住宅ローンは繰り上げ返済すべき？避けた方が良いタイミングを解説

住宅ローン繰り上げ返済とは？

住宅ローンの繰り上げ返済とは、住宅ローン返済において毎月の定額返済とは別に、まとまった金額を一時的に返済する方法のことです。

住宅ローンでは毎月「元金+利息」を返済しますが、繰り上げ返済は支払った金額がそのまま元金の返済に充てられます。

借入金額を早期に減らすことで将来の利息負担を減らし、トータルのローン返済額を軽減させることができます。

繰り上げ返済には2つの方法があります。

返済期間を短縮させ、短縮された期間分の利息を軽減する方法です。

早く住宅ローンを完済させたい方、利息負担を少しでも減らしたい人に向いている方法です。

返済期間が早ければ早いほど、月々の返済額に占める利息の割合は高くなっています。よって繰り上げ返済を早く行う方が利息軽減効果は高くなります。

返済期間は変えずに、利息を軽減し月々の返済額を減らす方法です。

家計支出の増加や収入減少などによって毎月定額の返済が厳しくなった場合に、月々の返済額を抑えるために用いられます。

返済額軽減型も、繰り上げ返済の時期が早いほど、住宅ローン金利が高いほど、また返済期間が長いものほど、利息軽減効果が大きくなります。

同じ時期に、同じ金額で繰り上げ返済を行うなら、期間短縮型の方が利息軽減の効果は大きくなります。

筆者作成

借入額3000万円、返済期間30年、金利2.3％、毎月の返済額が11万5440円（元利均等返済、ボーナスなし）にて、5年後に約100万円の繰り上げ返済を行った場合でシュミレーションしてみると、同じ繰り上げ返済額100万円でも、方法の違いで約40万円の差額が生じます。