2021年1月28日に行われた、大東建託株式会社2021年3月期第3四半期決算説明会の内容を書き起こしでお伝えします。
スピーカー：大東建託株式会社 常務取締役経営管理本部長 川合秀司 氏
新型コロナウイルス感染拡大に伴う対応
川合秀司氏：本日はご多用のところご参加を賜りまして、誠にありがとうございます。川合でございます。前回からこのようなかたちでの決算説明会となりまして、不自由な点もございますとは思いますけれども、ご理解賜りますようよろしくお願い申し上げます。
それでは最初に、決算概要の説明に入る前に、現在緊急事態宣言が発出されています新型コロナウイルスの当社への影響および対応についてご説明させていただきます。3ページをご覧ください。緊急事態宣言の11都府県ですが、建築営業におきましては3密の回避はもちろん、滞在時間など感染防止対策、感染拡大防止に配慮した上で営業活動を継続しております。
また、施工現場では、1部屋1名での作業などソーシャルディスタンスの確保、さらに入居者斡旋の「いい部屋ネット」でも出社人数の制限やIT重説など、お客さまやスタッフの安全確保を第一に事業活動を継続しております。
また、11都府県以外のエリアにおきましても、上記のような対策を原則同様として実施しまして、感染防止に努めております。
損益（連結PL）
それでは、2021年3月期第3四半期の業績の説明について説明させていただきます。特に断りのない限り、連結ベースのご説明とさせていただきます。5ページをご覧ください。当第3四半期の損益の状況についてご説明いたします。売上高は前年同期比3.2パーセント減少の1兆1,092億3,400万円、営業利益は前年同期比12.1パーセント減少の778億2,400万円、経常利益は前年同期比12.2パーセント減少の810億5,200万円、親会社株主に帰属する四半期純利益は前年同期比11.3パーセント減少の559億2,700万円となりました。
損益（営業利益増減要因）〈前年同期比〉
当四半期の営業利益は778億円となり、前年同期の885億円を107億円下回りました。その下回った理由についてセグメント別にご説明いたします。6ページをご覧ください。内訳では完成工事総利益で272億円の減少、不動産事業総利益で93億円の増加、その他の事業総利益で5億円の増加、販管費の減少による67億円の増加です。
完成工事総利益の272億円の減少は、完成工事高の減少と完成工事総利益率の低下によるものです。不動産事業総利益の93億円の増加は管理戸数増加に伴う家賃収入増加と連帯保証人不要サービスを提供しているハウスリーブの収入が拡大したことなどによるものです。
その他の事業総利益の5億円の増加は、新型コロナウイルスの影響によりマレーシアのホテルの稼働率が低下し、利益が減少した一方、ガス供給事業のガスパルの稼働メーター数が増加したこと、また、今回よりインヴァランス社の投資マンション事業を計上したことによるものです。
販管費の削減による67億円の増加は、完成工事高が減少したことによる営業担当者へのインセンティブの減少、また新型コロナウイルスの影響によりCM制作ができなかったことなどの広告宣伝費の減少、各種会議や研修を実施しなかったことによる減少などによるものです。
セグメント別損益（建設事業①）
それでは、セグメント別の損益について詳細にご説明いたします。7ページをご覧ください。建設セグメントの業績は、完成工事高が前年同期比18.2パーセント減少の3,058億円となりました。完成工事総利益は前年同期比24.9パーセント減少の822億円となりました。営業利益は前年同期比38.8パーセント減少の310億円となりました。
セグメント別損益（建設事業②）
8ページをご覧ください。建設セグメントの利益率についてご説明いたします。上段の太い赤の折れ線グラフは完成工事総利益率の推移です。総利益率は前年同期との差で2.4ポイント低下し26.9パーセントとなりました。
この内訳につきましては、労務費でマイナス1.5ポイント、支援機構利用案件の増加による大東ファイナンス融資増加に伴う繰延利益の増加でマイナス0.9ポイントとなっております。
このうち労務費マイナス1.5ポイントにつきましては、職人の工賃・手間賃による上昇が0.4ポイント、技術者が完成工事より大幅に多く要るということによりまして、間接原価、いわゆる固定費が1.1ポイント悪化しているといった状況でございます。
また、計画差では1.5ポイント上回りました。こちらにつきましては、労務費でプラス0.5ポイント、繰延利益でプラス1.0ポイント。こちらは想定していたより支援機構利用案件が少なかったということによるものです。
続きまして、下段の細い赤の折れ線グラフで示しているのは、完成工事営業利益率の推移です。営業利益率は前期との差で3.4ポイント低下し、10.2パーセントとなりました。営業利益率が低下したのは、総利益率の低下に加え、完成工事高の18.2パーセント減少に対して人件費や固定費がそれほど減少していないことによるものです。
セグメント別損益（不動産事業①）
続きまして、不動産セグメントの業績についてご説明いたします。9ページをご覧ください。売上高は前年同期比3.8パーセント増加の7,563億円となりました。売上総利益は前年同期比13.0パーセント増加の806億円となりました。
これは、主に一括借上物件の増加により家賃収入が増加したこと、連帯保証人不要サービスを提供しているハウスリーブの収入が拡大したことによるものです。
営業利益は前年同期比19.3パーセント増加の479億円となりました。
セグメント別損益（不動産事業②）
次に、不動産セグメントの利益率についてご説明いたします。上段の濃い緑の折れ線グラフで示しているのは、売上高総利益率の推移です。前年同期比で0.9ポイント増加し、10.7パーセントとなりました。
下段の薄い緑の折れ線グラフで示しているのは、売上高営業利益率の推移です。営業利益率は前年同期比で0.8ポイント増加し、6.3パーセントとなりました。
セグメント別損益（その他事業）
続きまして、その他事業についてご説明いたします。11ページをご覧ください。売上高は前年同期比8.0パーセント増加の470億円となりました。売上総利益は前年同期比3.0パーセント増加の182億円となりました。
これは、先ほど申し上げましたが、新型コロナウイルスの影響によりマレーシアのホテルの稼働率が低下したその一方で、ガスパルの稼働メーター数が増加したこと、さらに今回よりインヴァランスの投資マンション事業を計上したことによるものです。
また、営業利益は前年同期比7.4パーセント増加の96億円となりました。
損益（販管費）
続きまして、販管費についてご説明いたします。販管費は前年同期比67億円減少の1,032億円となりました。内訳は、人件費で45億円の減少、広告宣伝費で16億円の減少、募集費・研修費で9億円の減少、その他費用で3億円の増加です。
売上高が前期比3.2ポイントの減少に対しまして、販管費は前期比6.1ポイント減少した結果、売上高販管費率は前期比0.3ポイント低下の9.3パーセントとなっております。
財務状況（連結BS）
続きまして、連結貸借対照表の状況についてご説明いたします。スライドの資料左側より前期12月末の貸借対照表、前期3月末の貸借対照表、一番右が当期12月末の貸借対照表となります。
総資産は、前期末との比較で237億円減少の8,565億円となります。負債は376億円減少の5,565億円、純資産は139億円増加の3,000億円となります。
この結果、自己資本比率は2.9ポイント増加しまして、35.4パーセントとなります。
また、1株当たり純資産は254円31銭増加し、4,441円22銭、1株当たりの四半期純利益は814円78銭となります。
財務状況（連結CF）
続きまして、キャッシュフローの状況についてご説明いたします。14ページをご覧ください。営業キャッシュフローは213億円の獲得となりました。これは、主に税金等調整前四半期純利益811億円の計上、法人税等の支払いによるものでマイナスの470億円、賞与引当金の減少マイナスの81億円などによるものです。
投資キャッシュフローは206億円の減少となりました。これは、主にインヴァランス社の株式の取得で130億円、ガス供給配管やROOFLAG等の有形固定資産の取得による54億円、ソフトウェア等の無形固定資産の取得41億円などによるものです。
財務キャッシュフローは292億円の減少となりました。これは、主に配当金の支払いによるマイナス377億円、長期借入金の増加によりプラスの135億円などによるものです。
以上の結果、2020年12月末の現金及び現金同等物の残高は、期首と比較しまして290億円減少の1,309億円となりました。
受注関連（受注高・受注工事残高）
次に、主要指標の実績についてご説明いたします。16ページをご覧ください。はじめに、受注高、受注工事残高についてご説明いたします。左側のグラフで示している受注高は、前年同期比38.9パーセント減少の2,247億円となりました。右側のグラフで示している受注工事残高につきましては、前年同期比15.9パーセント減少の7,231億円となりました。
受注が減少している主な理由は、新型コロナウイルスの影響による、特に第1四半期の営業活動の停止、また感染拡大防止の観点からのダイレクトセールス？の自粛等々によるものです。
なお、左の受注高のグラフでは、四半期ごとの比較を出しております。第1四半期は前期比13.2パーセントとなっておりますけれども、第2四半期75.2パーセント、第3四半期86.2パーセントと徐々に回復の傾向に向かっております。
受注関連（受注効率）
次に、受注効率についてご説明いたします。棒グラフは建築営業担当者の人数です。12月末の営業担当者は、前年同期比445名減少の2,806名となりました。また、折れ線グラフで示している営業担当者1人当たりの受注高は、前年同期比406万円減少の829万円となりました。
受注関連（中層比率・建替比率）
続きまして、受注関連の各指標についてご説明いたします。18ページをご覧ください。左のグラフで示しているのは中層比率です。前年同期より0.7ポイント減少し、19.6パーセントとなりました。
右のグラフで示しているのは建替比率です。前年同期比0.4ポイント減少し、37.2パーセントとなりました。そのうち当社管理物件の建替比率は前年同様の6.2パーセントとなっております。
受注関連（受注単価・キャンセル率）
次に、受注単価とキャンセル率の推移です。左のグラフで示している受注単価につきましては、前年同期比1,055万円減少の1億387万円となりました。右のグラフで示しているのはキャンセル率の推移です。前年同期比12.1ポイント上昇の40.7パーセントとなりました。
受注関連（受注件数・ルート）
20ページをご覧ください。新規顧客とリピート顧客の契約数の割合についてご説明いたします。スライド資料の上段左側より前期第3四半期、真ん中が前期通期、一番右が当期第3四半期となります。
当第3四半期の新規顧客の割合は前年同期比0.5ポイント増加の34.4パーセント、リピート顧客の割合は、前年同期比0.5ポイント減少の65.6パーセントとなります。
次に、下段左側の黄色の棒グラフはリピートの受注件数の推移、折れ線グラフはリピート受注件数の前年同期比の推移、下段右側の赤色のグラフは同様に、棒グラフが新規顧客の受注件数推移、折れ線グラフが新規顧客の前年同期比の推移です。
ご覧いただきますとおり、一番右の第3四半期の新規顧客の受注件数は前年同期を上回ることができております。
入居斡旋関連（入居斡旋件数）
続きまして、入居者斡旋の状況についてご説明いたします。21ページをご覧ください。入居者斡旋件数は前期比1.0パーセント増加の22万3,023件となりました。
内訳としましては、左のグラフに示す居住用が前年同期比1.0パーセント増加の22万1,335件、右のグラフに示す事業用が前年同期比2.6パーセント増加の1,688件となっています。
入居斡旋関連（家賃ベース入居率）
次に、家賃ベースの入居率についてご説明いたします。12月の入居率は、左のグラフで示す居住用で前年同月比0.3ポイント増加の96.8パーセントとなります。右のグラフで示す事業用は前年同月比0.2ポイント低下の98.6パーセントとなり、コロナ禍においても高い入居率を維持しております。
入居斡旋関連（件数入居率）
23ページをご覧ください。2020年12月末時点の件数入居率についてご説明いたします。12月末の入居率は、左側のグラフで示す居住用が前年同月比0.1ポイント増加の96.6パーセントとなります。右のグラフで示す事業用は、前年同月比増減なく98.0パーセントとなります。家賃ベースと同様に高い入居率を維持しております。
当期見通し（通期PL）
続きまして、当期見通しについてご説明いたします。25ページをご覧ください。通期計画におきましては、7月に発表しました計画について変更はございません。
トピックス（フランチャイズ事業開始）
最後に、2点トピックスをご案内いたします。27ページをご覧ください。はじめに、大東建託リーシングで開始しましたフランチャイズ事業の取り組みをご紹介いたします。
みなさんおなじみの「いい部屋ネット」ブランドと、当社の店舗運営のノウハウを活かし、賃貸住宅業界でのシェア拡大と、加盟店さまとの協業・店舗数拡大によるブランド強化を目的として、「いい部屋ネット」店舗をフランチャイズ化し、2021年1月にフランチャイズ1号店がオープンしております。写真は「石巻店」となっております。
今後、当社の直営店舗と重複しないよう順次拡大展開を行っていく予定としております。
トピックス（新型コロナウイルスを契機とした「働き方改革」）
最後に、28ページをご覧ください。当社の新型コロナウイルスを契機とした「働き方改革」についてご説明いたします。当社では、4月に感染防止と併せていち早く全社員のテレワーク環境整備を完了させまして、新しいワークスタイルの確立に取り組んでおります。
現在においても、非常事態宣言が発令されている地域を中心に出社率は30パーセントとし、そのほかの社員はテレワーク、リモートワークを実践しております。
また、5月、緊急事態宣言が徐々に解除されてからは、オンラインセミナーやタブレット端末を活用したリモート営業を実施しまして、お客さま本人に加えてご家族がそれぞれ自宅でセミナーやご提案に参加できる、そういった環境をつくってまいりました。
また、社内のあらゆる会議、研修につきましても、「Teams」を使ってオンライン化しております。
また、10月からは、テレワークを実施するのに伴いまして、在宅勤務者へ月額4,000円の在宅勤務手当を導入しております。
また、同時に、本社の単身赴任者を自宅に帰しまして、自宅から本社の勤務を可能とする遠隔勤務制度も導入しております。
また、ペーパーレスも順次展開しまして、この2月からは電子契約を開始しまして、ハンコのための出社は不要としております。
これからもこういった新型コロナウイルス、コロナ禍の働き方として、社員がやりがいを感じてチャレンジできる環境整備、「働き方改革」を推進してまいりたいと考えております。
以上で、私からの説明は終了させていただきまして、事前にみなさまからいただきましたご質問について回答させていただきたいと思います。
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