お子さんが生まれるなど、ライフスタイルの変化によって、今住んでいるマンションを買い替えよう！と考える人は多いのではないでしょうか。しかし、マンションの買い替えにおいては、新規購入の時と異なり、購入だけではなくマンションの売却を行わなくてはいけません。このため、気をつけなければいけないポイントがたくさんあります。
そこで今回は、マンションを買い替えるにあたって、必ず押さえておきたいポイント、気をつけておきたい注意点などについてお伝えします。あわせて、買い替え費用や手数料を安く抑える方法、税金の支払いなどについてもご紹介していきます。
最初に買うか、それとも売るか
マンションの買い替えにおいて、最初に決めておきたいのが、最初に新しい家を探して買ってしまうか、それとも先に売却活動を始めるか、という点です。どちらの方法でもマンションの買い替えはできますが、オススメなのは先にマンションを購入するという方法です。
良い住宅が見つからなければ買い替えをする意味がない
住み替えは多くの場合「より良い住環境を求めて」行います。つまり、良い家が見つからなければ、今のマンションに住み続けていた方が良いということになります。子供が生まれたり、子供が大きくなってきたとしても「今すぐにもう1部屋絶対に必要！」ということはないでしょうし、より良い住環境を求めているとしても「もうこんな家に1日も住んでいたくない！」という人は少ないだろうからです。
なお、もし仮に今すぐに住んでいるマンションを出て行きたい場合は、とりあえず売り払ってしまって、一度賃貸に住むほうが無難です。しかし、そうではなく、より良い生活を求めてマンションの買い替えを行うのであれば、ある程度時間をかけて良い家を探したほうが、最終的に満足のいく住み替えになるのではないでしょうか。
買い先行は難しいと言われるワケ
上記でご説明したように、マンションの買い替えにおいて、オススメなのは「先に購入を済ませ、後から住んでいるマンションを売却する」という方法です。そのほうが、理想に近い家を見つけることができるからです。しかし一般的には、新居の家を先に買う「買い先行」は難しいと言われます。その理由は「返済負担比率」にあります。
返済負担比率とは
返済負担比率とは、年収に対して住宅ローンの支払い金額が占める割合のことを指します。金利3.2〜3.5％程度として計算を行い、最大35％程度までであれば、どの銀行でも融資をしてくれます（フラット35の場合は、計算の元となる金利が実際の借入金利になるので、普通の銀行よりも多くの金額を融資してもらうことができます）。
返済負担比率の計算では、既に借りている住宅ローンの支払いも合算することになります。つまり、既に住宅を所有している場合、今持っている家と、新しく買う住宅のローンを合わせて年収の35％以内にしないといけなくなるため、普通に考えれば2軒目の家を買うのは難しいということになってしまうのです。
そのため、買い先行でマンションの買い替えを行う場合は、新しい家の住宅ローンを借りるための条件として「新しいマンションの引き渡しまでに、今まで住んでいたマンションの売買契約を済ませること」などの条件が銀行から付けられることがほとんどです。この条件により、住んでいたマンションの買主をスピーディーに見つけなくてはいけなくなることが、「買い先行は難しい」と言われるゆえんなのです。
中古マンション買い替えのリスクをなくす術は住宅ローンにあり！
もしマンションや戸建を先に買って、今まで住んでいたマンションが売れなかったら、どうなるのでしょうか？ 現在は、前提条件として中古マンションの人気が高まっており、適正金額で売りに出せば、通常1ヶ月〜3ヶ月程度で成約することができると言われています。しかし、すべての中古マンションが、この通りにいくとは限りません。
ただ、仮に売却活動期間が長引いたとしても、リスクをなくす方法があります。それは「買い替えに有利な住宅ローン」を使うことです。
東京都民銀行なら住宅ローン元本の支払いを1年待ってもらえる
マンション買い替えのローンとして一番人気なのが、東京都民銀行です。メガバンクに比べると知名度はありませんが、マンション買い換えのための魅力的な商品を提供していることでよく知られています。
東京都民銀行の買い換え用ローンには下記の特徴があります
返済負担比率の計算において、今所有している家の住宅ローンを組み入れない
まず、東京都民銀行の買い換え用ローンでは、他の銀行のように、今所有している家の住宅ローン残債を返済負担比率の計算に入れません。あくまで、新しい家の購入資金のみで返済負担比率を計算してもらえるので、新しい家の引き渡しまでに、古いマンションを売らなくてはいけない、と焦る必要がないのです。
1年間、新居の住宅ローン支払いのうち元本の支払いを待ってもらうことができる
そして2つ目の特徴として、1年間もの期間、新しい家の住宅ローン支払いのうち、元本の支払いを猶予してくれるというメリットがあります。つまり、東京都民銀行の買い換え用住宅ローンなら、古い家が売れず住宅ローンの残債が残ってしまったという場合でも、新しい家を買った後1年間に限り、金利分だけの支払いとしてもらうことができるので、家計への負担も少なくて済むのです。
なお、金利分の支払いの目安は下記の通りです。（金利0.775％で計算）
- 2000万円のマンション・・・通常5.4万円：金利支払だけなら1.3万円
- 3000万円のマンション・・・通常8.1万円：金利支払だけなら1.9万円
- 4000万円のマンション・・・通常10.8万円：金利支払だけなら2.6万円
- 5000万円のマンション・・・通常13.6万円：金利支払だけなら3.2万円
- 6000万円のマンション・・・通常16.3万円：金利支払だけなら3.8万円
- 7000万円のマンション・・・通常19.0万円：金利支払だけなら4.5万円
1年間あれば、中古マンションが適正金額で売れないということは、まずありえません。また早めに今まで住んでいた家が売れれば、通常のローン同様元本を含めての支払いに切り替えることができますので、金利分だけ支払い続けるということにもならないのです。
このように東京都民銀行の買い替え用住宅ローンを使えば、理想に近い家を購入することができるうえに、マンション売却を焦ることもないというわけです。ちなみに、東京都民銀行の住宅ローン金利は、メガバンクと同じ程度の金利（約0.775％〜）です。
東京都民銀行以外の買い替えでオススメの住宅ローン
東京都民銀行以外のオススメの住宅ローンとしては、「フラット35」と「ソニー銀行」があります。オススメの理由は、どちらも東京都民銀行と同じように、返済負担比率に既存の住宅ローンを含めないで審査をしてくれるという点です。
フラット35買い替え住宅ローンの特徴
買い替え用の住宅ローンとして根強い人気を誇るのは、フラット35です。もともと自営業の方や、転職間もない方、フリーランスの方でも借りやすいという点が人気のフラット35ですが、買い替えの時も心強い住宅ローンと言えます。
フラット35は、返済負担比率がもともと高めに設定されているうえ、「投資用物件」であっても利用することがきるという特徴があります。もちろんあくまで住宅ローンなので、購入の際には「空室」であることが条件となりますが、購入した後に買った部屋を賃貸に出したとしてもペナルティはありません。
このため、転勤などが多く、購入後に賃貸に出す可能性がある人にはフラット35がオススメです。
フラット35を利用するためには下記の必須事項があります。
- 新耐震基準を満たすこと
- 部屋の広さが30㎡以上であること
- マンションに管理規約があること
- 20年以上の長期修繕計画があること
これらの条件を満たす物件であれば、フラット35の利用がオススメです。
ソニー銀行買い替え住宅ローンの特徴
最近、買い換え用の住宅ローンとして人気を高めているのがソニー銀行の住宅ローンです。ソニー銀行も「今住んでいる家の売却の媒介契約書」を添付すれば、古いマンションの住宅ローンの支払いは、返済負担比率の計算に組み入れる必要はありません。
またソニー銀行はネット銀行ですから、メガバンクよりも金利が安いという特徴があります。過去に病気にかかったことがある方でも、金利に0.2％プラスすることで加入することができる団体信用生命保険「ワイド団信」があるのも魅力的なポイントといえるでしょう。
築年数が経った築古マンション、中古戸建にも対応していることから、フラット35の適合証明書が出ない物件は、ソニー銀行の住宅ローンを検討するのが良いでしょう。
利益確定のためなら先に売却活動をするのもアリ
安い時期に新築マンションを購入した人のなかには、「新築時より価格が値上がりしているので、一度売却して利益確定を狙っている」という方もいるでしょう。そのようなケースであれば、先に売却活動を行っても良いでしょう。
ただ、売却が早く終わったはいいが新しい家がなかなか見つからず一時的に賃貸に住むとなると、賃貸の家賃が余分にかかってしまい売却益が目減りしてしまうことになります。売却活動を始めたら新居探しも精力的に行っていきましょう。
買い替え特約はつけられない
不動産の買い替えを行う際に、できればつけておきたいのが「買い替え特約」です。これは新居の契約をする際に、「もし今持っている家が売れなかった場合はこの契約を白紙解除します」という契約文言です。買い替えをするほうにとっては、万が一、家が売れないときには購入契約を白紙にすることができるため、非常に魅力的な条件と言えます。
しかし、家を売るほうにとっては、こんなに怖い条件はありません。せっかく売却の契約を行ったのに、いつ解約されるか分かったものではないからです。このため、ほとんどの売買契約において「買い替え特約は付けられません」となっているのが通例です。どうしても買い替えのリスクが怖いということであれば、先に売却活動を進める「売り先行」で進めていくほうがよいでしょう。
中古マンション買い替えにおいて利益が出た場合、どのくらいの税金がかかるのか
不動産を買い替えした際の利益に対する税金ですが、不動産の保有期間が5年を超えているかどうかによって、税率が2倍近く異なります。また「5年」という期間の数え方についても、不動産の保有期間がピッタリ5年を迎えた日の次の年の「1月1日」以降に売却した場合のことを指しますので、売却のタイミングには注意が必要です。
なお居住用不動産に対しては、利益の3000万円控除という制度がありますが、3000万円控除を使うと、家を売った年を含めて3年間住宅ローン減税を使った住宅購入ができなくなってしまうという落とし穴があります。つまり、3000万円控除か、新しい家の住宅ローン減税か、どちらが得かを選ぶ必要があるのです。
なお、これらの手続きは家を売却した翌年、確定申告を行う際に「譲渡所得の内訳書」を合わせて提出すれば大丈夫です。
買い替えで損をした場合の税金
今住んでいるマンションについて、購入時の金額と比べて売却金額が低ければ、当然税金を支払う必要はありません。また、平成29年12月31日までの間に、5年以上住んでいたマンションを売却して、新しく新居を買い替えした場合、その損失分を譲渡した年、翌年以後3年内に繰り越して給与所得などから控除することができます。
まとめ
いかがでしたでしょうか。マンションの新規購入と違い、中古マンションの買い替えには気をつけなければいけない点がたくさんあることがおわかりいただけたことと思います。
ポイントとしては、「良い物件を適正金額で購入すること」「住宅ローンの選定を間違えないこと」、そして「良い不動産会社を見つけること」です。
やらなくてはいけないことが多いマンションの買い替えですが、しっかりとポイントを押さえつつ進めていけば恐れることはありません。ぜひ、理想の住み替えを実現してください。
今回の記事が、みなさまのマンション買い替えのお役にたちましたら幸いです。
マンションジャーナル
