戦略次第で数千万円の収益差もありえる？

不動産投資を行う際には、収支や損益の計算などの当たり前のことだけではなく、どのように自分の資産を拡大していくのかという戦略を練ることが大切です。

前回は出口の戦略についてお伝えしたかと思いますが、不動産投資は金額が大きいので戦略次第で収益が大きく違ってきます。

スタートの自己資金が同じでも数年で数千万円以上の差となる場合もあります。なので、戦略はしっかり考えて組み上げていきたいところです。

物件ではなく、自分の「状況」により成功パターンは異なる？

不動産投資においては、「最適な戦略を選ぶ＝成功パターン」ということになります。特に投資の入口段階が重要です。ご自身の状況に適した戦略を選択してください。

「状況」というのは、勤務先、収入、資産といった、いわゆるあなたの属性です。どれだけ融資を引けるのかは属性によって決まってしまうからです。

最初の融資がどの程度まで受けられそうか、2回目以降の借入条件等はどうなりそうか、属性毎に成功パターンが違うとも言えます。属性は百人百通りなので、厳密にはパターン化はしきれません。

とはいえ、不動産投資を行いたいという方の多くは、本業のお勤めがある方が多いかと思います。今回はそのようなサラリーマン大家さんの中で、一棟物を狙う場合の成功パターンについて、2つほど例をお伝えします。

年収別に見るサラリーマン大家さんの2つの成功パターン

1）年収700万円前後で、節約や投資で預貯金を増やすというタイプの方

このような方は、積極的にリスクをとることで収益性を追求しキャッシュを貯めるという戦略になります。

2）年収1000万円超で、すでにある程度自己資金がある、または収入的に自然に預貯金が増えるというタイプの方

収益性よりも資産性を重視し、キャッシュフローと節税とリスクのバランスをとる戦略になります。

パターン1：リスクをとって収益性を追求

年収700万円前後の方は、給与収入から貯金できる金額に限界があります。よって資産を構築するためには、不動産から得られるキャッシュを貯めるしかありません。

たとえば、リスクはありますが、地方の物件でキャッシュフローの出やすいものを買っていきます。

この場合、最大のリスクは出口です。買い手が少ないため売却が不確かであることは否めません。手残りキャッシュに手をつけないことが鉄則です。前回の記事『地方 vs 都市部、不動産投資に有利なのはどっち？　出口戦略が投資の命運を分ける』をご参照ください。

現金＝純資産を増やして行くことで、リスクが小さくなります。財務が悪ければ次の融資も受けられません。1～2年に1棟くらいのペースで拡大しつつ、現金を貯めます。

1億円で利回り10%のマンションを5年間保有したとすると、少なくとも500万円以上が残ります。途中でキャッシュフローに手をつけていなければ。1億円×3棟なら1,500万円です。

物件を売却して残った500万ないし1,500万円を資本金にして、法人名義で小さい物件を現金購入します。無担保の不動産と家賃収入のある、優良企業の誕生です。

年収700万円の方はここからが本番です。無借金での家賃収入は最強です。現金預金が加速度的に貯まっていきます。さらに、法人名義の不動産を担保に借入れをして、事業を拡大していきます。

貯めた家賃収入を元手に次の物件を購入し、ある程度運営したら売却して現金化する。あとはこの繰り返しです。

最終的には年収1,000万円超の方の戦略へシフトしていくことになります。

パターン2：リスクを抑えて手堅く資産形成

年収1,000万円超の方は、基本的には自然と貯金が貯まっていくはずです。ですので、不動産投資では大きなリスクをとる必要がありません。ローリスクローリターン戦略です。

いつでも売却できる物件、買い手に困らない首都圏の物件を対象にします。立地が良く値下がりも小さいので、インカムよりも売却時のキャピタルに期待できます。

また、メインの狙いは節税です。

給与からの源泉徴収で、すでに数百万円を納めている方もいらっしゃるでしょう。このような場合でも不動産投資を行うことにより、キャッシュフローがプラスでも、不動産所得がマイナスであれば損益通算で税金の還付を受けられます。

高年収の方への融資は銀行も積極的です。場合によっては初年度で数億円分、マンション2-3棟の購入も可能です。

ただし、気をつけていただきたいのは「物件購入のタイミング」です。

ある年に物件購入が集中すると、節税効果が限定的になることもあります。また、いずれ減価償却が切れたりして、節税効果がほとんどなくなります。

さらに、キャッシュフローよりも、納税額が大きいという逆転現象＝デッドクロスもやってきます。そうなる前に物件の入れ替えが必要です。

コンスタントに入れ替えをすることで、常に節税効果が高い状況であるのが理想的です（もちろん、売却時の税金も考慮することも必要です）。

デッドクロスが来るタイミングは、あらかじめシミュレーションが可能ですから、計画的に対処しましょう。

自分に合った手法を見極め、勝ちにいこう！

もちろん、不動産投資のやり方はこの2パターンしかないわけではありません。あなたの属性、自分が得意という場所や手法をご自分でも考えてみてください。

常に情報収集を行い、自分で戦略を考える。そして都度その戦略を見直し、問題があれば軌道修正を図る。

これが不動産投資で成功するか否かを分けるのです。

以上株式会社コン・パスでした。