2020年2月20日に行われた、インヴィンシブル投資法人2019年12月期決算説明会の内容を書き起こしでお伝えします。
スピーカー：コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社 取締役会長 市來直人 氏
1⼝当たり分配⾦（DPU）の推移
市來直人氏：エグゼクティブ・サマリーは、あとで出てくるチャートと重複するため、割愛いたします。まず、1口当たりのDPUの推移についてお話ししたいと思います。
2019年12月期に関しましては、1,725円で前年同期比2.5パーセントの増加、（2019年）年間では3,381円で前年比8.6パーセントの増加です。いままで発表させていただいたとおり、7年連続でDPUの増加を達成できたということです。2020年に関しましては、年間で3,459円で（前年比）2.3パーセントの増加、8年連続でのDPUの成長を見込んでいます。
J-REITにおけるDPU成⻑率⽐較
（スライドの）左側ですが、過去5年間のDPUの成長率に関しましては、インヴィンシブルは21パーセントで、ほかのホテル系REITあるいは上場REIT全体の平均を大きく上回っています。2020年の予想値を含みます直近3年間においても6.9パーセントの成長率で、ベンチマークを大きく上回ってきています。
外部成⻑の実績
外部成長についてです。2014年からホテルの投資を始め、過去6年間、順調に資産成長を行ってまいりました。そして、国内外のさまざまな地域に広がる高度に分散されたポートフォリオの構築に成功しました。その結果、今日現在で全体5,116億9,500万円の資産のうち4,500億円超がホテルとなり、J-REIT最大のホテル所有者となっています。
2019年7⽉取得物件サマリー
この過程で、昨年7月に増資とともに取得いたしました18ホテルが、規模の拡大さらに分散化に貢献しています。
収益増加のための更なる資産⼊替え
2019年と2020年に跨っているのですが、直近のご報告といたしましては、収益増加のためのさらなる資産入替えを行いました。
去年6月にも同様の入替えをしていますが、今回は「シティハウス東京新橋」「ウィンベル神楽坂」という2物件を、それぞれ所有期間にNOIで8.8パーセントと11.2パーセント上昇させました。その上で、（合計）96億円……NOI利回りで3.4パーセントでの売却により、（売却益）40億円という大きな利益を得ました。一口当たり658円です。
2019年12月期において一部内部留保することにより、2019年6月期に対して内部留保額が11億円増加ということです。この売却代金も使いまして、これからご説明するホテル2物件を合計162億3,600万円、鑑定NOI利回りで5.8パーセントで取得しています。
ホテルマイステイズプレミア成⽥
取得した2物件に関して、ご説明差し上げます。まず、「ホテルマイステイズプレミア成田」は東急さんのホテルでした。成田（国際）空港から車でちょうど10分くらいです。空港利用者さんを中心に、非常に利便性の高いところで、年間を通じて国内外の多様な需要が安定的に見込まれます。
大幅なリノベーションを実施いたしまして、東急さんから「マイステイズ」の高いランクである「マイステイズプレミア」というブランドで、2018年2月からオープンしています。711室の客室はさまざまなタイプがあり、大小会議室、その他施設面でも非常に充実したホテルです。
特徴の1つといたしまして、エアラインクルー専用の客室約300室を持っており、さらにクルー専用のランドリーやラウンジなども設備しております。さらに、この（成田市の）あたりのホテルにはあまり見かけないクルー専用のサービスチームも設置しています。ハード・ソフト面ともに、増加傾向にあるクルー需要の一層の取り込みが期待できます。
成⽥マーケット(1)
成田マーケットに関して申し上げます。ご案内の（スライドの）ように、成田空港は国際線の乗降客においては国内空港でトップであり、日本と海外を結ぶ日本最大の玄関口として機能しています。関西国際空港や羽田空港と比較し、世界各方面へのネットワークがより多様化しているということで、バランスのとれたインバウンド需要が期待できると考えています。
成⽥マーケット(2)
成田マーケットに関しましては、ご案内の（スライドの）ように、（成田空港は）去年9月に第3ターミナル拡張し、10月には夜間発着時間を1時間延長しています。さらに（スライドの）左の棒グラフのとおり、成田空港の利用客数は、国際線に関して順調に伸びてきております。今後の滑走路延伸・新設工事によって、成田空港における新規就航路線の拡大や発着回数増加が続く見込みです。それに伴って、空港利用者需要がさらに伸びていくと考えています。
また（スライドの）右下にある、計画値として発表されているホテルの新規供給室数をご覧いただくと、非常に新規供給が限られています。成田市内に関してはないということも魅力的なマーケットだと考えています。
アートホテル盛岡
もう1つ取得いたしました「アートホテル盛岡」は、県庁所在地である盛岡市の中心市街地にあります。JR盛岡駅から徒歩8分で、繁華街とビジネス街の両方からも至近の好立地です。
空港の便といたしましては、いわて花巻空港があり、あとで申し上げますが、台北・上海路線を近年オープンしました。また、東北新幹線の盛岡駅からも利便性が高いことで、アジアだけでなく欧米の利用者も取り込めてきています。
2019年3月に「アートホテル」としてリブランドいたしました。それまでは「ホテル東日本」という名前でした。去年4月までに全客室・ロビー等の大幅なリノベーションを実行いたしております。
特筆的なこととしましては、盛岡市を一望できるスカイバンケットレストランをはじめ、収容人数最大300人となる大小の宴会場があります。さらに市内で結婚式が執り行える数少ないホテルの1つで、婚礼事業も安定的に獲得してきています。
盛岡マーケット
盛岡のマーケットについて少しお話させていただきます。（盛岡は）国内の主要都市からアクセスがよく、さまざまな観光資源に恵まれています。その例を、（スライドの）左上にイラストで載せています。
（スライドの）右上の、「盛岡市の外国人観光客延べ宿泊数推移」の棒グラフをご覧ください。2013年度の7,371人回から、2017年度には3万4,000人回台で、この数年で大きく伸びてきています。
（スライドの）右下にある「盛岡市の宿泊施設数推移」をご覧ください。ホテルの新規供給が非常に限られているという点でも、魅力的なマーケットだと考えています。
ホテルポートフォリオの推移
（スライドの）一番右の円グラフをご覧ください。この2物件を加えましたホテルの取得により、ホテルポートフォリオのタイプ別・地域別の分散がより進展してきたことがご理解いただけると思っています。
国内ホテル物件の所在地図
今日時点で国内ホテルに関しましては、いわゆる東京・大阪・北海道・京都といったインバウンドで人気の高い都道府県のトップ10の位置に、80パーセントが位置している状況です。ここまで、現在までのご報告をさせていただきました。
2027年までのDPU下限⽬標
ここからは、今後のことを含めたお話をさせていただきます。
DPUに関しましては、昨年発表いたしましたように、2027年まで（年間）3,400円は下らない……少なくとも（年間）3,400円という下限を設けています。それをサポートする1つといたしまして、内部留保がございます。こちらは先ほど申しましたように、2019年6月末から12月末の半年間で約11億円増えて127億円で、投資口1口当たり2,090円の内部留保を所有しています。
CAPEX及び減価償却費
キャッシュ・フローといたしましては、2020年の予想で減価償却費が82億4,700万円です。このうち、メンテナンスCAPEXと戦略的CAPEXを引いた部分を「フリー・キャッシュ」と呼んでいます。これが44億5,200万円であるため、必要に応じてこれも配当サポートというかたちも使用しうると考えています。
ケイマンホテル増改築計画の進捗状況について
ケイマンホテルの増築構想が、いまどんなふうに進捗してきたかに関して、ご報告を差し上げます。
相当な進展がございます。昨年報告いたしました屋外レストランの改装・拡張を完了し、コーヒーショップ・寿司レストランも今年3月までにオープン予定です。ケイマン政府との間での増改築計画にかかる許認可取得に向けた、詳細な協議も開始しています。
ケイマンマーケット
ケイマンマーケットに関しましては、去年3月に竣工いたしました国際空港は、年間利用可能旅客者数が約200万人以上、すなわち拡張前と比べて4倍に増加いたしました。
（スライドの）左下の「航空機による訪問者数」の棒グラフをご覧ください。過去10年間の年平均で、6.3パーセントの成長率で増加しています。直近の2018年・2019年にかけては、8.4パーセント増加しています。
ケイマンのエアポート・オーソリティは、大型機への対応を強化するために滑走路を延長する計画も発表しています。
新ホテルのブランド戦略
これは初めて発表させていただきますが、この6ヶ月の大きな進捗、深堀として、新築棟の部分のブランドに関して詰めてまいりました。既存のホテルはいままでどおり「ウェスティン」ブランドで継続いたしますが、新ホテル、新棟の部分は「Autograph Collection」というブランドを採用する予定です。
「Autograph Collection」は、マリオットグループ内の上位ブランドに属しており、新しいホテルはADRのいままで以上の向上が見込まれます。この「Autograph Collection」もマリオットのゲストロイヤルティ・プログラムの対象のため、開業後すぐに世界有数の顧客ネットワークから需要が生み出されるという、恩恵を受けると見込まれています。
ケイマンホテル増改築の概要
以前、投資家さまの一部から「どこをどういじるのかがわからない」というご批判をいただいています。それをできるだけわかりやすく（スライドに）しました。
これは全体図でございまして、（スライドの）左下がいわゆる「セブン・マイル・ビーチ」という美しいビーチでございます。そこに「ウェスティン」が面しており、その奥が「サンシャインリゾート」となっています。
（スライドの左図の）左側が北になりますが、まず1つ目の区画として、北側にある平屋建ての既存のスパを宴会場のキッチンに転換し、新たに大型宴会場を増築します。ボールルームを宴会場といっていますが、これはMICEを中心とした会議・パーティといったものをより広く受けていくことができます。
2つ目の区画としましては、一番中心になる（スライドの左図の）右の南側のところで、いまは平屋建てのレストランと会議室です。こちらを解体いたしまして、新ホテルを増築していきます。
（スライドの左図の）右上のサンシャインの横には、実は前から所有している未利用地がございます。ここに駐車場を造成し、ランドリー・事務所等を増設します。
これは一番最後に予定していますが、既存の「ウェスティン」の一部を改装・転換いたしまします。南側は新築のプールサイドルームに、北側はは会議室・小売店舗に一部改築する予定です。
完成予想図（イメージ）
完成予想図のイメージとして、どの方面から見た図かがわかるようにイラストを載せています。
中期DPU⽬標値
中期目標値、ビジョンに関してご報告いたします。
ケイマンの増築等が完成して、安定稼働後に（DPU）3,700円が達成できるのではないかと考えています。最新の分析と、規制当局との継続的な協議の状況から、完成は2023年の夏ごろになると……正直なところ、前回申し上げたように「遅れる」という見込みになりました。
また、足元のマクロ経済状況の悪化を考えますと、当初設定していた中期目標の進捗に影響し、どうしてもDPU成長のカーブが昨年度までの想定、期待値より、残念ながら低くなっているといわざるを得ないと考えています。
ただし、ケイマン増築棟の収益寄与に加え、国内ホテルも今後の内部成長と余剰FFOからのフリーキャッシュと資産入替えを活用した外部成長、もしくはこのあと申し上げますが戦略的なCAPEX投資、さらに資産の入替え等も活用して、中期目標DPUの達成を目指していきます。
需給面でも、来年以降は好転していると考えています。いずれのケースでも（年間DPU）3,400円の配当下限は、2027年まで維持していけると考えています。
2020年東京オリンピック・パラリンピック会場とINVホテルポートフォリオ
オリンピックはご存じのとおりです。34物件（5,950室）が立地を東京エリアにしています。
2020年東京オリンピックのマラソンコースとINVホテルポートフォリオ
加えましてご存じのように、マラソンと競歩が札幌に移りました。マラソンと競歩の行われる札幌市に、6ホテル（1,236室）をインヴィンシブルが保有しています。いずれのホテルも、マラソンコースの至近距離に立地しており、マラソン観戦における利便性も高いと見ています。
国際的イベントやインフラ整備等によるインバウンド需要の更なる成⻑期待
オリンピック、パラリンピック後に関しましても、過去の開催国の実績と今後の大きなインフラの整備、イベント等を考えて、継続的なインバウンド需要が支えられていくと考えています。
訪⽇外国⼈の状況
訪日外国人については、今日現在厳しい状況でございますが、リピーター数が6割強の64.2パーセントになっています。
とくに（スライドの）右上をご覧いただくと、訪日外国人旅行者の消費額は毎年順調に伸びています。（右上の棒グラフの）上の数字が消費額の絶対額、100パーセントで、費用別の消費額が（スライドの）右下のとおりです。とくに（グラフの）一番下の紺の部分の「宿泊費」に関しては、為替の動きにかかわらず、2015年より着実に増加を続けています。
訪⽇外国⼈の状況：地⽅へのシフト
さらに申し上げたいのは、「インバウンドの地方の時代は、すでにスタートしている」ということです。
（スライドの）左側の棒グラフで、訪日外国人の年間旅行消費額を2015年と2018年で比べています。東京都だけで見た場合は10.0パーセントの伸びに対して、東京都以外の道府県に関しては1兆9,600億円から2兆8,500億円で、45.3パーセントの伸びを記録しています。
また（スライド右で）「インバウンドの方々が、どこの空港から入国したか」を2012年から見てみますと、（スライドの）下に書いてありますが、成田・羽田・関空（関西国際空港）といった、いわゆる主要な6空港以外の地方空港から入国した訪日客が順調に増えてきています。入国者全体の約26パーセントに達しており、間違いなく地方インバウンドの時代がきて、進んでいると考えています。
今後の新・増設ホテル計画について （更新）
今後の供給面という意味で申し上げますと、2019年にピークを迎えると期待していました。しかし、一部の計画の遅れ、および新規計画の増加で、2020年にピークがずれ込むと見込まれます。ただ、2021年は今年に対して、70パーセントくらいの大幅な減少が見込まれています。
ホテル新規供給の減速
これは「週刊ホテルレストラン」さんが半年ごとに調査されている、その時点で「これから新規計画がどれくらいありますか」という数字です。昨年の12月6日時点の計画値は、過去5年間の半年置きの統計で、初めて対前年で減少してきたということです。インバウンドの増加とともに上昇してきたホテルの客室数の増加にも、新設というところでも歯止めがかかってくると考えています。
戦略的CAPEX事例①：ホテルマイステイズ清澄⽩河
そうした中で「どうやって、インヴィンシブルとして収益改善の取り組みを行っているか」を簡単に2つだけご紹介いたします。
「ホテルマイステイズ清住白河」の実例です。簡単に申しますと、客室収容人数を増やすリノベーションをいたしました。この工事は昨年の9月に終わっていますが、収容人数を114人から125人として、10パーセント近く増やしました。結果といたしまして、工事完了後の10月から12月、昨年の実績ベースで対前年でRevPARでは30.1パーセント、GOPでも30パーセント強という伸びを記録しています。
戦略的CAPEX事例②：ホテルマイステイズ横浜
同様な工事を「ホテルマイステイズ横浜」でも行っています。こちらは、室数が190室から194室で、4室の増加ではございます。工事終了後の（2019年）8月から12月の実績は、対前年でRevPARでは3.0パーセント、GOPでは約12パーセントの伸びを実現しています。
今後も、同様な収益改善戦略を積極的に実施していきたいと考えています。
国内・海外ポートフォリオ全体：2019年平準化NOI（実績）
国内・海外ポートフォリオ全体の実績に関して、ご説明いたします。全体の2019年の平準化NOIに関しまして、年間で2.1パーセントのマイナスとなっています。（スライドの左を）ご覧いただきますと、後半がマイナス7.5パーセントという状況で、（スライドの左上のとおり）とくにホテル（NOI）の8.8パーセントのマイナスが影響しています。
この主な原因は連続した大型台風、そして日韓問題の悪化などで、マーケット全体にマイナスの影響があったことだと考えています。住居（NOI）は1.1パーセントのプラスで順調に推移しています。
国内・海外ポートフォリオ全体：2020年平準化NOI（予想）
国内・海外のポートフォリオ全体に関しまして、今年2020年の予測を申し上げます。
年間全体といたしましては、マイナス1.4パーセントとなっています。住居（NOI）は順調に年間0.5パーセントのプラスを見込んでいます。ホテル（NOI）は前半を厳しめに見ています。これは主に、昨年は「東京ディズニーランド」の35周年がありましたが、今年はないためです。また、今年は「北海道ふっこう割」という特別支援的な需要もありません。
もう1つは、ゴールデンウイークです。去年はご案内のように10日連続の休みという日並びでしたが、今年は5日連続となっているところを考慮しています。従って、前半は非常に厳しいです。後半はオリンピックも織り込んでプラスが出てくると考えています。
ただし、足元のコロナの影響に関しましては、現時点ではまだ織り込めるだけの情報が得られていない、どこで収束するかが不透明であるため、新型肺炎の影響は織り込んではいません。
40ページまでは、各セグメントごとの詳細を表示しています。
格付の変更
私どもとして、今年のグッドニュースの1つは、2月4日に格付け機関のJCRさんから「A」から「A＋」という格上げをいただきました。これに伴い、発行済みの投資法人債もすべて「A」から「A＋」にアップグレードされました。投資法人債の投資家にとってポジティブな影響があったと考えています。
変更事由に関しては、JCRさんのプレスリリースの抜粋を（スライドの）右側に載せています。
財務の状況
財務の状況に関しまして、昨年8月のリファイナンス以降、取引金融機関数をさらに26社に増やしました。借入先のさらなる増加を図っています。
LTVに関しましては、（スライドの）右側にございますが、45パーセントレベルを安定的に運用していきます。可能な限りリレーションの長期化、そして固定比率をマーケットを見ながらスワップを活用し、増やしていくという計画です。
ESGに関する取り組み(1)
重要なポイントの1つとして、ESGに関してご報告差し上げます。
補助金を活用いたしましたECOの分野です。大規模な省エネは、以前ご報告いたしました「ホテルエピナール那須」の冷温水発生機、温水ヒーターの交換を実行いたしました。それにより、エネルギー使用量の削減効果が2019年2月から今年の1月の実績で、マイナス8.4パーセントとなりました。
もう1つ、これは今回初めてご報告いたしますが、「アートホテル新潟駅前」に関してです。こちらも同様な省エネ効果に優れた機器に交換しました。今年の1月に終了し、3月に3,800万円の補助金をいただく計画です。エネルギー使用量の削減効果は、年間で約マイナス18パーセントを見込んでいます。
プールの排水利用も、2019年10月から「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」で実施しています。約3,700トンのプール排水をトイレで再利用し、金額的には5ヶ月間で約200万円の節約が図られています。
（スライドの）右側ですが、LED照明、節水シャワーなどを少しずつ増やしているとともに、ホテルの食材輸送に伴うCO2排出量の削減をしています。具体的には、できるだけ地域密着・地産地消で行うことにより、輸送に伴うCO2を年間で約1,253キログラム、樹木26本分が吸収するCO2に相当する量の削減を行っています。
この「エピナール那須」は、地域の農業の支援としても役に立っていると考えています。
ESGに関する取り組み(2)
私どもの国内ホテルポートフォリオ84物件のうち、73物件のオペレーターであるマイステイズ・ホテル・マネジメントで、多くの地域で地域貢献を中心としたさまざまな取り組みを行っています。
周辺道路・河川の清掃活動、羽田の例としては地域密着型のスポーツクラブを支えるオフィシャルパートナーなどです。それ以外にも、町内会・ライオンズクラブ、お祭りや地域防災・衛生活動への協賛、協力は、ほとんどといっていい数多くのホテルで行っています。
（スライドの）右側ですが、防災への貢献といたしまして、津波避難ビル指定が昨年からもう1物件増えました。去年7月に取得した「ホテルマイステイズ鹿児島天文館」も、津波避難ビルとしての指定をいただいています。
最後に、運用会社の私どもコンソナント・インベストメント・マネジメントにおける従業員への取り組み、働き方改革について、1つお話しさせていただきます。
働きやすさ向上のために、最近珍しくなくなっていますが、プレミアムフライデー制度・ノー残業デーを設けています。これは、単に制度があるだけではなく、従業員別・部門別の実行率を集計いたしまして、それをマネジメントは定期的にレビューし、状況改善の策を検討しています。例えば、必要に応じて人的リソースを増やすといった取り組みをしています。
以上、駆け足ですが、2019年12月期の決算の発表をさせていただきました。ご清聴ありがとうございます。
