資産価値を保つマンションを購入するために持っておきたい3つの視点

物件は、建物とお部屋という考え方がありますが、総合して7つの項目で評価しましょう。

1. お部屋の広さ
2. 眺望
3. 採光・日当たり
4. 間取り
5. 部屋の位置
6. ブランドシリーズ
7. 騒音
8. 耐震基準
9. ペット可

建物全体で設備や共用施設などの基本的なスペックに加えて、お部屋ごとに異なる仕様が積み上がって物件の資産価値は算出されます。立地でも希少性が高いものほど資産価値が上がるという観点を解説してきましたが、お部屋でも同じです。

それでは、各項目について解説していきます。

1.お部屋の広さ

専有面積は、最低50㎡以上は確保しましょう。また、この50㎡とは「内法」という計測方法によるものでなくてはなりません。

通常、不動産ポータルサイトや販売図面などに記載されている専有面積は「壁芯」という計測方法で記載されているケースがほとんど。マンションの構造によっても変わってきますが、壁芯の場合は55㎡程度で見ておくと問題ありません。詳しくは物件の登記簿謄本を取得すると確認することができます。

専有面積が50㎡以上あると税制優遇を受けられる、または、受けるための条件をひとつ満たすことができます。

• 住宅ローン控除
• 贈与税の特別控除
• 登録免許税の減額
• 不動産取得税の減額

また、お部屋の面積が小さくなると、一人暮らし向けなどにニーズが限定されてしまいます。限定されたニーズは資産価値を不安定にさせる要因になるので、最低限の広さを確保した物件であることは必須条件です。

2.眺望

眺望の価値は数字での評価が難しいですが、夜景などは物件最大の魅力のひとつとなります。一般的に求められるのは「抜け感」と呼ばれる目の前に建物などの障害物がなく、圧迫感がない状態のことです。

近年、湾岸エリアのマンションが人気の理由は、まさにこの眺望にあると言っても過言ではありません。オーシャンビューや富士山、東京タワー、スカイツリー、レインボーブリッジ、お台場の観覧車など名所を望める物件が豊富です。

そのほかにも、大きな公園などのグリーンビュー、目黒川周辺のマンションなどから見られる桜並木も、日常からそう言った世界を得られるのは資産価値に反映されるポイントです。

また、大きな建物が建設されて、もともとの眺望が損なわれるかどうかは、そのマンションが所在している用途地域を確認するとわかります。

3.日当たり

周知の事実として、南向きは日当たりも良く人気は高いです。

しかし、「南向きのお部屋でなければ資産価値に問題が生じるか」というとそんなことはありません。特にタワーマンションの場合は、上層階になると南向きでなくても周囲に邪魔をする建物がなく、採光が良いお部屋も多いです。

ポイントは、眺望と重なっており、抜け感があるお部屋は採光も良くなり、日当たり以上にどの程度光が室内に入るかという点は、資産価値を考える上で重要になります。言い換えれば、窓面積が大きく明るい物件ほど資産価値は高いということです。

また、リビングだけでなく、各お部屋への採光も重要な要素となります。以降ではその間取りと、物件の位置について解説します。

4.間取り

採光面積が多くとれる間取りには「角部屋」や「全室横並び」のタイプがあります。角部屋でも多方向の採光を得られるようにラウンドさせたデザインのお部屋も多いです。

資産価値を意識する上では、窓の位置に気をつける必要があります。物件は経年劣化によって、リフォームやリノベーションをする必要がでてきます。近年では、築古の不動産をリノベーションをして再利用するケースが増えてきています。

その際に動かすことができないのが窓です。窓は共用部分に該当するため、窓と玄関だけは、リフォームすることができません。収納等はリフォームやリノベーションで作り出すことが可能ですが、窓の大きさや数は変えられないという点に注意しましょう。

このような背景から間取りとは、大きく物件自体の形も含まれてきます。特殊な形は一見デザイン性に優れていても、応用が利かないという難点がありますので、正方形に近い長方形であるほど資産価値は高まります。

5.部屋の位置

角部屋は、上記のように多面に窓（採光面）をとることができ、加えて双方向からの音というのがなく、両隣にお部屋がある物件よりも静かという印象を与えます。

同様の原理で、最上階が好まれる理由は、眺望と上の階からの騒音がないためです。低層階マンションの場合だと、ルーフバルコニーがついているケースもあり、様々な恩恵を得られる場合があります。このように希少性の高いお部屋の位置であることも資産価値を高める重要なポイントとなります。

それとは反対に、北向き低層階などは新築時の価格も抑えられており、騰落率の幅も小さいと言われています。爆発的な人気が出ることもなければ、眺望などを重視しない方にとっては魅力的な物件となる場合もあります。

6.ブランドマンション

ディベロッパーによって開発される人気ブランドマンションは、高品質で信頼性も高く、非常に人気があります。今後新築マンション建設は、土地の取得ハードルも上がり、建設が難しくなるため、これまで以上に人気が出ることが予想され、資産価値にも大きく影響を与えます。

ただ一方で、中古マンション売買においては、各マンションを新築で販売する時ほどの情報を仲介業者が保持しておらず、基本的に立地や広さ、間取、眺望などが重視される傾向にあるのも事実です。単純にブランドマンションだから資産価値が高いかというと、そうではないようです。

7.騒音

騒音には2つあります。近隣住人による音と電車や車、飛行機などによる音です。

駅近の立地を選ぶ場合にはどうしてもこの問題にぶつかってしまうケースはでてきます。また、都心部では抜け感を得ようとすると環状線沿いであったり、高速道路が近いといったことも少なくありません。

難しいことはわかりますが、こうした騒音の問題は資産価値に大きく影響を与えます。築浅の物件では二重サッシなど対策がとられているケースもありますし、実際どの程度なのか現地での確認は欠かせません。

全く音がしないというのは、閑静な住宅街に限られていますので、資産価値を考えるのであれば高層階か、駅距離をある程度諦める必要もでてきます。

近隣住人による騒音に関しては、非常識な隣人を除いた場合、建物の構造によるものがほとんどです。二重天井や二重床で作られることが増えてきている築浅の物件に関してはほとんど心配は要らず、築古の物件の場合には注意深く確認が必要です。

8.耐震基準

新耐震基準であるかどうかはマンションの耐震性に大きく関わってきます。

1981年以降に建築申請がされた建物であるかどうかを確認しましょう。

旧耐震の物件の場合は、耐震補強工事がされているのかを確認します。耐震基準検査をしていない物件は、倒壊の恐れがあるという評価をうけることもありますし、資産価値としては土地のみになります。この場合は、土地にどれだけの価値があるのかを見極める必要がでてきます。立地の項目で解説した内容をもとに評価しましょう。

9.ペット可のマンション

ペットと新たな住まいで暮らしたいというニーズは普遍的なものです。ペット可のマンションとペット不可のマンションのどちらがいいかと言えば、当然ペット可のマンションでしょう。

以下は、ペット可のマンションでの3つの注意点です。

9-1.飼育可能なペットの範囲

場合によってはペットの範囲はハムスターや小鳥ならＯＫ、犬猫もＯＫというように定められていますので、単純にペット可だからうちの犬は大丈夫と思いこまないよう気を付けましょう。また、犬なら体長○㎝までとか、犬や猫は２頭まで可など細かい規定を設けている場合もあります。

9-2.新規飼育が可能かも確認

また、飼育可能なのは連れて来たペットのみで、新規に飼うことは禁止されている場合もあります。お子さんが子犬が欲しいと言った時に、飼育可と思って調べてみたら新規飼育は駄目で泣く泣く諦めさせたというケースもあります。

犬を連れてエレベーターに乗るのは禁止（階段使用のみ）や、乗る場合はキャリーバッグに入れるなどの細かいルールが定められている場合もありますので確認しましょう。

9-3.細かな飼育ルールも確認

ペットを飼う人たちは管理組合に届け出が必要な場合、またぺット飼育者の交流とルール遵守のためのペット委員会が管理組合の中に組織されている場合もありますので確認しましょう。

芝浦アイランドグローヴタワーの例

人気の芝浦アイランドグローヴタワーはペット共生型マンションとは謳ってはいませんが、ペット愛好家にも一般居住者にも配慮がなされたマンションです。

２階正面エントランスとは別に24時間利用可のペット飼育者用の出入り口が１階にあり、ペットの足洗い場も完備されています。エレベーターもメインのエレベーター８基はペット禁止で、１階のペット出入り口にペット同伴可のエレベーターがあるので、一般の居住者の方がペットと遭遇する機会はほぼゼロといえます。

このようにペット可のエレベーターを別で作ることは、マンションの規模によってはなかなか難しいですが、ペットが乗っていることを知らせるボタンをエレベーター内に設けてペットアレルギーの方に知らせる配慮をするなどの工夫をしているマンションも多いです。

管理状態は資産性を保つカギ

マンション管理マンションが資産価値を保つためには立地や物件はもちろん重要ですが、マンションの管理組合が機能する事が将来的な資産価値の保持に欠かせません。経年劣化を最小限に抑えるためにはこまめな清掃とメンテナンスを行い、住人が共用部を大事に扱うということが大事です。

そのため、「管理組合が円滑に運営されているか？」というのは重要なポイントとなってきます。

資産価値を保つための管理の5つのポイントを確認しましょう。

1. 管理体制
2. ランニングコスト
3. 修繕積立金
4. 修繕計画
5. 大規模修繕

1.管理体制

経年劣化を緩和する日々のメンテナンスや住民の満足度が高い状態を管理組合と管理会社が協力して維持できているかどうかを見極めておく必要があります。特に共用部分に管理体制は如実に現れます。

以下のようなケースには注意しましょう。

• 何か壊れたものがそのままになっている
• ゴミ捨て場が汚ない
• 植木の手入れがされていない
• 掲示板に注意事項がたくさん書いてある
• 駐輪場にボロボロ自転車が放置してある
• レターボックスにチラシなどがたまっていて整理されていない

こうしたマンションは住民と管理室が協力して、質の高いマンション管理を行おうとしていないと言えます。立地や物件自体が人気を集めていても、このような管理状況だとなかなか売却できないケースが増えていき、実勢価格が下がり、資産価値は静かに下がっていきます。

また、管理体制で気をつけなければならないのは、総戸数が少なく「自主管理」を行なっている物件です。一見、管理コスト（管理費や修繕積立金）が安いため、お得に感じるかもしれませんが、管理の品質に大きなバラツキがあるケースも多いので注意深く確認しましょう。

2.ランニングコスト

マンションの場合、マンション管理に必要な管理費と修繕積立金が月々の支払いとして発生します。

これは築年数が経過するとメンテナンス等に必要となる費用が増えるため、増加することは致し方ないのですが、実は「多ければいいというものではなく、妥当性があるのか」どうかを確認する必要があります。

「高すぎる」というイメージは評判を落としますし、実勢価格に影響します。

3.修繕積立金

日常の管理とは別に、将来的に建物の修繕を行うために住民が協力して行うマンションの貯金です。重要事項に係る調査報告書を取り寄せると最新の状況を確認することができます。

• 積立金額
• 管理組合借入金の有無
• 滞納金額（管理費含む）

といった項目をチェックすると経営状態が確認できます。まず始めに、積立金額の総額は、100戸あたり10年で1億円程度あると修繕費用をしっかり貯金できていると言えます。

次に、借入金があるマンションは借入理由と返済計画を把握します。この理由によっては、経営判断能力が乏しく、今後も資産価値を下げる可能性がありますので注意が必要です。

また、滞納金額は3％未満であることを確認しましょう。もし、それ以上の滞納金額が発生している場合は、理由を確認する必要があるでしょう。

4.修繕計画

維持管理が行き届いているマンションは、この計画が具体的に設定されています。例えば、10年目に配管工事、15年目に窓サッシとドアの取り替え、といった計画がされています。

定期的な修繕が行われているマンションは、状態もよく良い評価を受けやすいです。また、管理費・修繕積立金の増額についても計画が立てられていると、中長期的にも資産価値は安定します。

要注意な点としては、この計画が具体的に立てられていないマンションです。

長期修繕計画書がない、確認できない場合は、資産価値を見極めることはできないので避けた方が良いでしょう。

ただし、総戸数が30戸以下の規模になると、もともとそうした計画を立てていないケースがあります。その場合は、管理組合の議事録等を確認しながら修繕に対する意思決定を確認しましょう。

5.大規模修繕

マンション全体で行う大規模な修繕工事で、初回は以下のような内容が行われることが多いです。

1. 外壁タイルの補修
2. 外壁の塗装
3. 屋上の防水
4. バルコニー床防水、手すりの塗装
5. 接合部のシーリング

計画と工事内容がほぼ一致している物件は、経営状態が健全で財政面も安定していきます。この大規模修繕が予定通りに進んでいると資産価値も安定するので、上記で解説した計画をベースに「どのような修繕工事が行われているのか」「計画通りに行われているか」を確認しましょう。

ここまで、資産価値を構成する3つの要素について解説し、“求められ続ける条件” とは何かをご理解いただけたのではないでしょうか。

改めて、資産価値とは

資産価値は「求められ続ける条件がどれだけ揃っているか」で、その不動産の相対的なランク付けがされる形です。

基本的に上位ランクに入る物件は以下の条件を満たしています。

もし全てが満たせなくても、多くの条件を満たし、総合点が高く需要が見込めるマンションであれば、資産価値は安定します。

資産価値の高いマンションTOP3

ではこれまでの内容を受けて、東京都内の資産価値が高いマンションのランキングTOP3を見てみましょう。

3位 シティテラス大井仙台坂ヒルトップガーデン

シティテラス大井仙台坂ヒルトップガーデンは、多数の主要沿線が乗り入れる大井町駅から徒歩5分という絶好のロケーションに位置する駅近の大規模タワーマンションです。

大井町周辺は再開発の計画があるのでより利便性が高まっていくことが期待されおり、これからさらに魅力を増していくエリアの中でも良好な立地に位置している資産価値が落ちにくいマンションの特徴を多く持っていると言えます。

売買事例は、以下のようになっています。

取引年	売出価格	㎡数	㎡単価	所在階	間取り
2016年	8,480万円	71.26㎡	119.0万円/㎡	21階	3LDK
2016年	6,280万円	57.78㎡	108.7万円/㎡	7階	2LDK

• 立地・・・★★★★★
• 物件・・・★★★★
• 管理・・・★★★★

2位 ブリリア有明スカイタワー

ブリリア有明スカイタワーは、有明テニスの森駅から徒歩7分の大規模タワーマンションです。

近年成長が著しい湾岸エリアのマンションであり、キッズルームや、認可保育園の存在などはお子さんのいる世帯にとって非常に魅力的なのではないでしょうか？

売買事例は、以下のようになっています。

99.7万円/㎡

取引年	売出価格	㎡数	㎡単価	所在階	間取り
2017年	4,780万円	61.17㎡	78.1万円/㎡	15階	2LDK
2017年	6,280万円	75.58㎡	83.1万円/㎡	26階	3LDK
2017年	4,980万円	64.13㎡	77.7万円/㎡	4階	2LDK
2017年	5,390万円	69.06㎡	78.0万円/㎡	24階	2LDK
2017年	3,990万円	40.01㎡	99.7万円/㎡	24階	1LDK
2017年	4,490万円	57.04㎡	78.7万円/㎡	17階	2LDK
2017年	3,580万円	40.01㎡	89.5万円/㎡	7階	1LDK
2017年	3,890万円	40.02㎡	97.2万円/㎡	28階	1LDK
2017年	3,950万円	43.76㎡	90.3万円/㎡	9階	1LDK

• 立地・・・★★★★
• 物件・・・★★★★
• 管理・・・★★★★★

1位 アーバンドックパークシティ豊洲

アーバンドックパークシティ豊洲は、今大人気の豊洲エリアにある大規模タワーマンションです。

豊洲駅から徒歩7分というアクセスや、隣に位置するららぽーとでお買い物をすればなんでも揃うという利便性が他のマンションにはない魅力となっています。

デザイン性にも優れており、豊洲のさらなる発展とともにますます輝きを増していく最強のマンションと言えるでしょう。

取引年	売出価格	㎡数	㎡単価	所在階	間取り
2017年	7,550万円	81.34㎡	92.8万円/㎡	7階	3LDK
2017年	6,450万円	70.55㎡	91.4万円/㎡	4階	2LDK
2017年	8,780万円	80.18㎡	109.5万円/㎡	26階	3LDK
2016年	7,380万円	81.34㎡	90.7万円/㎡	20階	3LDK
2016年	1億8,500万円	100.01㎡	185.0万円/㎡	52階	3LDK
2013年	7,850万円	80.35㎡	97.7万円/㎡	33階	2LDK
2013年	7,180万円	70.55㎡	101.8万円/㎡	49階	2SLDK
2013年	5,280万円	60.59㎡	87.1万円/㎡	41階	2LDK
2013年	8,000万円	80.35㎡	99.6万円/㎡	33階	2LDK
2013年	5,680万円	71.38㎡	79.6万円/㎡	37階	2LDK

• 立地・・・★★★★★
• 物件・・・★★★★
• 管理・・・★★★★

資産価値の上昇が見込まれるおすすめ中古マンション

2016年に国土交通省の諮問機関である交通政策審議会が今後15年間の東京圏の鉄道整備方針の指針をしめした「東京圏における今後の都市鉄道のあり方について」から、東京近郊の鉄道網の今後の変化が予想されています。

また、アジアヘッドクォーター特区の指定されている地区の資産価値の動向も注目に値するでしょう。

1.羽田空港アクセス線の増加

西山手、東山手、臨海部の3ルートが検討されています。山手線周辺は便利になるものの、既に利便性が高いため、臨海部のルートをピックアップしています。

りんかい線を通じて、千葉方面（京葉線）へつながるルートが有力であるため、東京五輪も相まって、豊洲や有明、東雲などのエリアは、今後も高い需要が見込まれます。

現時点で、神奈川方面は京浜急行を利用して羽田空港へアクセスしやすいですが、千葉方面からのアクセスに難があるため、臨海部の鉄道開発は現実味がある開発と言えます。

2.有楽町線の延伸（豊洲－住吉）

東京メトロ有楽町線は今後、豊洲から東陽町を通って住吉まで延びる計画です。特に東陽町は区役所があり、緑も多く過ごしやすいためこれから中古マンション売買が活発になると予想されます。また、終点となる住吉も注目に値します。

3.アジアヘッドクォーター特区

外国企業の誘致を行い、アジアの中心的なビジネス街を目指すことを目的として設置されたのが、アジアヘッドクォーター特区です。

• 東京都心（六本木駅,新橋駅,東京駅周辺）
• 臨海地域（豊洲駅,有明駅）
• 品川、田町駅周辺
• 新宿駅周辺地域
• 渋谷駅周辺地域

これらの地域は、税制優遇に始まり様々な規制緩和によって外国企業の積極的誘致を行い、アジアの中心ビジネス街を目指す地域として指定されています。これらの地域はそもそも資産価値の高いエリアとして知られていますが、今後もさらなる生活環境の整備が進められていくことが期待されています。

ザ・ガーデンタワーズ サンライズタワー・サンセットタワー

半蔵門線と都営新宿線が利用できる住吉駅にあるタワーマンションです。既に利便性が高いため、安定した資産価値が見込め、今後有楽町線の延伸が決まれば、資産価値はより高いものになります。

取引年	売出価格	㎡数	㎡単価	所在階	間取り
2008年	3,880万円	57.88㎡	67.0万円/㎡	14階	1LDK

ガーデンフラッグシティ

東陽町駅から徒歩2分の好立地に位置していながら、10,000㎡を越えるゆとりの敷地を有するマンションです。有楽町線の延伸が決まれば、有楽町線も利用できるようになり、東西線の混雑が緩和されるため、利便性が高まるでしょう。総戸数は391戸あり、共用施設も豊富ですので、今後は資産価値にますます期待することができます。

取引年	売出価格	㎡数	㎡単価	所在階	間取り
2017年	6,480万円	88.57㎡	73.2万円/㎡	11階	3LDK
2017年	5,480万円	79.76㎡	68.7万円/㎡	4階	2LDK
2017年	6,980万円	88.57㎡	78.8万円/㎡	14階	3LDK
2017年	5,480万円	77.9㎡	70.3万円/㎡	2階	3LDK
2016年	5,780万円	82.53㎡	70.0万円/㎡	3階	3LDK
2016年	5,680万円	75.04㎡	75.7万円/㎡	8階	2LDK
2016年	5,890万円	76.33㎡	77.2万円/㎡	8階	3LDK
2016年	5,950万円	81.1㎡	73.4万円/㎡	6階	2LDK
2016年	4,980万円	67.95㎡	73.3万円/㎡	8階	2LDK
2015年	6,680万円	79.76㎡	83.8万円/㎡	14階	3LDK

マンションジャーナル