2021年6月14日に行われた、株式会社アルデプロ2021年7月期第3四半期決算説明会の内容を書き起こしでお伝えします。
スピーカー：株式会社アルデプロ 代表取締役社長 椎塚裕一 氏
株式会社アルデプロ 取締役常務執行役員営業本部長 秋元和弥 氏
経営理念
椎塚裕一氏（以下、椎塚）：株式会社アルデプロ代表取締役の椎塚でございます。私から2021年7月期第3四半期決算概要をご説明させていただきます。
冒頭で、当社事業の根幹である経営理念をご説明します。当社は創業以来、経営理念として「三つの豊かさの追求」を掲げています。
具体的には、1つ目が「経済的な豊かさ」で、売上高ではなく経常利益の増加を目指していくというものです。次に「身体的な豊かさ」として、健康であることに感謝する心を大切にしています。最後に「心の豊かさ」として、礼節を重んじる謙虚な心、加えて、 経済的・身体的豊さのバランスを保ち、真の「心の豊かさ」を目指します。
この三つの豊かさを正三角形になるようにバランスよく成長させていくことが、当社の経営理念です。
2021年7月期の営業方針
決算の概要、経営計画、ビジネスモデルの順にご説明します。まず、進行期である2021年7月期の第3四半期決算の概要についてです。
2021年7月期の当社の営業方針ですが、売上高を追求せず、利益の積上げを重視しています。また、在庫回転率を上げるため、仕入れの時点で出口をある程度見据え、年間2回転から3回転を目指しています。100億円を超える大型案件については、不動産仲介業務にシフトすることで利益を獲得していきます。
2021年7月期第3四半期 業績ハイライト
2021年7月期第3四半期の業績について、概要をご説明します。2021年7月期第3四半期の売上高は121億9,100万円、売上総利益は33億1,200万円、販管費は8億6,200万円、営業利益は24億5,000万円、経常利益は21億3,400万円、親会社株主に帰属する四半期純利益は17億5,700万円です。
2021年7月期第3四半期 セグメント別業績
セグメント別業績の内訳を公表します。不動産再活事業は120億5,800万円、不動産賃貸収益等事業は1億3,300万円となっています。売上構成比としては、不動産再活事業が98.9パーセント、不動産賃貸収益等事業は1.1パーセントとなっています。
2021年7月期第3四半期 要約BS（負債・純資産）
第3四半期のB／Sの要約版についてご説明します。負債の部ですが、負債は58億7,000万円となりました。主な内訳は短期借入金が1,400万円、預り金が24億2,100万円、1年内返済予定の長期借入金が6億2,900万円となっています。また、長期借入金が24億9,100万円となっています。
純資産の部ですが、第3四半期の純資産は52億5,300万円となりました。その結果、当社の自己資本比率は47.2パーセントとなっています。
社債・借入金の推移
スライドのグラフは当社の社債・借入金の推移を表したものです。2018年7月期に比べると、順調に社債・借入金の返済が進み、合計金額が小さくなっているのがおわかりいただけると思います。
販売用不動産（在庫）の状況
スライドのグラフは販売用不動産（主に在庫）の状況です。当社は2019年7月期まで、1案件100億円を超えるような案件をいくつか抱えていました。そちらの物件を順調に売却した結果、現在の在庫、すなわち販売用不動産は約69億円を計上しています。
事業の概況
第3四半期末における事業の概況です。通期予想については、現段階では据え置きとしています。今期の通期予想数値と、来期以降の計画を勘案して、現在、物件の売却を選別している状況です。
また、すでに来期用の販売用不動産の仕入も、順調に行うことができています。これら来期用の販売用不動産の仕入、および今期用の販売用不動産の売却に、同時進行で注力しています。来期以降の仕入活動も積極的に行っていく予定で、そのための新規金融機関の開拓を並行して進めています。
売上高営業利益率の推移
スライドのグラフは、当社の売上高と営業利益率の推移です。営業利益率は、目標として15パーセントを目指して事業活動を行っています。原点回帰1期目にあたる先期が15.2パーセントで、今期が20.1パーセントと、高い利益率で推移しています。
自己資本比率の推移
自己資本比率の推移です。当社は従来、自己資本比率30パーセント以上の維持を目標として掲げています。原点回帰1期目にあたる先期は35パーセント、今期にあたる2021年7月期第3四半期時点では47.2パーセントと、非常に高い自己資本比率を維持していると思います。
2021年7月期第3四半期の進捗および通期予想
当社の経営計画についてご説明します。まず、2021年7月期第3四半期の進捗および通期予想です。
当社の進行期にあたる今期は、売上高180億500万円、営業利益29億5,000万円、経常利益25億7,100万円、親会社株主に帰属する当期純利益として25億100万円を通期予想で発表しています。
これらの数値に関しての、第3四半期末時点における進捗率は、売上高は約70パーセント、営業利益と経常利益は約80パーセント、親会社株主に帰属する当期純利益は、すでに70パーセントとなっています。
事業としては、残りの第4四半期にどれだけ上積みするかという状況にあります。
情報開示の充実について
当社は従来、適時開示、情報開示の重要性を常々考えています。これまで、通期の業績予想については、みなさまに公表していました。しかし、通期の業績予想と3ヶ月ごとに発表する四半期ごとの決算数値だけでは、実際の経営状況と経営数値と一致しないと考えました。その結果、進行期にあたる2021年7月期より、第2四半期中間期の業績予想も公表することにしました。
投資家、株主のみなさまに、当社が実際に置かれている状況はどのようなものなのか、よりよくご理解いただきたいという考えを込めて、中間期の業績予想も公表するということです。
中間期と通期の予想については、来期より発表していく予定です。また、現在も行っている決算説明会は、四半期ごとに必ず継続して行っていきたいと考えています。
中期経営計画策定目途について
中期の経営計画策定目途について、ご説明します。当社は、先期より原点回帰を謳い、「原点回帰3カ年計画」を立てており、先期と今期、2022年7月期（来期）の3ヶ年において原点回帰を行い、当社の業績を安定させるものとしています。これらの結果、2023年7月期以降の3ヶ年計画を策定できるものと考えています。
そのために、今期と来期においては業績の着実な着地を目指しています。並びに、常時100億円以上の在庫保有を目途とし、これらを年間2回転から3回転していくことで、経営数字の確実な着地を目指していくものとしています。
2022年7月期（来期）において、それ以降の3ヶ年計画を策定し、みなさまに公表したいと考えています。
当面の経営方針
当社の当面の経営方針ですが、まずは財務の安定性を確保することが一番大事だと考えています。そのためには、先ほどもお話ししましたが、自己資本比率30パーセント以上を常時継続していくように、現在も事業活動を行っています。
本業である不動産事業に資源を集中し、原点回帰を行い、より一層の成長を目指していくものとしています。また、当社の経営理念にもあるとおり、売上高ではなく利益の追求を行っていきます。
新型コロナウイルス感染症対策については当然、当社においても行っています。これを確実に実施し、社員並びに役職員も安全・安心な事業活動を行っていきたいと考えています。
株主還元方針について
株主還元方針についてご説明します。当社は従来、配当政策として配当性向30パーセントを目標に掲げています。2021年7月期については、すでにみなさまにご公表のとおり、配当性向20パーセントを予定しています。
従前よりお話ししている自己株式の取得ですが、この第3四半期に、2021年2月9日付で自己株式の取得を実施しています。金額にして10億円強、1,961万株を取得しています。
常勤取締役4名の株式取得について
本日すでに適時開示でみなさまにご公表しましたが、当社の取締役のうち、常勤である4名の者が株式を取得します。こちらは、経営へのコミットメントを一層高め、株主のみなさまとの価値共有を促し、また我々各取締役がさらなる株式価値および企業価値の向上を目指す証として行うものです。
概要ですが、取得の総額としては2億5,000万円を予定しています。取得時期は、2021年6月15日から一定期間継続して、目標株式数に達するまで株式を購入していきます。本日現在の終値で換算すると、取得株式数は416万6,600株、発行済株式総数に対する割合は1.2パーセントとなる予定です。
以上、私から2021年7月期第3四半期の決算概要をご説明させていただきました。
ビジネスモデルの変遷
秋元和弥氏（以下、秋元）：秋元でございます。私よりビジネスモデルのご説明をします。まずは、当社のビジネスモデルの変遷についてご説明します。当社はこれまで、区分所有マンションのリノベーション等を行う再活を経て、一棟ビルの再活へ参入し、さらに規模を拡大して中規模ビルの再活を中心として行ってきました。
そして現在は、退去交渉などの権利調整を行う「再開発アジャストメント事業」および物件のリースアップ・リノベーション等を行う「再活事業」の2本柱をビジネスモデルとして展開しています。
当社の得意とするビジネスモデル
当社が得意とするビジネスモデルについてご説明します。不動産再活事業のうち、得意とするビジネスモデルは、再開発アジャストメント事業、再活事業の2つの事業となっています。
まず再開発アジャストメント事業のご説明をします。当社は、仕入交渉段階から売却出口をある程度固めた上で、権利関係の調整を行い、開発素地として大手のデベロッパーや事業法人等に販売するというビジネスモデルを展開しています。
当社では、このビジネスモデルを「再開発アジャストメント事業」と名付けており、昨今ではメイン事業として推進しています。この事業の推進には専門性および経験実績、交渉ノウハウが必要となるため、比較的参入障壁が高く、競合他社が少ないニッチなビジネスモデルとなっています。
次に再活事業のご説明をします。不動産の取得から売却まで、平均で4ヶ月から6ヶ月ほどをかけ、建物のバリューアップやリースアップを行っています。建物を壊すのではなく、建て替えの必要のない不動産に必要な改修等を施すことで、不要な取り壊しを行うことなく、1つの不動産の再活用を実現させることを目的としています。
①再開発アジャストメント事業 基本スキーム
再開発アジャストメント事業における、基本スキームのご説明をします。再開発アジャストメント事業において、当社は好立地の再開発による資産価値の増大が見込める旧耐震マンションおよび旧耐震ビルの権利調整を中心として取り組んでいます。
東京都内中心部をメインとした好立地の権利調整案件を多く取り扱っているため、従来、その物件のポテンシャルは高く、当社が権利調整を実施することにより、さらにその物件の価値はアップすることとなります。
このことは、デベロッパーの観点から見ても新たな都市開発が可能となり、素地の有効利用も可能となることから、事業採算的にも取得意欲は非常に高いものがあります。
当社としても、本事業は粗利益率が高く、高収益の事業となっています。耐震性に不安がある旧耐震マンションおよび旧耐震ビルをターゲットにしていますが、本事業を推進することにより、結果的に人命を救い、土地の有効活用という社会貢献に寄与することができるものと考えています。
②再活事業 基本スキーム
当社の得意とするビジネスモデルの2つ目である、再活事業における基本スキームのご説明をします。再活事業は、仕入からバリューアップ、売却までをいかに迅速に進めていけるかが勝負の鍵となります。
そのため、仕入、また売却に関するさまざまな関係各所からの情報収集力がポイントになります。当該情報の収集能力に関しては、当社のネットワークは他社に負けないものと自負しています。
事業の売上高割合の推移
当社のメイン事業における売上高割合の推移をご説明します。スライドのグラフは、2014年以降の再開発アジャストメント事業および再活事業の売上高に占める割合の推移を表しています。2019年7月期以降、再活事業と再開発アジャストメント事業を中心としたビジネスモデルをメイン事業として舵を切り、売上高の7割以上を占めています。
今後も、売上高比率7割程を目標とし、さらなる事業規模の拡大を目指していく予定です。
当社の仕入検討の基準
続いて、仕入検討の基準についてご説明します。仕入基準として、「エリア」「立地条件」「退去交渉の難易度」「潜在的価値が高い物件」の4つの項目を設けています。
当社は東京と大阪の2拠点で展開しており、「エリア」は、東京は都内の中心部に、大阪は大阪府、兵庫県、京都府の中心部にターゲットを絞っています。
「立地条件」においては、人気が高く、投資プレイヤーの多い立地を中心としています。このような立地では、権利調整や再活事業におけるリテナントも容易です。
「退去交渉の難易度」については、金銭的、時間的目途が立ちやすい物件を仕入可否の基準としています。そのような案件の目途としては、建物の耐震性の観点が大きなウエイトを占めています。
最後の「潜在的価値が高い物件」については、当社のビジネスモデルにおいて、付加価値が高まるポテンシャルを持っている物件かどうかという基準に、大きく左右されます。
権利調整案件の実績積上げに伴う仕入情報の増加
権利調整案件の実績積上げに伴う仕入情報の増加について、ご説明します。従前から、当社は「権利調整案件＝アルデプロ」と認知いただいていました。この度、過去の権利調整案件における取組実績により、不動産業界において、「権利調整案件＝アルデプロ」との評判をあらためて頂戴し、昨今の取り組みからも認知度がさらに上昇していることを実感しています。
認知度の上昇により、結果として、案件情報が多く寄せられることとなり、当社の実績・ノウハウに基づき、仕入投資委員会を経て、寄せられた案件情報の中から取組の可否を慎重に判断しています。また、権利調整作業は、当社社員および権利調整に秀でた複数の弁護士事務所と連携して行っています。
その結果、当社の取り組む案件の実績数が増え、さらに情報が寄せられるという、当社にとっての好循環となっています。
市場規模
当社のビジネスモデルにおける市場規模についてご説明します。国土交通省によると、住宅用途・商業用途とも既存ストックの老朽化が進展しています。築40年を超えるマンションが、2017年からの20年間で、279万戸増加すると見込まれる他、東京23区のオフィスの平均築年数は30年を上回る数値にまで達しています。
上記のとおり、老朽化が進む物件は、今後増加の一途を辿ります。今後、耐震工事を施す物件なども存在しますが、権利調整を行い、建替えや新たなビルの建築が施される案件の需要は、数多く存在しています。当社は、その中から、都内中心地に立地するポテンシャルの高い物件を厳選して取り組んでいく方針です。
再開発アジャストメント事業ーモデル1ー
当社が取り組む再開発アジャストメント事業には、3つのモデルがあります。各モデルを具体的事例と合わせて、ご説明したいと思います。
1つ目のモデルについて、ご説明します。当社は、まず、都心を中心とした老朽化が進展している旧耐震マンションや旧耐震ビルを購入し、入居テナントに退去交渉を行います。
テナントの退去完了後、デベロッパーや事業法人に売却を行うというのが、1つ目のモデルです。
当社が取得しているマンションやビルは、平均築年数が40年を超えているものが大半で、管理状態があまりよくないため、好立地に位置するものの、そのポテンシャルを発揮していない物件が多数を占めています。
再開発アジャストメント事業ーモデル1ー事例
こちらは、今ご説明した1つ目のモデルの具体的事例で、場所は渋谷区神宮前三丁目です。
当該物件は、築50年を超える店舗と事務所からなります。入居するテナントが約70件で、そのうち、定期借家契約となっているテナントが40件ほどありました。当社は、残りの約30件の普通借家契約のテナントについて、定期借家契約の契約満了日に合わせ、退去交渉を行いました。
店舗や事務所等、他社が権利調整を避ける傾向にある物件でしたが、独自のノウハウにおいて権利調整を行い、デベロッパーに売却した案件です。権利調整期間は、半年ほどでした。
再開発アジャストメント事業ーモデル2ー
2つ目のモデルについてご説明します。都内には好立地に位置しながらも、土地の特性上、有効利用されていない物件が一定多数存在します。一般的には、地形の不整形地や狭小地が、この特性に該当します。
当社は、このような土地が適正評価されるための最適手段をシミュレーションし、それをもとに近隣交渉およびテナントの権利調整を行います。そして、最終的には、一団の土地として、デベロッパーや事業法人に売却します。
再開発アジャストメント事業ーモデル2ー事例
具体的事例をもって、このモデルについてご説明します。文京区本郷三丁目の事例となります。
まず、本郷三丁目の交差点の角地に位置する飲食店舗の入居する低層の不動産を取得しました。本件は、大通り沿いの角地に位置しているものの、築年はすでに60年を優に超えており、スライドに参考写真を掲載しているように、2階建てで、容積消化もしていませんでした。
近隣を調査する中で、本件隣接地もまた、相当程度の築年数が経過しており、所有者も処分方法に困っていたことから、当社にて交渉し、取得しました。
1物件にまとまることで、地元の事業法人等から多数の反響等をいただくことができました。また、エリアの特性上、古くからの地権者が多く、当社の本件購入をきっかけに、地元の方から売却の相談をいただく機会も増えていきました。
再開発アジャストメント事業ーモデル3ー
3つ目のモデルについてご説明します。このモデルは、まず、当社が旧耐震基準で建設されたマンションの区分所有権を取得します。その理由としては、マンションの組合員となることで、管理組合への参加が可能となるためです。
プロとして、マンションの現状や今後のマンション運営にとって「何が最適なのか」を提案し、耐震新基準を満たし、居住者のみなさまにとって安全なマンションにするべく、デベロッパー等に参画してもらいます。そして協業し、居住者のみなさまの意向を伺いながら、建替えへの合意に向けて旗振りを行います。建替えの決議が成立したら、建替え組合等を立ち上げ、建替えをサポートします。
旧耐震基準で建築されたマンションにおいて、費用の問題で、耐震診断を受けることと、修繕や建替えが厳しいとの声が多数寄せられることから、このモデルにおいては、今後多くの需要があると自負しています。
再開発アジャストメント事業ーモデル3ー事例
3つ目のモデルの具体的な事例をご紹介します。渋谷区富ヶ谷一丁目の案件となります。
まず、マンションの区分所有の一部およびその土地を取得しました。本件に関しては、当社がマンションの底地権者および区分マンションの一組合員として参画することにより、組合員の中でプロとして、建替えに向けた旗振り役を担った案件です。
当該マンションは築50年を超えており、耐震診断の結果、耐震性が著しく脆弱と評価された物件で、組合員に耐震性の問題をご理解いただき、当社がプロとしてさまざまな提案をすることにより、マンションの建替えに向けて進捗させている案件となっています。
これ以降のスライドは、当社の過去の取り組み事例となっています。ご説明は割愛しますが、これまでのモデルとは別の、個別事例となっていますので、後ほどご確認いただきたいと思います。私からのご説明は、以上となります。
質疑応答：通期業績予想の達成見込みについて
質問1：通期業績予想について、達成の見込みはあるのでしょうか？
椎塚：当社は、この第3四半期末の時点において、すでに約70億円の在庫を保有しています。また、第4四半期において、期中に仕入れたものをそのまま期中に売却するという案件もすでに手がけています。このような状況を考えると、当然、今期の通期業績予想に関しては、十分に達成できると判断しています。
質疑応答：マンションの区分所有権を取得するモデルの事業期間について
質問2：再開発アジャストメント事業のうち、マンションの区分所有権を取得していくモデルについては、どれくらいの事業期間が見込まれますか？
秋元：マンションの区分を取得するスキームのスケジュール感に関するご質問ですが、これは参画するマンションの管理組合の開催回数や日程、これまでの議題内容等の影響を受けるため、ケース・バイ・ケースではあります。
ただし、これまでの取り組みの概算からして、早くて半年から1年、長くても2年はかからないケースが大半を占めています。
質疑応答：再開発アジャストメント事業で最も取り組んだモデルについて
質問3：再開発アジャストメント事業のモデルの中で、過去に一番多く取り組んだのは、ご説明いただいた中でどのモデルになるでしょうか？
秋元：再開発アジャストメント事業におけるモデルケースの数に関するご質問ですが、先ほどモデルケースのところでご説明したモデル1のケースが一番多く、該当しています。
ご説明したとおり、旧耐震ビルを購入し、既入居テナントと退去交渉を行い、デベロッパーを含めた事業法人に売却するケースが最も多いモデルとなっています。
質疑応答：新規の金融機関からの借入状況について
質問4：新規の金融機関からの借入状況はいかがでしょうか？
椎塚：2021年7月期は、先ほどご説明したように、新規の金融機関の開拓を引き続き行っています。
その結果ですが、ミレ信用組合、また、和歌山県に本店が所在する地方銀行の紀陽銀行とはすでにお取引を開始しており、現在の借入残高も20億円程度とすることができています。これに飽き足らず、今後も継続して新規の金融機関の開拓を行っていきたいと考えています。
