2022年8月5日に行われた、株式会社グローバル・リンク・マネジメント2022年12月期第2四半期決算説明会の内容を書き起こしでお伝えします。
スピーカー：株式会社グローバル・リンク・マネジメント 代表取締役社長 金大仲 氏
2022年12月期第2四半期決算説明会
金大仲氏：みなさま、本日はお集まりいただきまして誠にありがとうございます。株式会社グローバル・リンク・マネジメント代表取締役、金大仲でございます。早速ではございますが、私から2022年12月期第2四半期決算についてのご報告をさせていただきます。よろしくお願いいたします。
Mission／Vision／Value
こちらは、グローバル・リンク・マネジメントのミッション・ビジョン・バリューとなります。ミッションとして、「不動産を通じて豊かな社会を実現する」を掲げております。
不動産事業を通して、環境問題や社会課題に積極的に取り組み、お客さまや従業員、すべてのステークホルダーのみなさまの豊かさに貢献し、不動産業界のリーディングカンパニーを目指してまいります。
GLM VISION 2030 長期構想・方針
続きまして、長期構想である「GLM VISION 2030」についてです。「不動産×環境×DX」により、全国No.1のサステナブルな不動産開発・運用企業を目指してまいります。
2022年12月期上半期決算ハイライト
第2四半期の決算ハイライト、前年同期との比較になります。売上高、経常利益、販売戸数ともに過去最高を更新いたしました。
売上高は171億2,000万円、前年同期比12.1パーセント増、進捗率48.9パーセント、経常利益は11億2,800万円、前年同期比105.6パーセント増、進捗率56.4パーセントと大幅な増収・増益となっており、通期計画に対し順調に進捗しております。
販売戸数については、第2四半期単独では160戸と前期比で縮小しておりますが、計画通りの進捗となっております。販売スケジュールの関係上、下半期に大きく積み上がる計画となっております。
中期経営計画で掲げている環境対応比率におきましては、2023年の目標は達成し、すでに超過しております。また、第2四半期において環境対応物件を83戸積み増し、2024年の環境対応物件の目標達成も前倒しが見込まれております。
全体を通し、通期計画に対して順調な進捗となっております。以上がハイライトのご説明になります。
2022年中期経営計画
次に中期経営計画の進捗についてです。2022年中期経営計画は、2024年12月期に売上高500億円（CAGR17.7パーセント）、経常利益50億円（CAGR49.8パーセント）を計画しております。
売上高については、1棟バルク販売「まとめて販売」を積極的に展開することにより、トップラインの大幅成長を目指しております。今期においては、第2四半期累計で通期計画に対して約49パーセントと順調に進捗しております。
経常利益については、1棟バルク販売による高付加価値化により、粗利率の改善及び販売の効率化が実現しております。さらに販管費は抑制され、経常利益率は改善の傾向にあります。今後も粗利率の改善及び販売の効率化に努めてまいります。
一番右のグラフ、仕入・販売のパイプラインにおきましても、2022年12月期の仕入は完了し、販売におきましても1棟販売844戸の目標に対し、すでに85%が契約済みとなっております。そのため、今期の業績はある程度固まっている状況です。
今後はさらに中期経営計画の達成に向け、来期以降のパイプライン及び契約の積み上げを行ってまいります。
共通費用の配賦方針修正に伴うセグメント別着地見込みの変更について
続きまして決算状況です。セグメント別着地見込みの変更についてご説明します。今回、共通費用の配賦方針変更に伴い、セグメント別着地見込みを修正させていただきました。全社の計画数値である、2022年12月期の営業利益計画23億円に変更はございません。
業績推移
業績推移です。繰り返しになりますが、上半期累計で、売上高は171億2,000万円と通期計画に対して48.9パーセントの進捗率です。経常利益は11億2,800万円と前年同期比の約2倍で、通期計画に対して56.4パーセントと全体的に順調な進捗となっております。
販売戸数につきましても、第2四半期単独では販売スケジュールの関係上、前年比及び前四半期比で縮小しておりますが、今期は下期偏重の計画となっておりますので、計画通りの進捗となっております。また、下半期に販売する物件の多くは、すでに契約済みとなっておりますので、通期の着地に関しては固く見ております。
セグメント別業績推移・不動産ソリューション
不動産ソリューション事業の業績推移になります。当社の主力事業であります。成長戦略である1棟バルク販売が順調に推移し、売上高及び営業利益ともに順調な進捗でございます。通期の販売計画である新築1棟バルク販売844戸に対して、上半期で379戸の決済が終了しております。下半期の計画では465戸と下期偏重になっております。
セグメント別業績推移・プロパティマネジメント
続きまして、プロパティマネジメント事業の業績推移です。管理戸数の順調な増加に伴い、売上高は前年同期比4.6パーセントと伸長いたしました。売上進捗率も約55パーセントと好調な推移となっております。
しかし、第2四半期におきましては管理戸数の急激な増加に対応するため、体制強化に伴う人員増に加え、積極的な広告費の投資により、営業利益は前年比で減少しております。下半期以降で、収益の改善予定となっております。
費用構造・四半期推移
費用構造についてです。順調な土地の仕入により、支払手数料や租税公課が一時的に増加しております。また、人員強化に伴う採用関連費など、人件費プラス採用費が前四半期より多少増加しておりますが、前年同期比では減少し、抑制できております。今後も1棟バルク販売やオフバランス開発により、開発と販売の効率化が進み、成長対比では販管費が抑制される計画となっております。
第2四半期の取り組み・物件の資産価値向上「環境配慮型建築」
続きまして、第2四半期の取り組みについてご説明します。はじめに、環境配慮に対応した物件についてご説明させていただきます。ZEHとBELSの取り組みです。こちらは一次エネルギー消費量が削減できる建築認証です。弊社は2022年2月に「ZEHデベロッパー」に登録認定しております。
政府としても2030年までに建設される新築住宅については、こちらの基準をクリアすることを目標としております。第2四半期においては4棟目の環境認証取得物件となる「アルテシモ浅草三丁目」の環境認証（BELS4）を取得いたしました。
中期経営計画のKPIである環境対応比率に対しても、順調に物件の開発と仕入を進めており、2023年12月期においては、計画値の384戸に対し認証取得予定が430戸とすでに計画超過しております。また、2024年12月期においては、計画値の620戸に対し認証取得予定が494戸と好調な進捗になっております。この環境配慮における物件が増えることにより、ESG投資を積極的に行う機関投資家のみなさまにとっては、物件の資産価値向上につながってまいります。
第2四半期の取り組み・仕入人員を大幅拡大
次に、仕入人員の大幅な拡大についてです。弊社の事業のエンジンは物件の仕入になります。新卒の新入社員を含め、仕入人員を大幅に増強いたしました。弊社のノウハウを吸収し、4月に入社した新人からすでに契約も出てきております。仕入人員への人的投資は、今後の仕入加速に大きく貢献し、中期経営計画の達成に必須と考えております。
第2四半期累計で602戸の仕入契約が完了いたしました。月100戸ほどのペースで上回っております。実際はオフバランス開発が数ヶ月後に契約計上されますので、さらに多くの物件を仕入れています。オンバランス開発及びオフバランス開発ともに順調なペースの仕入ができているといえます。
仕入状況 (新築レジデンスパイプライン)
新築レジデンスパイプラインの仕入・販売・環境認証物件の状況の詳細となります。こちらは7月末時点での内容にて開示させていただいております。
2022年12月期に関しましては、914戸の販売計画としておりますが、仕入は既に完了しております。そのうち緑色にマークしている722戸が既に契約済みの物件です。また、2023年12月期と2024年12月期についても仕入は順調に積み上がっており、2023年12月期の仕入におきましても、960戸の販売計画に対して仕入済みが944戸と、約98％を仕入完了しております。赤字については、第1四半期に開示した内容から新規追加された物件になります。
3年後である2025年の仕入契約についても3棟獲得し、中期経営計画の達成はもちろん、「GLM VISION 2030」の実現に向けて着実に積み上げ、パイプラインの強化を進めております。環境認証対応についても、認証取得を条件とした物件の開発や仕入を進め、環境配慮戸数は計画を上回る進捗状況でございます。
第2四半期の取り組み・非レジデンス関連の動向 (第1四半期から変化なし)
非レジデンスについては第1四半期と同様に、引き続き案件の検討を進めております。
2022年12月期上半期累計PLサマリー及び通期予想
今後の見通しについてご説明します。まずはPLサマリーと通期予想についてです。2022年12月期は、売上350億円、経常利益20億円の計画を掲げております。第2四半期累計で、売上171億2,000万円、進捗率48.9％、経常利益11億2,800万円、進捗率56.4％と順調に推移しております。
今期の販売計画自体が下期偏重ですので、通期計画達成の確度は非常に高いと思います。通期計画は据え置きとしますが、引き続き精査し正確な着地が見えましたら速やかに開示したいと思います。
新築レジデンス契約・決済状況について
新築レジデンスの今期の契約・決済状況になります。2022年12月期の新築1棟販売計画の844戸のうち、第1四半期にて297戸、第2四半期にて82戸の決済をいたしました。区分で販売している亀戸6丁目プロジェクトは、4月より販売活動を開始し、第2四半期にて51戸決済し、順調に進捗しております。
物件竣工の兼ね合いで、第2四半期の1棟販売の決済数は少なくなっておりますが、下半期に販売が増える計画となっております。未契約の物件については第4四半期に売上計上の計画であり、第3四半期中の契約を予定しています。そちらの進捗は、第3四半期決算開示の際にご報告ができると考えています。
外部環境の影響 (アップデート)
外部環境の影響について2つご説明させていただきます。1つ目は為替の影響です。米国の大幅利上げ観測などを背景に円安が継続しておりますが、当業界においては投資対象として日本の不動産が相対的に安価になったことにより、海外機関投資家の需要動向に対してポジティブな影響を見込んでおります。
2つ目はサプライチェーンの影響についてです。コロナ禍や、ロシアとウクライナ間の対立問題を背景とする資材調達遅延の影響から、3月以降は再び上昇トレンドになっております。一方で、建築遅延などにより、新築レジデンスの供給が需要に対してタイトになった場合、当社のプレゼンスが上昇する、といったポジティブな側面もございます。このような外部環境も注視し、業績への影響を精査してまいります。
株主還元
株主還元についてご説明します。基本方針に関しては、従来どおり配当性向30%を目標としております。今期については、第1四半期決算発表の際にもご説明させていただきましたが、非レジデンス領域をはじめ、出資やM＆Aなどエクイティでの投資の可能性を踏まえ、少しイレギュラーなかたちを取らせていただいております。
ベースの配当額は2021年12月期と同じ35円の据え置きとさせていただき、計画以上のエクイティ投資を行わなかった場合には、配当性向30%を目標として配当やその他の還元に充当させていただきたいと考えております。第2四半期累計期間においては、非レジデンス領域などに関連する投資は検討継続中でございます。変更などがあった場合は、速やかにみなさまにお知らせさせていただければと思います。
以上で、2022年12月期第2四半期の決算説明とさせていただきます。
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