従来、大規模な不動産を所有するには多額の自己資本が不可欠でしたが、「J-REIT（ジェイ・リート）」の仕組みを利用することで、個人投資家でも10万円台からの資金で実物不動産に由来する収益を享受することが可能となっています。
今回は、イオンリート投資法人(3292)をピックアップ。
2026年5月時点の最新データに基づき、約125,700円から始められる投資体験と、100万円を投資した場合のリアルな収益性を検証します。
1. 最新マーケットデータ：イオンリート投資法人（3292）
直近5年のチャート1/2
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シミュレーションの前提となる、2026年5月7日の投資指標および銘柄概要です。
小売大手のイオングループをスポンサーとするJ-REITです。ポートフォリオの構成は大規模商業施設80％以上、その他商業施設20％以下、物流施設10％以下とする方針を掲げています。資産規模は4690億円に達し、国内のみならずマレーシアにも2件の商業施設を保有している点が特徴です。JCR（日本格付研究所）から「AA」という高い信用格付けを取得しています。
- 投資口価格（現在値）： 125,700円（2026/5/7時点）
- 予想分配金利回り： 5.21%
- 予想分配金（1口あたり）： 6,550円
- 年初来高値： 140,700円（2026/01/19）
- 年初来安値： 124,600円（2026/03/30）
- 時価総額： 264,293百万円
- 格付け： AA（JCR）
- 決算時期： 1月/7月
- 主要保有ブランド： イオンモール、イオンショッピングセンター
- 旗艦物件： イオンモールKYOTO
2. 【検証】100万円投資で「分配金」はいくらになるか？
直近1年のチャート2/2
TradingView
現在の投資口価格「125,700円」をベースに、軍資金100万円で投資した場合の運用成果を具体的に算出します。
2.1 購入可能な口数
100万円の予算で購入できる口数は以下の通りです。
1,000,000円÷125,700円= 7.955...
端数を切り捨て、最大で7口の購入が可能です。
2.2 収益予測（年間）
- 投資総額： 125,700円 × 7口 = 879,900円
- 年間受取分配金（税引前）： 6,550円 × 7口 = 45,850円
2.3 「大家さん」としての実質的な恩恵
年間で約45,850円の分配金が得られる計算となります。
この分配金は、投資対象である商業施設内での食料品や日用品の購入費用、あるいは施設内テナントで提供される飲食サービス等の支出を補完する原資として換算することが可能です。保有口数に応じた賃料由来の収益を、実際の生活圏における消費に充てるという考え方が成り立ちます。
3. REITで実現する「体験型投資」の醍醐味
J-REITへの投資は、単なる数値上の利回り追求に留まりません。
物件から生じる賃料収入を投資主に分配する構造であるため、実体のある資産を支えているという感覚を得られるのが特徴です。
投資先である施設を自ら利用し、その賑わいや管理状態を直接確認することは、リート保有者ならではの視点と言えます。
3.1 他ジャンルの「大家」への広がり
今回は商業施設特化型のリートを紹介しましたが、マーケットには「日本都市ファンド投資法人（JMF）」のような複合型リートや、ECの進展を支える「物流施設特化型リート」など、多様なセクターの大家さんになる選択肢が用意されています。
4. 新NISA「成長投資枠」を使える
J-REITは新NISAの「成長投資枠」で購入可能です。通常、分配金には約20%の税金がかかりますが、NISA口座を活用すれば非課税となります。
- 特定口座（課税あり）： 約 36,535円（手取り）
- NISA口座（非課税）： 45,850円
非課税メリットを活かすことで、受取金額をそのまま再投資や消費に充てることが可能です。
【免責事項】
- 投資にはリスクが伴います。
- 本記事は、投資判断の参考となる情報の提供を目的としたものであり、投資勧誘を意図するものではありません。
参考資料
ファイナンス部
