みなさんは「都営住宅」をご存知でしょうか。
都営住宅は、東京都が運営母体となっている「公的賃貸住宅」です。
東京都住宅政策のホームページによると、 対象となるのは所得の低い方で、住宅に困っている方。主に「家族向け」（夫婦等家族で入居する場合）と「世帯向け」（60歳以上の方や身体障害者の方などが対象）があります。
また都営住宅の他に「都民住宅」もありますが、こちらは主に中堅所得者（都営住宅の所得基準を超える方）を対象とした賃貸住宅であり、「家族向け」となっています。
また、昨今の物価上昇の折、民間の賃貸住宅に比べて格段に家賃が安い都営住宅は、特に低所得世帯からの需要が高くなる傾向にあります。
本記事では、東京都営住宅への入居を検討されている方へ、都営住宅入居できる所得の条件について分かりやすく解説します。
1. 【都営住宅】年金生活者で入居不可になる条件とは？都営住宅には入居可能な所得基準がある
都営住宅は、住宅に困っている収入の少ない方のための公共住宅です。そのため「これ以上の収入がある人は申し込めない」という上限が決まっています。
65歳以上で、公的年金を受給し生活されている年金生活者の場合であっても、上限額を上回る場合は申し込むことができません。
その上限額をまとめた「所得基準」は下記の通りです。
※（）内は特別区分（2025年12月現在）
- 1人 0円～189万6000円 （0円～256万8000円）
- 2人 0円～227万6000円 （0円～294万8000円）
- 3人 0円～265万6000円 （0円～332万8000円）
- 4人 0円～303万6000円 （0円～370万8000円）
- 5人 0円～341万6000円 （0円～408万8000円）
- 6人 0円～379万6000円 （0円～446万8000円）
単身で入居する場合は、所得が189万6000円（月額15万8000円）以内の人が対象となり、家族4人で入居する場合は、所得が303万6000円（月額25万3000円）以内の人が対象です。
では、入居中に、世帯の所得が上記の所得基準を超えた場合はどうなるのでしょうか。
2. 【都営住宅】収入超過者あるいは高額所得者と認定された場合の使用料は？
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JKK東京のホームページによると。収入報告に基づき収入超過者あるいは高額所得者と認定された場合の使用料（家賃）等については次のようになります。
2.1 収入超過者の場合
都営住宅に引き続き3年以上入居しており、所得月額（後述）が入居収入基準を超えた方を指します。
具体的には、都営住宅に3年以上入居し、世帯所得が一定の基準（原則として認定所得月額15万8千円、高齢者・障害者世帯等は21万4000円）を超えると「収入超過者」に認定されます。
収入超過者になると、都営住宅を明け渡すよう努める義務が生じると共に「割増使用料」が発生します。
これは収入に応じた本来の使用料に加えて、入居期間や所得に応じた加算のことで、この金額は段階的に上がり、最終的には近隣の民間住宅並みの家賃となります。
2.2 高額所得者の場合
都営住宅に引き続き5年以上入居し、最近2年間継続して認定所得月額が東京都の定める明渡基準を超えた方を指します。
具体的には、都営住宅に5年以上入居し、かつ最近2年間の所得が連続して明渡基準（認定所得月額31万3000円）を超えると「高額所得者」に認定されます。
高額所得者認定されると、東京都から住宅の明け渡しを求められる対象となります。そのため、個別の説明会などを通じて、具体的な退去計画を立てる必要があります。
また、使用料も近隣の民間賃貸住宅の家賃並みの金額に引き上げられます。
