2021年4月30日に行われた、大東建託株式会社2021年3月期決算説明会の内容を書き起こしでお伝えします。
スピーカー：大東建託株式会社 代表取締役社長 小林克満 氏
2021年3月期決算説明会
小林克満氏：みなさん、こんにちは。大東建託社長の小林でございます。本日はご多用のところご参加を賜りまして、誠にありがとうございます。新型コロナウイルスの感染防止、また、3度目の緊急事態宣言およびまん延防止等重点措置の発令により、本日もこのような音声配信での決算発表となります。不自由な点もあると思いますが、何卒よろしくお願い申し上げます。
それでは、業績の説明に移らせていただきます。なお、特に断りのない限り、連結ベースでのご説明となりますので、よろしくお願いいたします。
ハイライト（2021年3月期実績）
それでは、3ページをご覧ください。2021年3月期決算のポイントについて、4点ご説明を申し上げます。1点目は、損益についてです。当期は、完成工事高の減少によって減収減益となりました。しかし、新型コロナウイルスの影響を加味した公表値の計画は上回る実績で着地することができています。
2点目は、主要指標についてです。受注高は、新型コロナウイルスに伴う営業自粛などの影響から、前期比マイナス30.9パーセントの3,588億円となりました。3月の入居率については、前年同月比プラス0.6ポイントの97.8パーセント、空家率2.2パーセントと、昨年よりも高い入居率で着地することができました。
3点目は、経営指標についてです。当社では、経営指標としてROE20パーセント以上、営業利益率7パーセント以上を掲げています。ROEについては、昨年を下回ったものの、20.9パーセントで着地することができました。また、営業利益率については5.8パーセントとなりました。
4点目は、株主還元についてです。配当については、6月25日に開催予定の株主総会決議が条件ではありますが、前期653円から198円減配の455円、配当性向50パーセントを予定をしています。
損益（連結ＰＬ）
続きまして、4ページをご覧ください。次に、当期の損益の状況についてご説明いたします。売上高は前期比6.1パーセント減少の1兆4,889億1,500万円、営業利益は前期比32.2パーセント減少の867億3,800万円、経常利益は前期比31.9パーセント減少の906億700万円、当期純利益は前期比31.1パーセント減少の622億8,500万円となりました。
売上と各段階の利益において、外部公表値を達成することができました。詳しくは、後ほどセグメント別にご説明いたします。
損益（営業利益増減要因）〈前期比〉
5ページをご覧ください。次に、営業利益が前期から減少した理由について、セグメント別にご説明いたします。
今期の営業利益は867億円となり、前期の1,279億円から412億円減少いたしました。内訳は、完成工事総利益で546億円の減少、不動産事業総利益で103億円の増加、その他の事業総利益で7億円の増加、および販管費が減少したことによる24億円の増加です。
完成工事総利益の546億円の減少は、新型コロナウイルスの影響に伴う完成工事高の減少と、完成工事総利益率の低下によるものです。
不動産事業総利益の103億円の増加は、コロナ禍でも好調な入居率を背景に、一括借上事業が順調に推移をしたことや、連帯保証人不要サービスを提供しているハウスリーブの収入が拡大したことなどによるものです。
その他の事業総利益の7億円の増加は、新型コロナウイルスの影響によるマレーシアのホテルの稼働率低下により売上と利益が減少した一方で、10月に投資マンション事業のインヴァランス社を取得したことや、ガス供給事業において巣ごもり需要でガスの使用量が増加したことなどにより増加いたしました。
販管費の24億円の減少は、主に広告宣伝費の減少と、新型コロナウイルスによる会議・研修等の抑制によるものです。
損益（営業利益増減要因）〈期初計画比〉
6ページをご覧ください。次に、期初計画に対する営業利益の増減理由について、セグメント別にご説明いたします。
今期の営業利益は867億円となり、期初計画に対して67億円のプラスで着地となりました。内訳は、完成工事利益で17億円の増加、不動産事業総利益で29億円の増加、その他事業総利益で20億円の増加、販管費1億円の減少です。
完成工事総利益の17億円の増加は、完成工事高が減少したものの、総利益率が計画値の25.3パーセントを上回ったことによるものです。
不動産事業総利益の29億円の増加は、コロナ禍により退去件数が減少した一方で、入居件数は堅調に推移し、入居率が前年を上回る状況で推移したことや、それに伴い、連帯保証人不要制度を提供するハウスリーブの利益が計画を上回ったことなどによるものです。
その他事業総利益の増加は、10月よりインヴァランス社を取得したことによるものです。販管費については、コロナ禍により歩合給などの人件費が減少した一方で、インヴァランスの取得などにより、おおむね計画どおりとなりました。
セグメント別損益（建設事業①）
7ページをご覧ください。セグメント別の損益について、ご説明いたします。建設セグメントの業績は、完成工事高が前期比27.1パーセント減少の4,017億円となりました。完成工事総利益は、前期比34.3パーセント減少の1,044億円となりました。営業利益は、前期比57.8パーセント減少の326億円となりました。
セグメント別損益（建設事業②）
8ページをご覧ください。次に、建設セグメントの利益率について、ご説明いたします。上段の太い赤の折れ線グラフで示しているのは、完成工事総利益率の推移です。
総利益率は、前期との差で2.9ポイント低下し、26パーセントとなりました。総利益率低下の内訳は、労務費でマイナス1.8ポイント、資材費は前期同水準でした。為替・輸入資材でマイナス0.2ポイント、支援機構利用案件の増加による大東ファイナンスの融資増加に伴う繰延利益の増加でマイナス0.9ポイントとなっています。労務費1.8ポイントについては、職人の工賃・手間賃による上昇が0.6ポイント、間接原価の増加が1.2ポイントとなっています。
また、計画差では0.7ポイント上回りました。内訳としては、労務費でプラス0.1ポイント、資材費は想定どおりでした。為替・輸入資材でマイナス0.2ポイント、繰延利益でプラス0.8ポイントとなっています。
続きまして、下段の細い赤の折れ線グラフで示しているのは、完成工事営業利益率の推移です。営業利益率は、前期との差で5.9ポイント低下し、8.1パーセントとなりました。営業利益率が低下したのは、総利益率の低下や完成工事高の27.1パーセントの減少に対して、人件費や固定費がそれほど減少していないことなどによるものです。
セグメント別損益（不動産事業①）
9ページをご覧ください。次に、不動産セグメントの業績について、ご説明いたします。売上高は、前期比4.2パーセント増加の1兆142億円となりました。売上総利益は、前期比10.5パーセント増加の1,090億円となりました。営業利益は、前期比12パーセント増加の632億円となっています。
セグメント別損益（不動産事業②）
10ページをご覧ください。次に、不動産セグメントの利益率についてご説明いたします。上段の濃い緑の折れ線グラフで示しているのは、売上高総利益率の推移です。総利益率は、前期比で0.7ポイント上昇し10.8パーセントとなりました。
下段の薄い緑の折れ線グラフで示しているのは、売上高営業利益率の推移です。営業利益率は、前期比で0.4ポイント上昇し6.2パーセントとなりました。
セグメント別損益（その他事業）
11ページをご覧ください。次に、その他事業について、ご説明いたします。売上高は、前期比18.6パーセント増加の729億円となりました。売上総利益は、前期比2.8パーセント増加の253億円となりました。営業利益は、前期比5.0パーセント増加の133億円となりました。
損益（販管費）
12ページをご覧ください。販管費について、ご説明いたします。販管費は、前期より24億円減少の1,521億円となりました。内訳は、人件費で2億円の増加、広告宣伝費で10億円の減少、会議費・研修費で9億円の減少、その他費用で7億円の減少です。売上高販管費率は、前期比0.5ポイント増加の10.2パーセントとなりました。
財務状況（連結ＢＳ）
13ページをご覧ください。連結貸借対照表の状況について、ご説明いたします。スライド資料の左側が前期3月末の貸借対照表、右側が当期3月末の貸借対照表となります。
総資産は、前期比との比較で392億円増加の9,194億円となりました。負債は、171億円増加の6,112億円、純資産は221億円増加の3,082億円となりました。この結果、自己資本比率は、1.2ポイント増加し、33.7パーセントとなりました。また、1株当たり純資産は、372円増加し4,558円91銭、1株当たり当期純利益は、909円31銭となります。
財務状況（連結ＣＦ）
14ページをご覧ください。キャッシュフローの状況について、ご説明いたします。営業キャッシュフローは、984億円獲得となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益907億円の計上や、減価償却費158億円の増加、売上債権の減少による245億円の増加、また、法人税等の支払いなどによるものです。
投資キャッシュフローは、247億円使用となりました。これは主に、インヴァランス社の株式の取得、ガス供給配管や「ROOFLAG」等の有形固定資産の取得、そしてソフトウェア等の無形固定資産の取得などによるものです。
財務キャッシュフローは、343億円使用となりました。これは主に、配当金の支払い、長期借入金の増加などによるものです。
以上により、2021年3月末の現金および現金同等物の残高は、期首と比較して389億円増加の1,987億円となっています。
受注関連（受注高・受注工事残高）
次に、主要指標の実績について、ご説明いたします。16ページをご覧ください。初めに、受注高・受注工事残高についてご説明いたします。左側のグラフで示している受注高は、前期比30.9パーセント減少の3,588億円となりました。右側のグラフで示している受注工事残高は、前期比8.8パーセント減少の7,568億円となりました。
受注が減少した主な理由は、第1四半期の新型コロナウイルスに伴う緊急事態宣言発令による営業活動の休止、そして、感染拡大防止の観点によりダイレクトセールスを自粛したことなどによるものです。
受注関連（受注効率）
17ページをご覧ください。受注効率について、ご説明申し上げます。棒グラフが、建築営業担当者の人数です。3月末の営業担当者は、前年同期比から327名減少して2,813名となりました。また、折れ線グラフで示している営業担当者1人当たりの受注高は、前期比310万円減少の1,013万円となりました。
受注関連（中層比率・建替比率）
続いて、18ページをご覧ください。受注関連の各指標について、ご説明申し上げます。はじめに、中層比率と建替比率の状況です。左側のグラフで示しているのが、中層比率です。前期比1.0ポイント減少し、20.1パーセントとなりました。右側のグラフで示しているのは、建替比率です。前期比1.0ポイント減少し、37.2パーセントとなりました。
受注関連（受注単価・キャンセル率）
19ページをご覧ください。受注単価とキャンセル率の状況について、ご説明をします。左側のグラフで示しているのが、受注単価の推移です。前期比883万円減少し、1億405万円となりました。右側のグラフで示しているのが、キャンセル率の推移です。前期比8.3ポイント上昇の35.6パーセントとなりました。
受注関連（受注件数・ルート）
20ページをご覧ください。新規顧客とリピート顧客の契約数の割合について、ご説明いたします。スライド資料の上段左側が前期で、右側が当期のグラフとなります。当期の新規顧客の割合は、前期比0.5ポイント減少の34.1パーセント、リピート顧客の割合は、前期比0.5ポイント増加の65.9パーセントとなりました。
下段左側の黄色の棒グラフはリピート受注件数の推移を、折れ線グラフは前期比の推移を、それぞれ示しています。下段右側の赤色のグラフは同様に新規顧客の受注件数の推移を、折れ線グラフは前期比の推移を示しています。
前期比の折れ線グラフが示すとおり、リピート顧客・新規顧客ともに前期比で減少していますが、リピート顧客については、前期比96パーセント近くまで回復してきています。
入居斡旋関連（入居斡旋件数）
21ページをご覧ください。入居斡旋の状況について、ご説明いたします。入居者斡旋件数は、前期比0.8パーセント増加の33万7,366件となりました。内訳としては、左側のグラフに示す居住用が、前期比0.7パーセント増加の33万5,056件、右側のグラフに示す事業用は、前期比2.1パーセント増加の2,310件となっています。
入居斡旋関連（家賃ベース入居率※）
22ページをご覧ください。家賃ベースの入居率について、ご説明いたします。入居者斡旋件数の結果を受け、3月の入居率は、左側のグラフで示す居住用で、前年同月比0.6ポイント上昇の97.8パーセントとなりました。右側のグラフで示す事業用は、前年同月比0.1ポイント上昇の98.8パーセントとなり、感染拡大を防止しながらも、引き続き高い入居率を維持しています。
入居斡旋関連（件数入居率※）
23ページをご覧ください。件数入居率について、ご説明いたします。3月の入居率は、左側のグラフで示す居住用が、前年比0.4ポイント上昇の98.9パーセントとなりました。右のグラフで示す事業用は、前年比0.2ポイント上昇の98.3パーセントとなりました。家賃ベースと同様に、高い入居率を維持しています。
22/3期計画（連結ＰＬ）
続きまして、当期の計画についてご説明いたします。25ページをご覧ください。損益については、売上高が前期比5.4パーセント増加の1兆5,700億円、営業利益が前期比8.4パーセント増加の940億円、経常利益が前期比7.1パーセント増加の970億円、当期純利益が前期比4.4パーセント増加の650億円を、それぞれ計画しています。
22/3期計画（完工計画）
26ページをご覧ください。完工計画ですが、完成工事高は前期比7.0パーセント増加の4,300億円、完成工事総利益は前期比7.2パーセント増の1,120億円、完成工事総利益率は前期同水準の26パーセントを計画しています。
総利益率の内訳は、完成工事高増加による完成原価割合減少に伴う労務費の減少によりプラス0.4ポイント、資材費は前期同水準、北米の木材価格の上昇による為替・輸入資材がマイナス1.5ポイント、支援機構利用案件の減少による大東ファイナンスの融資減少に伴う繰延利益の減少でプラス1.1ポイントを想定しています。
22/3期計画（受注計画）
27ページをご覧ください。受注計画を、ご説明いたします。受注額は前期比44.9パーセント増の5,200億円、営業担当者数は2,850人、1人当たり受注高は1,520万円を計画しています。
建設事業の注力分野
続きまして、28ページをご覧ください。建設事業の今期の注力分野について、ご説明いたします。まず、既存戦略の拡大について大きく4点掲げています。
1点目は、営業人員の増強で、引き続き採用活動に注力するとともに、社員の早期戦力化に向けた育成を強化してまいります。2点目は、オンラインセミナー等の強化です。コロナ禍を踏まえた営業手法を確立をさせ、リアルとオンライン双方での顧客獲得機会の創出をしていく所存です。
3点目は、非住宅分野の拡大です。不動産流通開発部における非住宅分野に対する設計力・積算力の強化による増強と、東京23区を中心とする非住宅開拓の専門部隊を配置して、ドラッグストア・介護施設などの非住宅分野を拡大していくことを計画しています。
4点目は、顧客サポート強化についてです。一括借上を運用するパートナーズの中に顧客をサポートする専任スタッフを配置して、建物の維持・メンテナンス等の日常的な対応に加えて、資産背景を踏まえた提案を組み合わせて、築古物件のリノベーションや建替、他のお客さまのご紹介などにつなげていく取り組みをしてまいります。
次に、新規チャネルの拡大として、3点掲げています。1点目がMA（マーケティング・オートメーション）の活用、2点目が法人営業の強化、3点目がリフォーム営業の強化となっています。
マーケティング・オートメーションの活用としては、コロナ禍においてのデジタルマーケティング導入のための専門部署を、4月より開設しました。続いて、法人営業については全国11支店へ配置し、加えて、首都圏・東京23区に専任の法人営業部隊を開設しました。金融機関や法人などとのグリップ強化をして、紹介の獲得を狙ってまいります。
また、リフォーム営業としては、昨年から強化に取り組んでいるリフォーム営業ですが、受注や建替契約の取得効果が見えたことから、今期より組織を拡大して、本格的に稼働してまいります。リフォームには、設計工事の知識と経験が必要であり、技術者を中心とした組織にしています。これにより、リフォームのみならず、建替につながる話が出てきた際にも柔軟に提案し、対応していくことができると考えています。
当期見通し（不動産事業）
続いて、29ページをご覧ください。不動産事業の見通しについて、ご説明いたします。売上高は前年比4.0パーセント増の1兆550億円、営業利益は前年比2.8パーセント増の650億円を計画しています。
居住用管理戸数は120万戸到達を、家賃ベース入居率は現状の高い水準を維持し97.4パーセントを、それぞれ計画しています。不動産事業は、全国ナンバーワンの管理戸数に加えて、管理戸数が増大を続けても、高い斡旋力と仲介業者さまの高い入居率を維持することによって、安定した不動産売上を確保できる体制となっています。
当期見通し（不動産事業強化策）
30ページをご覧ください。不動産事業のさらなる売上と利益拡大に向けた取り組みを、2点ご紹介いたします。1点目は、管理ストックの拡大に向けた取り組みです。当期より、他社施工の管理物件の管理受託に注力していきたいと考えています。ストック収入の拡大を図るとともに、将来の建替需要への取り込みと囲い込みを図ってまいります。
2点目として、中期の収益拡大を見据え、入居者さま向けサービスの拡充として、オンラインでのプラットフォームを構築し、10月より展開する予定です。当社で開発中のオンライン・プラットフォームでは、買い物代行や家具・家電の定額利用などの生活に密着したサービスや、品物の検索から購入申込までをWebやアプリ上でワンストップで完結できるECモールを計画しています。
これにより、入居者をはじめとするお客さまとサービス提供事業者さまがプラットフォームでつながって、いつでも誰でもサービスを利用できるかたちになりますので、入居中・退去後に関係なく当社との関係が継続されます。今期10月のリリースでは、まず入居者さま向けのサービスに絞って提供してまいりますが、利用者やサービスの拡大・拡充を踏まえて、2023年の本格的な事業展開を目指していく次第です。
22/3期計画（入居者斡旋件数）
次に、斡旋件数の見通しを説明いたします。入居者さまの斡旋件数は、前期比2.1パーセント増の34万4,500件を計画し、うち居住用が前期比2.1パーセント増の34万2,200件、事業用が前期比でマイナス0.4パーセントの2,300件を計画しています。
株主還元（配当金）
次に、株主還元について、ご説明いたします。33ページをご覧ください。配当につきましては、2021年3月期は455円とさせていただきます。2022年3月期は、配当性向50パーセントの472円を計画しています。前期比17円の増配となります。
新型コロナウイルス感染拡大に伴う対応
続きまして、トピックスを2点ご紹介したいと思います。35ページをご覧ください。まず、コロナウイルス感染拡大に伴う当社の対応についてお話しします。当社は、新型コロナウイルス感染拡大に最大限配慮しつつ、可能な範囲で営業活動を継続しており、3度目の緊急事態宣言の発出やまん延防止等重点措置に伴う大きな変化と変更はありません。
建築営業においては、3密の回避や滞在時間へ配慮した営業活動を継続しています。施工現場においては、1部屋1名での作業の徹底などによるソーシャルディスタンスの確保などに努めて作業しています。入居斡旋の「いい部屋ネット」でも、出社人数の制限やIT重説の利用など、お客さまやスタッフの安全確保を第一に、事業活動を継続しています。
トピックス（環境への取り組み）①
次に、環境に向けた取り組みをご説明します。36ページをご覧ください。脱炭素に向けた取り組みです。
再生可能エネルギー普及促進に貢献する取り組みとして、賃貸住宅においては太陽光発電設備を拡大しており、現在約1万5,000棟、発電量にして約208ギガワットアワーとなっています。今後1万棟を加えて、2023年までには2万5,000棟の設置を目指し、取り組んでいく計画です。
また、日本初となる、建物の建設から廃棄までのCO2排出量をマイナスにする脱炭素住宅を賃貸集合住宅に適用した商品を開発いたしました。現在、10棟を建設中で、6月末の完成を予定しています。集合住宅におけるLCCM拡大を先導していきたいと考えています。
トピックス（環境への取り組み）②
最後に、37ページをご覧ください。環境のイニシアティブに対する進捗状況について、ご説明申し上げます。ZEHの販売促進や、再生可能エネルギーの利用を促進することで、目標達成に向けて取り組んでいく所存です。
また、今期より、環境課題を含む社会課題によりスピーディに対応していこうということで、専任の部署も新設いたしました。よりいっそうのサステナブルな経営を目指し、推進してまいる所存でございます。以上で、私の説明を終わります。
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