2022年9月14日に行われた、株式会社グッドコムアセット2022年10月期第3四半期決算説明会の内容を書き起こしでお伝えします。
スピーカー：株式会社グッドコムアセット 代表取締役社長 長嶋義和 氏
エグゼクティブサマリー
長嶋義和氏（以下、長嶋）：株式会社グッドコムアセット代表取締役社長の長嶋でございます。2022年10月期第3四半期の決算についてご説明します。よろしくお願いいたします。
第3四半期の実績は31棟924戸となり、第4四半期は9月12日時点で15棟442戸の売上計上を見込んでいます。契約はさらに積み上がるため、通期業績予想の達成は高確度であると考えています。
第3四半期の売上高は282億2,000万円で進捗率は66.9パーセント、営業利益は33億3,000万円で進捗率は87.6パーセント、経常利益は31億円で進捗率は90.9パーセント、当期純利益は21億3,000万円で進捗率は91.4パーセントとなりました。
来期や再来期の物件仕入を加速しており、第1四半期では1棟151戸、第2四半期では3棟81戸でしたが、直近6月から8月の3ヶ月間で10棟521戸の仕入を実現しました。さらに仕入を加速させていきます。
連結損益計算書
2022年10月期第3四半期の決算についてご説明します。まずは連結損益計算書について、利益率が向上し、前年同期比で増収増益となりました。また、第3四半期は計画どおり進捗し、売上高は282億2,000万円、営業利益は33億3,000万円で前年同期比23.2パーセント増、経常利益は31億円で前年同期比24.6パーセント増、四半期純利益は21億3,000万円で前年同期比25.9パーセント増となりました。
連結貸借対照表
連結貸借対照表について、物件の竣工により前渡金が減少しましたが、利益増により純資産が増加し、自己資本比率は50パーセントを超えています。前渡金や棚卸資産の積み上げに尽力していきます。
販売可能物件及び仕入物件一覧
6月から8月の3ヶ月間で、仕入を加速させ、10棟521戸の仕入を実現しました。さらに仕入を行い、来期以降の仕入を拡大させていきます。
通期進捗状況
2022年10月期の業績予想についてご説明します。通期進捗状況について、売上高は66.9パーセント、営業利益は87.6パーセント、経常利益は90.9パーセント、当期純利益は91.4パーセントとなり、通期利益予想の進捗率は約90パーセントとなりました。
第4四半期は、9月12日時点で、15棟442戸の売上計上を見込んでおり、期末までの1ヶ月半で契約はさらに増加するため、通期利益予想の達成確度は高いと考えています。
6期連続の増収予想 過去最高を更新中
売上高の推移について、6期連続の増収を予想しており、年平均成長率は33.8パーセントを見込んでいます。
5期連続の増益予想 過去最高を更新中
営業利益の推移について、5期連続の増益を予想しており、年平均成長率は33.2パーセントを見込んでいます。
TVCM（知名度の向上）
今期のトピックスとして、当社の知名度向上のため、女優の菜々緒さんにご出演いただいた初CMを放映中です。現在は、関東地方のテレビ朝日にて、水曜日の「報道ステーション」、土曜日の「スーパーJチャンネル」で放映しています。インパクトのある映像で、当社の知名度アップに貢献しています。
今後も、みなさまに当社を知っていただけるよう、露出を増やしていきたいと考えています。
JPX日経中小型株指数
2つ目のトピックスをご紹介します。当社は3年連続で「JPX日経中小型株指数」に選定されました。「JPX日経インデックス400」導入時のコンセプトを中小型株に適用し、時価総額や3年平均ROE、営業利益などの指標により、上位200社が選ばれます。将来的には、「JPX日経インデックス400」に選出されるよう、業績拡大を続けていきます。
5期連続の増配を予想
投資指標についてご説明します。配当は、5期連続の増配を予想しており、当期は1株あたり普通配当50円と上場5周年記念配当3円の合計53円で、配当性向は32.5パーセントを予想しています。
財務情報(資本効率推移)
資本効率推移について、高い資本効率を維持しており、ROEは9月12日現在、不動産業の上場企業で17位、全上場企業で343位です。資本効率を意識しながら、事業運営を行っていきます。
株価推移
新規上場からの株価推移です。2016年12月に新規上場してから、約6年が経過しようとしており、その間に株式分割は3回、増配は4回実施しています。
Purpose(パーパス)&Vision(ビジョン)
当社のPurposeは、「不動産を安心と信頼のできる財産としてグローバルに提供し、社会に貢献する」です。これは、入居率が高く、資産価値の下がりにくい不動産を財産として国内外のみなさまに提供することで、当社物件を保有したみなさまの人生が豊かになってほしいという思いと、災害などにも強い安心・安全な街作りに貢献したいという思いが込められています。
また、「21世紀を代表する不動産会社を創る」をVisionとし、事業を展開しています。
21世紀を代表する不動産会社を創る
Visionの「21世紀を代表する不動産会社を創る」を達成するため、当社グループは2030年10月期の決算発表までに、不動産会社の時価総額ランキングの上位に入ることを、中長期のVisionとしました。
21世紀を代表する不動産会社を創る
今年の5月に、新たにグッドコムアセット投資顧問を設立し、REIT事業に参入します。このREIT事業は、運用資産の受け皿となる投資法人を設立し、金融機関や投資主などからの資金を調達します。この資金を元に、運用資産である不動産を購入し、不動産の賃料収入から分配金などを行うスキームとなります。
運用資産は、当社が物件スポンサーとなることで、安定的に供給することが可能です。新設会社のグッドコムアセット投資顧問は投資法人から資産運用や管理、運営を受託し、投資主などの利益の最大化を目指し運用します。管理・運営手数料としてのストック収入が、投資顧問の収益となります。
21世紀を代表する不動産会社を創る
REIT事業への参入に伴い、マンションの仕入エリアを拡大しています。当社は、創業以来、東京23区中心の新築のマンションを取り扱っていましたが、1都3県に拡大し、中古物件も対象としています。
また、REIT事業においては、多くの物件ポートフォリオから利益の最大化を目指すため、新築・中古、都心・郊外をミックスすることで、リスクヘッジが可能になり、安定的な分配金を確保できると考えています。
なお、既存事業は、従来どおり東京23区中心の当社ブランドマンション「GENOVIAシリーズ」を提供します。
21世紀を代表する不動産会社を創る
仕入エリアを拡大した1都3県の賃貸マンションの市場規模についてご説明します。近年では、賃貸マンションの市場規模は拡大傾向にあり、当社の年間販売戸数は、この市場の3パーセント程度であり、1都3県を対象とした事業は、今後も拡大の余地があると考えています。
21世紀を代表する不動産会社を創る
当社グループの事業ポートフォリオについてご説明します。主に、法人などを対象にマンションを1棟販売する「ホールセール」、個人投資家へ販売を行う「リテールセールス」、販売物件の建物管理や賃貸管理、家賃債務保証を行う「リアルエステートマネジメント」、不動産小口化商品のGood Com Fund事業やIPO、IRコンサルティング事業などの「その他」事業、そして先ほどご説明した「REIT事業」の5つの事業を展開しています。
多様な販売チャネル、ストックビジネス、新規事業でさらに業績を伸ばしていくことを当社の経営戦略としています。
商品の特徴 自社ブランド “GENOVIA”
事業の特徴です。当社、ブランドマンション「GENOVIA」の主な特徴をご説明します。投資物件としての価値を高めるため、賃貸需要の高い東京23区の最寄駅徒歩10分圏内を中心に供給しており、外観やエントランスなどに統一感を持たせています。統一感を持たせることで仕入先や販売先も「GENOVIA」のイメージがあり、リピートを促進する効果が期待できます。
また、1階部分を緑化した壁面緑化「green veil」、屋上を緑化した「skygarden」、屋上にドッグランを設置した「skyrun」の3シリーズで展開しています。1Kだけでなく1LDK、2 LDKもすべて投資物件として販売しており、資産状況などのニーズに合わせた提案が可能となっています。
物件の供給エリア
当社ブランドマンション「GENOVIA」シリーズの供給エリアです。東京23区に124棟を供給しており、その他賃貸需要が見込める神奈川県で8棟、千葉県で1棟を供給しています。
仕入の特徴 オフバランス・スキーム
仕入の特徴です。一般的に仕入はスライド上段の方法で行われます。土地の取得の際に借り入れが発生し、2年から3年で竣工、そこから資金回収となるため借入金が膨らんでしまいます。2期から3期分の仕入を考えると、当社のスピード感では1,000億円以上の仕入が必要となるため、財務内容が悪化してしまいます。
一方当社ではスライド下段のように、建築会社に土地を取得してもらい、そこで仕入契約を結びます。これにより土地取得の資金調達は必要なく、手付金の2パーセントから3パーセントで仕入契約が可能となり、前渡金に計上されます。このスキームにより仕掛販売用不動産や借入金などが計上されず、前渡金が増えていくのが当社の特徴です。そのため健全な財務体質が維持され、仕入を加速することが可能となります。
以上で2022年10月期第3四半期の決算説明を終了いたします。ありがとうございました。
質疑応答：今後の仕入環境について
司会者：「この第3四半期は仕入がすごかったようですが、今後の仕入環境をどのように考えていますか？」というご質問です。
長嶋：結論からお話しすると、仕入は非常に堅調です。仕入担当の人材も増やしましたので、仕入のスピードはかなり加速しています。
司会者：では、今後も加速していきますか？
長嶋：はい、先ほどサマリーで少しご説明しましたが、「直近3ヶ月で10棟521戸の仕入」を行いました。第3四半期以降に10棟521戸を実現できましたので、実際には第3四半期以降、第4四半期にかけても大口の仕入契約が期待できると考えています。
質疑応答：REIT事業について
司会者：「REIT事業はいつ頃から収益に影響し、かつどの程度のボリュームが考えられますか？」というご質問です。
長嶋：REIT事業は、2023年10月期には運用していくようなかたちで実績が出るのではと考えています。あまり細かい明確な数字は言えませんが、ボリュームは残高でミニマム100億円です。また、300億円を目標値として運用開始していきたいと、現状考えています。
1年間で300億円、3年間で約1,000億円として、当初は私募REITからスタートしていくかたちになります。将来的には上場REITも目指していきたいと考えています。現在も積極的に仕入は行っていますので、ぜひ期待していただければと思います。
当社のステージも変わってきます。REIT事業に参入することで、投資法人、投資顧問を設立したため、当社としては新たに、物件スポンサーとして安定的に物件を供給することもできるようになります。
当社は不動産会社ですので、どうしても四半期ごとに売上高と利益が非常に激しく変動しますが、四半期ごとの偏りがなくなってくるのではと考えています。
司会者：具体的なビジョンをありがとうございました。来期以降が楽しみです。
質疑応答：通期業績予想の進捗について
司会者：「今期の売上予想は達成できそうでしょうか？ 四半期ごとで波があると思いますが、現在でも想定内の進捗でしょうか？」というご質問です。先ほどのご説明でも強い数字が出ていたかと思います。
長嶋：第3四半期の実績は31棟924戸でした。9月12日現在で、第4四半期（8月から10月）には15棟442戸が売上計上予定です。逆算すると達成は見えてくると思いますので、ご安心いただければと思います。
現在、多くの機関投資家、個人投資家のみなさまから「業績予想の修正はいつ実施するのか？」と、非常に多くのご連絡をいただいています。新規事業、新設会社、M＆Aなどを積極的に推進している中で、最終的に売上高、営業利益、経常利益、当期純利益の4つの精度が一番高まった時点で業績予想の修正を行いたいと当社としては考えていますので、もう少しお待ちください。
司会者：修正するとすれば、確実なところで実施するということでしょうか？
長嶋：はい、精度を上げたいと考えています。ただ先ほどもご説明したとおり、積み上げを見ていただければすぐにわかると思います。
質疑応答：中古物件の仕入状況について
司会者：「今まで新築ばかりだったのが、これからは中古も扱うとのお話がありました。現時点で中古の仕入はできていますか？」というご質問です。
長嶋：中古の仕入はできています。ただ、当社は1棟で仕入れていますので、中古といっても、築1年から2年程度の築浅の新築の1棟になります。当社が私募REITを組成する上で一番大事なポイントですが、1部屋ずつという区分ではなく、あくまでも1棟単位の中古です。2008年以降の新築、つまり築15年未満でなければなりません。
これには理由が3つあります。1つ目に、中古といっても建築した際の図面があるかどうかです。2008年以前はその義務付けがありませんでした。2つ目に長期修繕計画、3つ目に建築確認の「検査済証」がない場合は、当社では買うことができません。
したがって、基本的には2008年以降の中古で、当社としては築2年くらいまでの築浅物件を今仕入れている状況です。
司会者：すでに始まっているということでしょうか？
長嶋：はい、おっしゃるとおりです。
質疑応答：増配の実施について
司会者：「利益が増えた場合、増配する可能性はありますか？」というご質問です。
長嶋：利益の配当については悩ましい質問で、なかなか答えづらいところがあります。前期にも前々期にも増配を実施しており、過去に4回増配を実施している状況です。
ただこのまま行きますと、EPS（1株あたりの純利益）も上がってきます。期初段階では配当性向を32.5パーセントと予想していましたが、利益が上振れていくと当然ながら配当性向も30パーセントを切る可能性が高いと感じています。そのような中で慎重に審議して、増配するかしないかも決議事項になるのではないかと現状は考えています。
質疑応答：業績予想の修正を今回しない理由について
司会者：「通期の達成は高確度ということですが、業績予想の修正を今回していないということは、第4四半期での伸びが少ないということなのでしょうか？」というご質問です。
長嶋：第3四半期まで924戸、売上が282億円なのですが、単純計算すると平均単価はだいたい3,050万円弱なのです。これを逆に、第4四半期について、単純に平均単価3,000万円で15棟442戸を計算していただくと、数字が合うと思います。
「なぜ、業績予想の修正をしないか」については、先ほどお伝えしたとおり、当社は今、会社をさらに新設しており、M＆Aも積極的に実施し、システムの導入ということでDXも推進しています。
このような中で、当社として非常に敏感に考えているのは、償却です。のれんの償却や減価償却のようなところが、一番当期純利益に影響するため、業績予想については、第4四半期の数字が悪いということではなく、精度を高めたいと考えているだけのことです。
ひと言で言えば保守的だということです。私の性格は保守的ではないのですが、経営者としては投資家の方には損をしていただきたくなく、保守的に、精度を高めたいだけですので、あとはもうタイミングだけです。
司会者：不安な要素はあまり見えていないということですね。
長嶋：おっしゃるとおりです。また逆に、お示ししているのは9月12日現在での契約ベースであって、あと1ヶ月半あるため、さらに積み上がっていく可能性もあります。そうするとさらに、業績の予想は読めないです。
質疑応答：円安の仕入への影響について
司会者：「円安の仕入への影響は感じていますか？ 順調なようなので、意外と影響はなさそうにも見えますが、どうなのでしょうか？」というご質問です。
長嶋：円安で1ドル140円となると、建築資材は輸入に頼っているため、例えば半導体、給湯器、トイレ、クロス1つにしてもコストは上がってきます。
そのため、当社の今の方針としては、今期仕入物件のボリュームを上げています。例えば直近では、阪東橋120戸ですとか、青砥198戸、あるいは、仮称ですが両国Ⅵ99戸、阪東橋Ⅱ172戸、お花茶屋Ⅱ236戸、川崎大師151戸などです。
100戸以上ボリュームを上げることで、スケールメリットで原価を落としていくという考え方で、基本的には大型化を狙っています。それでコストを下げていくというような流れで考えています。
実際には円安の影響を受けているため、その中で当社としては、「GENOVIA」というクオリティを保ちながら、いかに原価をきちんと調整できるのかが、これからの課題だと考えています。
質疑応答：ホールセールの今後の見通しについて
司会者：「1棟単位でのホールセールのほうが、やはり利益率は高いと考えてよいのでしょうか？ 今後も1棟単位での販売は増えそうですか？」というご質問です。
長嶋：各セグメントの方針をご説明したスライドで、ホールセールの部分でもお伝えしましたが、1棟販売を強化していきます。1部屋ずつ販売していくと、営業社員の販売管理費がどうしても発生してくるため、1棟を直接販売したほうが利益率が向上してきます。そのため、今後も増やしていくかたちになります。
質疑応答：テレビCMの効果と今後の見通しについて
司会者：「テレビCMの効果はどうでしょうか？ 今後も続けていきますか？」というご質問です。
長嶋：今期は女優の菜々緒さんのテレビCMを11月からスタートし、11月から3月末までは関東以外の全国にテレビCMを放映し、4月からは関東に注力したという状況です。
そのような中で当社は、取引先が非常に関東に多く、リテールセールスについても、北は北海道、南は九州まで全国に展開しているため、効果を考えると、来期も続けていきたい方針です。
テレビCMの効果で知名度を向上させていくことで、1棟販売もリテール販売も充実してきますし、収益に貢献できると考えています。
司会者：みなさまも、大分目にすることが多くなったと感じている方が多いのではないでしょうか？
長嶋：そうですね。
質疑応答：地方展開の方針について
司会者：「地方展開は次はどのあたりを狙いますか？」というご質問です。
長嶋：実は従来、当社の顧客は関東中部在住がほぼ7割だったのです。それがスライドの右側の円グラフのとおり、今は関東以外在住の方が74.7パーセントを占めています。
つまり関東のシェアはほぼ25パーセントくらいになり、逆に中部、九州、近畿、北海道、などの地方のシェアのほうが伸びています。したがって、そのシェアが高い地方に支店を出していきたいという考え方で進めています。
司会者：今は関東が4分の1で、4分の3がそのほかのエリアですね。
長嶋：今後はこのボリュームの多いところにさらに支店を作っていきたいと考えています。
質疑応答：事業拡大について
司会者：「REIT事業や上場コンサルティングなど、最近はさまざまに展開され、会社が広がっている感じがします。今後も新しい事業を拡大していくというお考えでしょうか？」というご質問です。
長嶋：あくまでも不動産に付随する新規事業を手掛けていきたいという思いがあります。あとは、これからは持続可能な会社にしていくことが中長期的には非常に重要だと考えられるため、DXも推進していかなければいけないと考えています。
当初の不動産業としての横軸はまだまだあるため、そのようなところに当社が新規参入していくという意味では、チャレンジしていきたいと考えています。
司会者：ますます広がりが出てきそうですね。
長嶋：当社としては、投資不動産を主力事業にしながら、横軸を広げていくイメージで、最終的には戸建事業や介護事業のようなところにも、チャレンジしていきたいと考えています。いろいろなビジョン、やりたいことはたくさんあるため、あとは整理整頓して、いつスタートしていくかということになります。
今期はグッドコムアセット投資顧問を5月に設立して、投資法人を2023年10月期までに設立して、私募REITを設立する予定です。2023年から運用開始になりますが、こちらは軌道に乗ればさらに、その中に銘柄について、例えばマンション以外にも、どのようなものを私募REITの銘柄に入れていくかというところも、チャレンジできると思います。
質疑応答：今後の期待感について
司会者：「利益の進捗が90パーセントとはすごいですね。売上高も順調な印象があります。来期も期待していいですか？」というご質問です。
長嶋：プレッシャーは非常に感じていますが、期初の予定としては抑えめに、毎期30パーセントの成長率を考えています。この目標を通期は必ず達成し、さらに超えていけるように邁進していきますので、個人的には期待していただきたいと考えています。
長嶋氏よりご挨拶
長嶋：通期の業績予想を達成し、仕入も積極的に行っていきます。新規事業のREIT事業を伸ばし、今後も業績拡大に努めてまいりますので、ご指導ご鞭撻のほどよろしくお願いいたします。どうもありがとうございました。
