった方については、その手続きを簡略化したいと考えています。
例えば、仮に北海道の管理物件に入居された方が関西に転勤することになったとします。当社のホームページを見て、関西に空き予定の物件があって「そこに移動したい」と言うことになれば、家賃と所在地の変更は必要ですが、契約を新たに結ぶ必要はなく、再度の書類提出や入居審査も必要ありません。
北海道の人が関西に来ることも、関西の人が九州に行くこともできるのです。沖縄の人が「夏は涼しい所に行きたい」ということであれば北海道に行くこともできます。
「カリタス」のように賃貸物件間の移動が比較的自由にできることとなれば、世の中の賃貸物件に対する考え方が、変わっていくだろうと考えています。「カリタス」など当社のサービスを通して入居されているみなさま方には楽しい人生、楽しいマンションライフを送っていただきたいというのが当社の考えです。
これは当社の都合ですが、基本的には大都会周辺で展開することを考えています。都心から離れたところは家賃も安く、入居率も落ちる可能性があるため、まずは大都会の周辺地域を選び、今後「カリタス」を展開していきたいと思っています。
説明は以上です。ありがとうございました。
