2022年10月18日に発表された、株式会社アズ企画設計2023年2月期第2四半期決算説明の内容を書き起こしでお伝えします。
スピーカー：株式会社アズ企画設計 代表取締役社長 松本俊人 氏
株式会社アズ企画設計 専務取締役管理部長 小尾誠 氏
エグゼクティブサマリ(1)
松本俊人氏（以下、松本）：これから、2023年2月期第2四半期の決算説明を行います。スライドに決算に関するポイントを記載しています。
第2四半期の業績は前年同期比で減収減益となりました。前期末に在庫を一掃し、在庫がゼロに近い状態から、第1四半期、第2四半期は仕入を行ってきましたので、第2四半期の実績はほぼ想定どおりです。
一方で、第2四半期は販売用不動産の在庫拡充で52億円の在庫を確保し、第3四半期以降の販売体制を大きく整えています。この第2四半期は今後のポイントになるのではないかと考えています。
後ほどご説明しますが、来期以降の在庫も確保し始めています。下期偏重ではありますが、引き続き公表どおりの業績達成を見込んでいます。
エグゼクティブサマリ(2)
第2四半期までの実績です。売上高は14億3,400万円、EBITDAはマイナス2億2,700万円となりました。昨年と比較して売上・利益ともに低下していますが、先ほどお伝えしたとおり、期首に在庫がほぼなくなっていたため、第2四半期までの販売件数が3件となったことに起因しています。
しかし、この部分は当初から想定していましたので、残りの第3四半期、第4四半期で業績予想を達成していきます。
エグゼクティブサマリ(3)
今期の通期業績予想です。売上高は107億2,800万円、営業利益は4億6,900万円と高い目標を掲げています。また、今期は2022年2月期から2024年2月期までの中期経営計画の2年目です。2024年2月期の実績作りに向けた営業活動も進めています。
2023年2月期 第2四半期 決算概要(1)
ここから決算の概要をご説明します。売上高は14億3,400万円で、通期業績予想に対する進捗は13.4パーセントです。減収減益ではありますが、期首在庫が少なかったことから織り込み済みの結果となっています。不動産賃貸事業、不動産管理事業についても想定どおりの実績となりました。
また、後ほど詳しくご説明しますが、居住用不動産を第2四半期以降に多く仕入れたことで、一時的に消費税、租税公課が増加しています。その分、利益が押し下げられていますが、居住用不動産の販売が進めばその影響は小さくなる想定です。
2023年2月期 第2四半期 決算概要(2)
四半期別の売上高とEBITDAです。ともに低調となっています。過去実績からも下期偏重となっていますが、これは不動産販売事業が上半期に仕入を強化して、下半期に販売するビジネスモデルになっていることが起因しており、今期もそのような状況になっています。
今期の第2四半期の実績は低調ですが、今後は仕入と販売の結果が出てきますので、業績予想を達成していく想定です。
2023年2月期 第2四半期 決算概要(3)
セグメント別の実績です。お伝えしたとおり、不動産販売事業は前年同期比で減収減益です。不動産賃貸事業は東北ホテルの収益性向上の影響があり、前年同期比で減収増益となりました。不動産管理事業は管理受託戸数が増加しましたが、販管費が増加したため、売上は増加した一方で利益は横ばいとなりました。
2023年2月期 第2四半期 不動産販売事業の状況(1)
各セグメントについてご説明します。まず、不動産販売事業です。過去最高に近い52億4,600万円の在庫を確保しています。第3四半期に決済となるものもあり、実績以上の在庫を確保することができました。下半期はこちらを順調に販売していきます。
スライドの右端に記載したとおり、開発事業の取り組みで来期以降の販売物件の仕入・建築にすでに着手している案件もあります。この点が今までの営業体制と大きく変わってきていると思っています。売上・利益を作る体制を継続して強化していきます。
2023年2月期 第2四半期 不動産販売事業の状況(2)
前年の販売実績は6件でしたが、当期は3件ということで、前年同期比で減収減益となりました。売上高は10億9,700万円、EBITDAはマイナス1億7,300万円です。利益率は前年同期比でほぼ横ばいです。今後は下半期に物件の販売を行いながら、実績次第で変動する見込みとなります。
2023年2月期 第2四半期 不動産販売事業の状況(3)
販売件数の内訳です。第2四半期までで3件となっています。価格帯別と種別の販売実績を示すグラフを記載しています。価格帯は上げていこうと考えていますが、販売価格という点では下半期に変動していくことが想定されます。
種別についても、スライド右側のグラフのとおり、第2四半期はレジデンス、区分、その他となっていますが、今後多様な物件を取り扱っていきますので、下半期に変動していくと考えています。
2023年2月期 第2四半期 不動産賃貸事業の状況
懸案の不動産賃貸事業の東北ホテルは、昨年に稼働停止したことで売上が大幅に減少しました。しかし、運営コストが減少し、前期に減損処理したことにより減価償却費がなくなり、損失が大幅に減少しました。賃貸事業全体としては、利益が前年同期比で増加しています。その結果、売上高は2億2,700万円、EBITDAは1,400万円となりました。
なお、東北ホテルについては後ほど詳しくご説明しますが、宮城県のホテルについては1階部分をコールセンターとして使っていただいています。2階と3階部分については、南三陸高校の学生寮として移設の工事を進めています。
残りの岩手県のホテル3棟については、いろいろな取引先と活用・販売などの検討を進めています。
2023年2月期 第2四半期 不動産管理事業の状況
不動産管理事業については、新規の管理受託の獲得を強化しています。当期は受託増に伴い管理手数料が増加した一方、全社で販管費が増加した影響で利益は前年同期比で横ばいとなりました。
その結果、売上高は1億800万円、EBITDAは2,100万円となっています。不動産管理事業はストック収入となりますので、安定性向上に向けて引き続き受託を強化していきます。
2023年2月期 第2四半期 B/Sサマリ
貸借対照表です。総資産は84億5,000万円と、前期末から44億6,200万円増加しています。こちらは販売用不動産の在庫増が影響しています。
自己資本比率は9.0パーセントと前期末から低下していますが、物件取得に向けて金融機関から取得資金を借入れたことにより、負債が増加しているためです。ただし、在庫の販売が進むことでこちらは改善していきます。
当社の事業について
当社の事業についてです。当社は1都3県を中心に不動産販売事業を行っています。売上実績では、不動産販売事業が9割以上を占めています。こちらの事業はフロービジネスになりますので、安定的な実績を出せるように努めるとともに、高い成長を目指していきます。
一方で、ストックビジネスである不動産賃貸事業・不動産管理事業は急激な成長は難しいですが、管理受託戸数を少しずつ増やすために、新規受託の強化に努めていきます。
当社の強みについて
当社の強みは2つあります。1つは、物件のリーシングです。当社はもともと賃貸・管理からスタートしていますので、収益不動産を購入してから速やかにリノベーションを行い、客づけを行うことに慣れています。
2つ目は、収益不動産の回転の早さです。販売を想定するお客さまに対して仕上げた物件をなるべく短期間で売っていく体制ができています。
当社の課題について
当社の課題を2つ挙げています。1つは、下期偏重の売上です。第3四半期、第4四半期で売上を作る形態になっていますが、年間を通じて売上を作れるよう努力しています。そのためには、在庫をある程度増やしていくことが対策になるのではないかと思っています。
来期以降に開発物件を計画していますので、そのような対応が売上・利益の平準化につながるのではないかと考えています。
2つ目は、収益不動産を取得することによる消費税、租税公課の影響です。これらが計上されるようになりましたので、販管費が一時的に増えてしまいます。この販管費を平準化するためには、在庫を一定数持つことが必要ではないかと考えています。
中期経営計画(2022年2月期~2024年2月期)
中期経営計画についてご説明します。2023年2月期は、3ヶ年計画の2年目になります。中期経営計画では、売上高は毎年約10億円、当期純利益は毎年約1億円の成長を見込んでいます。
2023年2月期は、売上高は107億2,800万円、営業利益は4億6,900万円、経常利益は3億3,900万円、当期純利益は2億3,600万円を目指しています。
最終年の2024年2月期には、売上高は118億9,200万円、営業利益は6億4,800万円、経常利益は5億300万円、当期純利益は3億5,000万円の達成を見込んでいます。
なお、昨年度の2022年2月期は、減損処理の影響で当期純利益は未達となったものの、売上高・営業利益・経常利益は達成しました。後ほどご紹介する営業戦略の項目で、不動産販売事業の成長による企業規模の拡大についてご説明したいと思います。
営業戦略について
不動産販売事業の営業戦略として、まずは価格帯の向上に取り組みます。3億円以上の価格帯で、できれば10億円から20億円といった規模感の不動産の取り扱いを増やしていきます。スライドに価格帯別構成比の円グラフを載せていますが、2018年2月期から2019年2月期と2021年2月期から2022年2月期を比較していただくと、価格帯がある程度大型化していることがわかると思います。
それから商品種別の多様化として、レジデンスが中心だったこれまでの比率を、オフィスビルや区分マンション、区分オフィス、店舗などに多様化させていきたいと考えています。少しずつレジデンスの比率を押し下げて、多様な構成に展開していきます。
新たな取組み(1) 不動産特定共同事業について
不動産特定共同事業法の免許を取得してから、当社もようやく事業が進み、10月3日からは匿名組合の第1号案件を、株式会社グローベルスの「大家どっとこむ」というプラットフォームを用いて、当社の不特法の第1号免許を使いクラウドファンディングで募集を開始しました。
少し時間がかかってしまいましたが、第1号案件は無事に募集金額2,000万円に対して7,781万円と予想以上の応募があり、10月19日から運用を開始しています。この不特法による事業もいろいろなメリットがあるため、計画的に進めていきたいと思っています。
新たな取組み(2) 不動産開発事業について
不動産販売事業の中では、既存の案件を購入してリノベーションする事業が大半でしたが、昨年からは土地を購入し、建物をプランニングして収益不動産を建築、リーシングして販売するという事業を始めました。
現在は、世田谷区用賀と板橋区大和町、それから台東区東上野でプロジェクトがスタートしています。土地を取得して、建物を建てる作業を実際に行ってみてわかったことが、そのような新築の案件を好んで欲しいと言う方がいらっしゃるということです。
それと、もう1つのメリットが売上と利益の平準化です。少し時間はかかりますが、買って加工してすぐに売る、というその期間が開発案件だと少し長くなるため、当社の売上・利益を作るという点では、売上を平準化する1つの戦略になるものと思っています。今後も、案件を選定して事業を進めていきます。
新たな取組み(3) プレミアムマンション事業について
続いて、プレミアムマンション事業として、区分マンションの中でも1億円から3億円ぐらいのタワーマンション等の、ある程度高級感のある区分マンションを購入し、リノベーションして販売する事業をスタートしました。
新宿区二十騎町の案件は期首に販売を終え、豊島区駒込の案件は保有しているものの問い合わせが入っており、現在決済待ちの状態となっています。このような案件の他にも、区分マンションだけではなく区分オフィスの選定も進めたいと考えています。
新たな取組み(4) 不動産エージェント制度について
当社では2020年9月からケラー・ウィリアムズのフランチャイズとして、エージェント事業「ケラー・ウィリアムズ・アズ」を開設しています。不動産エージェントとは、当社と業務委託契約を結んでいるフリーランスの営業職のことで、本業を持っている方や専業主婦、定年退職された方などさまざまな方がいらっしゃいます。
現在35名ほどがご活躍されていますが、彼らは社員にない有益な人脈を多数持っています。スライドのグラフをご覧のように、賃貸や売買の契約数がコンスタントに出ており、今後も、エージェントのみなさまと、社員とは別の営業体制で事業を効率的に進めていきたいと思います。
ケラー・ウィリアムズ・アズというフランチャイズについては、ブランドもそうなのですが、世界一のエージェント会社ということで教育プログラムが優れており、エージェントへの教育をサポートしながら業績を上げていきたいと思っています。また、このエージェント制は、多様な働き方としてSDGsの取り組みの1つになるものと考えています。
資金調達への取組みについて
資金調達については、各金融機関から借入を行い、事業を行っています。金融機関との連携は密に行っていますが、それ以外の資金調達の方法もいろいろと検討しており、Fintertech社やバンカーズ社といったクラウドファンディングによる資金調達も大変役立っています。
また、2021年12月に千葉銀行との間でコミットメントライン契約を締結したことで、機動的に資金調達を行えるようになり、事業に大変役立っています。先ほどの小口化もその1つの例ですが、さまざまな資金調達を行うことで、今後もいろいろと工夫して事業を拡大させていきたいと思います。
東北ホテルについて(1)旧:アイルーム南三陸
東北事業については、先ほどもご説明したようにいろいろと苦労しました。震災から10年が経過し、現在は南三陸町のホテルの1階部分はコールセンターとして使用されています。南三陸は、人口約1万人ぐらいだと思いますが、雇用創出としてコールセンターが地域に少しずつ根付いてきました。
それからコールセンターの2階、3階部分は、南三陸高校が全国から学生を募集するということで、学生寮としてお使いになりたいとの希望があり、官民連携協定を結び、ホテルを学生寮として、それも移設して使用するというおそらく世界で初めての事業を計画しています。
この10月から移設工事がスタートしており、私もこれまで経験がないため本当にドキドキしていますが、地域のみなさまの役に立てるように、この事業をなんとか成功させようと思っています。
東北ホテルについて(2)旧:アイルーム高田竹駒・釜石鵜住居・大槌
こちらは、その学生寮の間取り図です。2階部分が学生寮で、1階部分に寮母室や食堂、トレーニングルーム、自習室を備える予定です。ホテルがこのような建物に様変わりするということで、私自身も本当に楽しみにしています。
それから、他の3施設は昨年2月に減損処理しましたが、建物自体は解体・分解して、移設も可能ということで、トレーラーハウスなどにコンバージョンして、販売や貸出する予定です。いろいろとお問い合わせを受けており、ベストな選択をしていきたいと考えています。
IT投資に関する取組みについて
最後に、IT投資に関する取り組みについてです。現在1,600件から1,700件ぐらいの賃貸案件を管理していますが、不動産管理事業はどちらかと言いますと、毎月オーナーやテナント、入居者から家賃を集金して、月初にオーナーに送金するという労働集約的なお仕事です。そのような中で、「i-SP」「Park Direct」「ITANDI」などの導入は業務効率化といった点で非常に役立っています。
賃貸借契約などもWeb上で完結できるようになってきているため、今後も、オンラインで業務効率できるような会社と提携し、いろいろなシステムを導入することで、業務効率とお客さまの満足度向上を図っていきたいと思います。
この第2四半期は仕入が順調だったため、第3四半期、第4四半期で結果を出していきたいと思いますので、ぜひともよろしくお願いいたします。以上で第2四半期の決算説明を終了します。ご清聴ありがとうございました。
質疑応答：不特法の案件の進捗について
司会者：「不特法の案件の進捗はいかがでしょうか？」というご質問をいただきました。
松本：先ほどもご説明しましたが、匿名組合の第1号案件を10月に募集開始し、順調に進んでいます。今後は、いろいろな分析などを行い、第2号、第3号と案件を実践したいと思っています。
配当の開始について
司会者：「配当を開始する条件について教えてください」というご質問です。
小尾誠氏（以下、小尾）：配当については、自己資本比率30パーセント以上で配当を検討していくことを基本方針としています。現在は自己資本比率が9パーセントと低い状態のため、早期に在庫を売却し、比率を大幅に改善することでなるべく早く基準を満たし、配当できるように検討していきたいと考えています。
質疑応答：長期在庫の保有状況について
司会者：「上期に販売した3つの物件の中に長期在庫も処理したとありますが、これは赤字販売となったのでしょうか？ 現在、長期在庫となっている物件はないとの認識でよろしいでしょうか？」というご質問です。
小尾：まずその長期在庫を処理したことに関して、今期の売却計上で赤字とはなっていません。そして、1年以上保有している在庫はこれで一掃しており、長期在庫となっている物件は今、保有していない状況となっています。
先ほどもご説明しましたが、開発案件に取り組んでおり、このようなものは土地を仕入れて建物を建てる期間などのリードタイムが長くなるため、そのようなものに関しては1年を超えてくることも想定されますが、通常の販売時間を超えて長期で保有するものは現状ありません。
質疑応答：事業期間の長い開発事業のIRRについて
司会者：「資料の10ページ、24ページあたりで、事業期間の長い仕入、開発のご説明がありますが、従来と比較してIRRはどうなりますか？ 期間が倍になっても利益が倍になるようなイメージでしょうか？」といったご質問です。
松本：利益率の方でお答えいたしますが、今、弊社が取り組んでいる開発案件は2パターンあり、完成後に残金をお支払いするものと、工事進行基準で工事会社にお支払いする2つの形態があります。パーセンテージは明確にお伝えできせんが、どちらも通常の既存物件を購入して販売するよりは若干、利益率はよいのではないかと思っています。
また、完成前に売れてしまうこともあります。完成してから売るというよりも、工事中にお客さまがついてしまっていることもあり、通常の案件よりも、新築が欲しいという方もいます。そのような点でわずかながら利益率は高いと認識しています。
質疑応答：不動産エージェント制度の今後の普及について
司会者：「不動産エージェント制度について、不動産業界における今後の普及をどのように見ていますか？」といったご質問です。
松本：エージェントの普及について、2年間で感じていることは、非常によい制度だということは間違いないのですが、結論から言いますと、少し時間がかかると予想しています。
弊社のケラー・ウィリアムズ・アズだけではなく、いろいろな会社がエージェント制を導入しています。これはもともとアメリカから来ている仕組みですが、日本の営業体制や仕組みと大きな違いがあります。そのため、これが少しずつ根付いてくることは確かなのですが、本当にエージェントのみなさまが不動産業界の営業の主流になるまでには、少し時間がかかるのではないかと思います。
ただ、今までになかったよい仕組みであるため、上手に取り入れることによって業績が上がってくるのではないかと思っています。
質疑応答：開発案件の事業規模について
司会者：「資料の24ページにある開発案件の事業規模はどのくらいでしょうか？」といったご質問です。
小尾：事業規模については、説明資料に3案件を記載していましたが、1案件の大体の規模としては、4.5億円から10億円超くらいの案件を進めています。
質疑応答：2024年2月期の営業利益の予想を引き上げた背景について
司会者：「2024年2月期の営業利益の予想を5.86億円から6.48億円へと引き上げましたが、背景について教えてください」といったご質問です。
小尾：こちらが引き上げには金融コストを計上する勘定科目を変更したことが背景にあります。金融機関に対する支払利息などは営業外費用として計上されていますが、細かい手数料の部分は販管費で計上していました。
ところが、今の金融情勢はアップフロントにかかる手数料が増える傾向が出てきており、金額的に重要性が高まってきたことから、本来、金融コストは営業外費用に計上すべきということで販管費で計上していたものを、営業外費用に組み入れました。
それにより、営業利益は上がっているが、経常利益は変わっていないといったかたちになり、要は支払区分の計上の組み替えが発生したことによるものです。
質疑応答：金融機関の融資態度の変化による影響について
司会者：「不動産購入者の金融機関の融資態度に変化が出ているようですが、貴社が仕入れる物件に影響は出ているでしょうか？ 購入物件の規模、エリア、種類についても教えてください」といったご質問です。
小尾：当社が仕入れる物件には、特段影響は出ていません。当社に対して金融機関の融資姿勢は非常に協力的であり、良好な関係を築いているため、当社の仕入物件の調達環境が大きく悪化しているといった認識はありません。引き続き良好な関係を維持しながら実績を重ね、より強いパイプを築いていきたいと考えています。
購入者については二極化していると思います。融資が出る方には出ると思いますし、出ない方には出ないと思います。したがって、価格帯の低い物件でもやはり融資のつきづらいお客さまも当然いるため、そのような層よりは価格帯を上げて富裕層のほうにターゲットをシフトしています。
そのような方たちには金融機関の融資も当然つきますし、もともと体力のある方は自己資金で購入される方もいます。そのような環境にあるため、きちんとターゲット層を絞ったかたちで、それに合わせた商品構成を考えていくことで、事業活動をスムーズに進めていきたいと考えています。
質疑応答：上期の順調な仕入の要因と競合状況について
司会者：「上期の仕入が順調に推移していますが、その要因について教えてください。社内の営業体制の変化、また仕入環境での競合状況等についても教えてください」といったご質問です。
松本：要因は2点あります。僭越ですが、やはり取引先との良好な関係が日を追うごとに、少しずつ業界内で知れ渡ってきていることが外部要因としてあると思います。
そして2点目に、社内の営業人材がだいぶ育ってきました。東京に来ていろいろと苦労したのですが、体制も2本、3本と出来てきたため、今後ますます外部要因と内部要因を強化し、また連携して、上げていきたいと思います。
他社との競合状況についても、もちろん当社は東京では後発ですので、厳しい競争があるのですが、なるべくスピーディに対応していくことにより、なんとか結果が出るように努力しています。そのようなことで、今後も拡充していきたいと思っています。
質疑応答：小口化商品の販売と開発案件の強化について
司会者：「これまでは中古物件の仕入、リノベ、リーシング強化で相続対策等のニーズに対応した取り組みでしたが、不動産小口化商品のニーズに対応し、土地からの開発も今後強化していく考えでしょうか？」といったご質問です。
松本：まず小口化の商品の販売については、不特法の免許を取得してチャレンジしたのですが、任意組合ではなく匿名組合でした。収益不動産を小口化しての販売は今後も努力していきたいと思っています。ただ、匿名組合よりも任意組合のほうが難易度は高いため、慎重に進めていきます。
そして開発案件については、当社だけで土地を買って建設会社にいろいろと相談するというよりも、今は非常に有力な工務店と連携しており、今後も強化していきますが、案件と工務店とのよい出会いが増えてくれば、結果的に開発案件が増えると思っています。用地の検索は今後も強化していきたいと思っています。
質疑応答：リノベーションに対する資材の原価上昇の影響について
司会者：「資材の原価が上がっていますが、リノベーションに影響は出ているでしょうか？」といったご質問です。
松本：今年の夏以降、いろいろな建材の価格が上がっています。よって資材は上昇傾向にあります。ただ当社の物件の建設、開発費用などは契約した時点での金額になっており、今後下がることは少し考えづらいですが、上昇を見込みながら事業を進めていくようなスタンスで不動産販売事業、またさまざまな事業を進めたいと思っています。
松本氏からのご挨拶
本日は説明会を最後までご清聴いただき、ありがとうございました。決算までこの順調な状況を維持しながら必ず結果を出してまいりますので、どうか引き続き応援のほうよろしくお願いいたします。本日は誠にありがとうございました。
