2020年6月10日に行なわれた、株式会社グッドコムアセット2020年10月期第2四半期決算説明会の内容を書き起こしでお伝えします。
スピーカー：株式会社グッドコムアセット 代表取締役社長 長嶋義和 氏
2020年10月期第2四半期決算説明会
長嶋義和氏：株式会社グッドコムアセット代表取締役社長の長嶋義和でございます。本日は2020年10月期第2四半期の決算説明をさせていただきます。
エグゼクティブ・サマリー①
第3四半期に大幅な売上、利益を計上予定です。2020年10月期第2四半期においては、売上高79億9,400万円、営業利益6億5,200万円、経常利益5億7,600万円、四半期純利益3億8,800万円でした。また、合計19棟、244戸を販売しました。
第3四半期の売上計上予定は6月8日時点で14棟、313戸です。また、第2四半期における販売物件の仕入も13棟805戸を実現しました。なお、2020年4月に新入社員が50名入社して、新戦力としてすでに貢献しています。
エグゼクティブ・サマリー②
第3四半期で大幅増収を見込み、通期の達成確度も非常に高いと考えています。まず第3四半期の累計見込みですが、販売戸数はすでに557戸を販売済です。また売上高は、累計で204億円を見込んでいます。その上で、通期の売上高304億円、販売戸数1,003戸は達成確度が高いと考えています。
エグゼクティブ・サマリー③
「コロナ禍」の長期化の影響ですが、あらためて公務員がクローズアップされています。これには理由があり、それは景気に左右されない、安定した収入、安定した雇用、そして金融機関に絶対的な信用があるからです。
例えば、民間企業では現状、リストラ、またボーナスカットが起きています。そのような中、当社の主要なお客さまは公務員のため、今後も全国の公務員332万人の方々をファンにして、業容拡大を目指していきたいと考えています。
連結損益計算書
第2四半期は、前年同期と同水準です。国内自社販売は当期が99戸で、内ファミリータイプのマンションを積極的に販売して51戸を販売しました。国内業者販売は144戸を、海外販売は1戸を販売しました。
連結貸借対照表
販売用不動産が38億円ほど増加したことに伴い、借入も増えました。 自己資本比率も若干下がりましたが、販売スピードを高めることで40パーセントに戻せると思います。
商品の特徴 ⾃社ブランド“GENOVIA”
商品の特徴です。まず自社ブランド「GENOVIA（ジェノヴィア）」ですが、資産価値の高い統一感のあるデザインということで、外観、アプローチ、エントランス等、各物件の仕様に統一感を持たせているのが特徴です。さらに、エコロジーな緑化デザインということで、1階部分の壁面に植栽した壁面緑化デザイン「green vell」、屋上緑化した「skygarden」、屋上にドッグランを設置した「skyrun」の3つのシリーズで展開しています。
そして、当社はラインナップが豊富で充実しており、間取りは1Kから2LDK、広さは20平米から60平米のものがあり、販売価格帯は2,000万円台から5,000万円台となっています。エリアは23区、最寄駅から徒歩10分圏内の新築物件で、すべての商品を投資物件として販売しています。こちらが、類似会社にはない当社の特徴です。
物件の供給エリアの特徴
物件の供給エリアの特徴と供給実績ですが、東京23区で最寄駅から徒歩10分圏内を中心とした仕入を積極的に行い、供給を行なっています。なぜ東京23区なのかですが、資産価値が高く、また入居率が高いという点から東京23区を中心に仕入、供給を行なっています。
仕入の特徴 オフバランス・スキーム
当社の仕入の特徴は「オフバランス・スキーム」です。スライド上部に記載しているのが、開発物件の工程例です。まず、用地を取得する際に銀行から借入を行ない、施工会社を選定して施工します。
しかし、引き渡しを受けるのに2年から3年の期間がかかってしまい、その間に資金はすべて寝てしまいます。こちらを回収するために、当社では独自のオフバランスによる健全な財務体質を作っています。
これについて詳しくご説明します。物件購入の際には手付金のみを支払い、完成して竣工、引渡しのときに、そこから販売を開始するということで、当社は一切借入をしないところがポイントになります。
一般の不動産会社では、売上高と借入、有利子負債が同程度、またはそれ以上というところが多いと思います。当社の場合、例えば毎期30パーセントの増収増益を考えると、当然ながら売上以上の借入が必要になってきますので、その点から見ると、これが当社独自のスキームだと言えると思います。
顧客属性①
当社の主要なお客さまの属性です。公務員が主要なお客さまであり、また女性が多いのが特徴で70パーセント超です。冒頭でもお伝えしたとおり、公務員が約90パーセントになります。
在住エリアに関しては、北海道・東北、近畿、中国・四国など全国に展開しており、スピード感を持って業容拡大できるところが特徴です。
顧客属性②
また、30代から40代の公務員の方が約70パーセントで、所得も501万円から900万円台と、かなり高所得の公務員の方が多く、85パーセントを占めています。
顧客動向
2020年10月期第2四半期に関しては、新規購入者が非常に増え、60.6パーセントでした。グッドコムアセットグループの知名度が上がったことにより、新規購入者が増えたというところです。またリピーターも多いことから、業容拡大が見込めると考えています。
2020年第2四半期までの入居率ですが、高入居率をキープしています。（2020年10月期の）6ヶ月のうち、100パーセントが3ヶ月、残りの3ヶ月が99.9パーセントです。
なぜ入居率が高いのかについてです。当社の物件は東京23区で駅から徒歩10分以内と好立地のところに供給しており、企業の社宅需要が非常に高いからです。今後も、この高い入居率をキープしていきたいと考えています。
購⼊理由
当社のお客さまの購入理由として、生命保険代わりに購入するというケースがもっとも多いです。物件を購入される際、住宅ローンで借入を行ないますが、その際に団体信用生命保険が付加されます。この「団信」は、死亡や高度障害など万が一の場合に、残りの住宅ローンが全額弁済されるということで、残された家族は財産としてそのまま家賃収入を得ることができますし、売却も可能です。
そのようなところが特徴ですが、「団信」の中でも、銀行などのあらゆる金融機関がいろいろな付加価値を付けた生命保険を展開しています。
例えばスライドの「例3」ですが、がんと診断された場合、即座に保険が適用されて全額弁済される制度があります。また「例2」ですが、例えば女性の独身者の方で介護が必要になってしまったとき、介護状態が180日継続した場合も適用されて、全額弁済される制度もあります。
このようなところから、生命保険代わりに購入されるケースがもっとも多いです。
トピックス
トピックスですが、4月27日付で自己株式の取得を決議しました。こちらは、後ほど詳しくご説明したいと思います。
また事業拡大について、4月27日付で株式取得に向けた基本合意書締結を決議しました。株式会社ルームバンクインシュアは家賃の債務保証事業を展開している会社になりますが、4月に民法改正が行なわれ、賃貸契約時に保証会社の利用が増えることが予想されます。
当社の子会社で、株式会社グッドコムという建物管理と賃貸事業を行なっている会社がありますが、非常にシナジー効果が高いということで、今後の業容拡大を進めるためには賃貸の保証会社が必須ではないかと考えており、こちらの取得に向けてルームバンクインシュアと協議を行なっている最中です。なお、先日開示していますが、取得日は9月を予定しています。
連結損益計算書（予想）
2020年10月期の通期予想です。1,003戸を販売して、30パーセント超の増収増益ということで、売上、営業利益、経常利益、当期純利益がすべて30パーセント以上増を見込んでいます。前期と同様、当期も売上、営業利益等すべて下期に偏ってきます。
先ほどもご説明しましたが、第3四半期ですでに売上高は約210億円、販売戸数も約600戸が販売済みということで、通期の達成確度は極めて高いと考えています。
売上⾼予想（通期）
売上高の5年間のグラフになります。2016年12月8日に新規上場して4年目になりますが、売上高をご覧いただくと、4期連続で30パーセント超の増収を予想しています。3期連続で達成しているため、間違いなく4期連続を達成したいと考えています。
経常利益予想（通期）
経常利益予想のグラフになります。こちらも3期連続の増益を予想しており、21億8,000万円の達成確度は高いということです。
販売可能物件及び仕⼊物件⼀覧
販売可能物件及び仕入物件一覧ですが、販売物件の仕入は絶好調です。なぜ絶好調なのかですが、財務体質の基盤が非常によくなったため、仕入が好調だということです。今後も業容拡大のために、仕入拡大と販売スピードを高めていくといったところを方針として進めていきたいと考えています。
今後の経営⽅針とポートフォリオ経営
当社では、セグメントを5つに分けています。まず、当社の営業社員が国内の個人投資家に直接販売するのが「国内自社販売」です。また、全国の不動産会社に販売しているのが「国内業者販売」で、海外の個人投資家に販売しているのが「海外販売」になります。そして、不動産Techを活用した小口の不動産を販売するのが「Good Com Fund」で、この4つの事業が販売事業です。さらに、販売後の物件の建物管理、賃貸管理といったストックビジネス、不動産管理を行なっているのが株式会社グッドコムで、こちらで5つの事業になります。
また2020年2月に、上場コンサルティング、ベンチャー投資を行なうキャピタルサポートコンサルティングを設立しました。設立の経緯は、未上場会社の上場支援や、上場会社のIRコンサルティングを行ないたいと考えたからです。さらに、IPOの確度の高い未上場会社について、コーポレートベンチャーキャピタル事業、いわゆるCVC事業を積極的に行なっていきたいというところから、この会社を作りました。
経営環境に応じて売上のバランスを構築して、安定的な業容拡大を目指していき、当社は2016年12月に新規上場したわけですが、それから10年目の2026年10月期に時価総額1,000億円を目指していきたいと考えています。
時価総額1,000億円へのロードマップ
時価総額1,000億円への道のりについてですが、毎期30パーセント超の増収増益を目指します。そして、先ほどお伝えした5つの事業に新規事業を加えた6つの事業をさらに伸ばしていき、「毎期30パーセント超の増収増益×PERの上昇」で、時価総額1,000億円を目指しています。
当社では、2020年4月に新卒50名を採用しましたが、来年度も新卒社員の採用を100名程度考えています。人員を確保して販売スピードを高めながら、売上高、営業利益、経常利益を毎年30パーセント上げて、時価総額1,000億円を達成していきたいと考えています。
株主還元①
株主還元についてですが、当社は配当性向30パーセントを基準に毎期配当していくことを基本方針としています。2020年10月期の予想は61円で、配当性向は30.3パーセントを予定しています。
株主還元②
株主優待ですが、「100株から499株」「500株から999株」「1,000株以上」で、ポイントに応じて優待品としてさまざまな商品を選択できます。
株主還元③
総合利回りですが、100株で5.8パーセント、500株で6.9パーセント、1,000株で6.9パーセントと、非常に高いと考えています。
株主還元④
自己株式の取得についてです。2020年4月27日に、当社普通株式の34万株、発行済株式総数の4.57パーセント、株式の取得価額の総額5億1,000万円を上限として、2020年5月1日から2021年4月30日の期間で自己株式を取得していきます。
株価推移
株価の推移になります。3月に新型コロナウイルスの影響を受けましたが、当社の着実な実績、そして将来性を見ていただき、徐々に株価が戻ってきている状態です。
以上で、2020年10月期第2四半期の決算説明を終了いたします。どうもありがとうございました。
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