相続した土地を近所の人に直接売ると、仲介手数料は「約49.5万円」浮く。ただし税金が増え、手取りの差は約39.5万円

国土交通省によると、不動産会社に土地の売却を頼んだときの仲介手数料は、売買価格のうち400万円を超える部分が3％までと上限が決まっています。相続した土地を近所の人などに直接売れば、この手数料はかかりません。

静岡県の住宅地180㎡（約1301万円）で試算すると、浮く仲介手数料は上限で約49.5万円です。ただし、手数料がなくなる分だけ譲渡所得の税金が約10.1万円増え、手取りの差は約39.5万円になります。

この記事では、直接売ったときに浮く仲介手数料と手取りの試算、売る前に済ませる相続登記の期限、自分で用意する書類と費用、売主が負う契約不適合責任を確認します。記事の後半では、相続税を払った人が使える取得費加算の特例も見ていきます。

1. 相続した土地を直接売ると、静岡県の住宅地180㎡なら仲介手数料は上限で約49.5万円浮く

土地の価格は、静岡県と山梨県が公表した令和8年地価公示の住宅地の平均価格で、1㎡あたり静岡県7万2300円、山梨県3万4500円です。これに180㎡をかけて、仲介手数料の上限を計算しました。

国土交通省が定める売買の仲介手数料の上限は、売買価格が400万円を超える場合、速算で「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額です。

2024年7月から、800万円以下の土地や建物は「低廉な空家等」として、30万円の1.1倍の33万円まで仲介手数料を受け取れる特例ができました。山梨県の例では、通常の上限より約5.9万円高くなる場合があります。

特例の額にするときは、不動産会社が媒介契約の前に売主に説明し、合意することになっています。

※試算の前提：売買価格は令和8年地価公示の住宅地の平均価格×180㎡（静岡県約1301.4万円、山梨県約621万円）。180㎡は日本土地家屋調査士会連合会「土地家屋調査士報酬ガイド（2025年度アンケート）」の土地売買の設例の面積。仲介手数料は売主が払う上限額で、消費税10％を含みます。

相続した土地を売って利益が出ると、仲介を通しても直接売っても、譲渡所得の税金がかかります。仲介手数料がなくなると、その分だけ税金が増える仕組みです。

国税庁によると、譲渡所得は「売った金額－（取得費＋譲渡費用）」で計算し、仲介手数料や売買契約書の印紙税は譲渡費用に入ります。直接売って仲介手数料がなくなると、課税される利益がその分増えます。

相続した土地の取得費と取得の時期は、亡くなった人のものを引き継ぎます。取得費が分からないときは売った金額の5％を取得費にでき、所有期間が5年を超えていれば、税率は所得税・復興特別所得税・住民税を合わせて20.315％です。

例）相続した住宅地180㎡を売る場合　仲介を通すときと直接売るときの税金と手取り（2026年）1/1

浮く仲介手数料は約49.5万円ですが、そのうち約10.1万円は税金の増加で消え、手取りの差は約39.5万円です。浮いた手数料の約2割が税金に回ることがわかりますね。

800万円以下の特例で仲介手数料が33万円になる場合は、手取りの差は少し広がります。

※試算の前提：取得費は分からないものとして売った金額の5％、所有期間は5年超（長期譲渡所得）、特別控除・特例は使わない場合。仲介手数料は上限額、印紙税は静岡県1万円・山梨県5000円を譲渡費用に含めてLIMO編集部が計算。測量・司法書士の費用は含めていません。