3. 直接売るときの費用の目安。司法書士の報酬は平均5万6678円、境界の確認は44万1391円
不動産会社を通さずに売ると、仲介でまかなっていた書類づくりや手配を、売主と買主で進めることになります。
3.1 売る前の相続登記は、2024年4月1日より前に相続を知った土地なら2027年3月31日が期限
相続した土地を売るには、亡くなった人から相続人へ名義を変える相続登記が先に必要です。法務省によると、相続登記は2024年4月から義務になり、相続で取得したと知った日から3年以内に申請します。
- 2024年4月1日以後に相続を知った場合：取得を知った日から3年以内
- 2024年4月1日より前に相続したことを知った不動産で、相続登記をしていないもの：2027年3月31日まで
- 正当な理由なく申請しない場合：10万円以下の過料の対象
3.2 契約・登記・境界にかかる費用
契約書や登記、境界の確認にかかる費用は、公的機関や業界団体が次の額を公表しています。
- 売買契約書の印紙税：2027年3月31日までに作る契約書は軽減税率で、1000万円超5000万円以下は1万円、500万円超1000万円以下は5000円（国税庁）
- 所有権移転登記の登録免許税：土地の売買は固定資産税評価額の1.5％で、2029年3月31日までの軽減税率。売主と買主のどちらが払うかは契約で決める（国税庁）
- 司法書士の報酬：土地1筆と建物1棟（固定資産評価額の合計1000万円）の売買の所有権移転登記で平均5万6678円（日本司法書士会連合会、2024年3月実施のアンケート）
- 境界の確認と測量：土地売買のための地積更正登記（180㎡・隣接地との境界確認を含む）の全国平均が44万1391円、税抜（日本土地家屋調査士会連合会）
境界の確認を新たにする場合、その費用だけで静岡県の例の手取りの差（約39.5万円）を上回ります。どこまで売主が負担するかは、買主と話し合って契約書に書いておくことになります。
4. 直接売っても契約不適合責任は売主が負う。買主は知ってから1年以内に通知
民法の「契約不適合責任」は、引き渡した土地が種類・品質・数量について契約の内容に合わないときに、売主が負う責任です。仲介を通しても直接売っても変わりません。
- 買主が請求できること：直すこと（追完）、代金の減額、損害賠償、契約の解除（民法562〜564条）
- 通知の期間：種類・品質の不適合は、買主が知ったときから1年以内に売主へ通知（民法566条）
- 責任を負わない特約：結べるが、売主が知りながら告げなかったことは免れない（民法572条）
不動産会社が仲介すると、宅地建物取引士が契約の前に重要事項を説明します（宅地建物取引業法35条）。直接売るときはこの説明がないため、土地の状態や法令の制限を、売主と買主で書面にして確かめておく必要があります。
5. 相続税を払ってから3年以内に売れば、相続税評価額1000万円あたり約139万円を取得費に加えられる場合も
相続税を払った人が、相続した土地を相続税の申告期限の翌日以後3年以内に売ったときは、払った相続税の一部を取得費に加えられます（国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」）。
- 取得費に加える額：その人の相続税額×売った土地の相続税評価額÷その人が相続した財産の価額など
- 上限：特例を使わない場合の譲渡益まで
仮に、その人の相続税額が相続した財産の価額の約13.9％だった場合、相続税評価額1000万円あたり約139万円を取得費に加えられます。税率20.315％で計算すると、税金は約28.2万円少なくなります。
※約13.9％は、国税庁「令和6年分 相続税の申告事績の概要」の税額（3兆2446億円）を課税価格（23兆3846億円）で割った値です。実際の割合は、財産の額や相続人の数で異なります。
6. まとめ
相続した土地を直接売ると、静岡県の住宅地180㎡の例では仲介手数料が上限で約49.5万円浮きます。ただし税金が約10.1万円増え、手取りの差は約39.5万円です。
売る前には相続登記が必要で、契約書・登記・境界の確認も自分で手配します。境界の確認を新たにすると、その費用だけで手取りの差を上回ることもあります。
登記は司法書士、境界や測量は土地家屋調査士、税金は税務署、取引全体は各地の宅地建物取引業協会の相談窓口で、売る前に確かめておきましょう。
※本記事の試算は一定の前提に基づく概算です。実際の売買価格、手数料、税額は、土地の場所や状態、取得費、契約の内容によって異なります。詳しくは国土交通省・国税庁・法務省のホームページや、司法書士・土地家屋調査士・税務署でご確認ください。
※LIMOでは、個別の相談・お問い合わせにはお答えできません。
参考資料
- 国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」
- 静岡県「令和8年地価公示結果」
- 山梨県「令和8年地価公示の概要」
- 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」
- 国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」
- 国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」
- 国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」
- 国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」
- 国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
- 国税庁「No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の日」
- e-Gov法令検索「民法」
- e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」
- 日本司法書士会連合会「司法書士の報酬」
- 日本土地家屋調査士会連合会「土地家屋調査士報酬の目安」
中本 智恵
