2. 評価乖離率は築年数・総階数・所在階・敷地持分の4つで計算。高層階で築浅ほど補正が大きくなりやすい

次に、補正率のもとになる評価乖離率の計算の仕方を見ていきます。

2.1 評価乖離率の算式

国税庁の「No.4667」によると、評価乖離率は次の算式で求めます。

評価乖離率＝A×△0.033＋B×0.239＋C×0.018＋D×△1.195＋3.220（△はマイナス）

  • A：築年数（1年未満の端数は1年に切り上げ）
  • B：総階数指数（地階を除く総階数÷33。1を超える場合は1）
  • C：所在階（その部屋がある階。地階は0）
  • D：敷地持分狭小度（敷地利用権の面積÷専有部分の面積）

総階数指数は小数点以下第4位を切り捨て、敷地持分狭小度は小数点以下第4位を切り上げて計算します。算式からは、築年数が新しいほど、総階数が多いほど（33階で上限）、所在階が高いほど、評価乖離率が大きくなり、補正で評価額が上がりやすくなることが分かります。また、敷地の持分が専有面積に比べて小さいほど、評価乖離率は大きくなります。

2.2 国税庁の計算例

国税庁の計算例では、築27年、11階建ての3階、専有面積60平方メートル、敷地利用権の面積21平方メートルの1室の場合、評価乖離率は2.043、評価水準は約0.49です。評価額が市場価格の理論値の約49%しかないため、6割の水準まで引き上げます。補正率は次のとおりです。

2.043（評価乖離率）×0.6＝1.2258（区分所有補正率）

従来の評価額がたとえば2000万円なら、2000万円×1.2258＝2451万6000円が補正後の評価額になります（LIMO編集部の計算）。

3. 【FPの視点】「マンションを買えば相続税が大きく下がる」とは限らない。補正後の評価額で考える

冒頭でふれたように、令和6年1月1日以後は、評価水準が0.6に満たないマンションは、市場価格の理論値の6割まで評価額が引き上げられます。とくに高層階で築年数が浅い物件ほど、補正で評価額が上がりやすい仕組みです。相続対策として購入を考える場合は、補正後の評価額で試算したうえで、最終的な評価や申告は税務署や税理士に確認したいところです。

3.1 ご注意点

国税庁は、評価乖離率の算式と0.6という値について、適時見直しを行うとしています。また、申告書に添付する計算明細書と「区分所有補正率の計算ツール」（Excel）を公開しています。ご自身のマンションの築年数や階数を入れて、評価額がどう変わるかを確かめておきましょう。