3. アパートと戸建て賃貸の収益を同じ土地で比べると？表面利回りはアパート約8.3%、戸建て賃貸約4.1%（仮の戸数・築年数を問わない平均家賃での試算・土地代を除く）
仮に、300㎡（約91坪）の土地に、延べ床面積が近くなるように、アパート8戸か戸建て賃貸3棟を建てるとします。上の工事費と家賃で、満室のときの表面利回りを計算すると次のとおりです。
- 【アパート8戸（延べ約284㎡）】工事費約6263万円、家賃は年約517.6万円、表面利回り約8.3%
- 【戸建て賃貸3棟（延べ約264㎡）】工事費約6146万円、家賃は年約250.1万円、表面利回り約4.1%
工事費はどちらも6000万円台でも、表面利回りはアパートが戸建て賃貸の約2.0倍です。1戸あたりで計算しても同じ割合で、差は主に広さに対する家賃の違いから生まれています。
※試算の前提：工事費と床面積は国土交通省「建築着工統計調査」の2025年（令和7年計）の木造の貸家の1戸あたり平均、家賃は総務省「令和5年住宅・土地統計調査」の民営借家（専用住宅）の全国平均（家賃0円を含まない）。表面利回り＝満室の年間家賃÷工事費予定額。土地代・設計費・税・借入の利息は含みません。土地の広さ・戸数・棟数は仮に置いたもので、実際に建てられる規模は建ぺい率・容積率・道路との接し方などで変わります。
4. アパートと戸建て賃貸の土地の相続税評価は？貸家建付地の式は建て方で変わらず、借地権割合60%の地域で満室なら18%下がる
国税庁のタックスアンサー「No.4614 貸家建付地の評価」によると、自分が建てたアパートなどを貸している土地（貸家建付地）は、次の式で評価します。
貸家建付地の価額＝自用地としての価額−自用地としての価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合
借地権割合は地域ごとに30%〜90%（路線価図の記号G〜A）で決まっています。借家権割合は、令和8年分の財産評価基準書（東京都）で30%です。賃貸割合は、貸している部屋の床面積の割合です。
- 【借地権割合90%の地域】自用地1000万円あたり730万円（27%下がる）
- 【借地権割合60%の地域】自用地1000万円あたり820万円（18%下がる）
- 【借地権割合30%の地域】自用地1000万円あたり910万円（9%下がる）
※満室（賃貸割合100%）の場合です。式にアパートと戸建て賃貸の区別はありません。
