マンションで上の階からの水漏れが起き、天井や家具が濡れたとき、まず気になるのは誰が払うのかという点です。上の階からの水漏れは、上の階の人が払うとは限らず、水が漏れた原因の場所によって払う人が変わります。
自分でも保険商品を利用して家計を管理している一人として、住まいのお金の話で最初に確かめたいと考えるのは、「誰の持ち物から起きたか」です。マンションでは、部屋ごとの専有部分と、区分所有者全員で持つ共用部分とで、持ち主が分かれています。
ここでは、民法第717条、区分所有法第9条、国土交通省「マンション標準管理規約」の文言を確かめたうえで、原因の場所ごとに誰が払うかを整理します。あわせて、国土交通省の調査から、水漏れのトラブルがどのくらい起きているかを見ていきます。
※割合は、国土交通省「令和5年度マンション総合調査」の管理組合向け調査（回答1589組合）の値です。
1. 上の階からの水漏れは誰が払う？原因が上の階の専有部分なら住人や部屋の持ち主、共用部分なら管理組合
e-Gov法令検索の民法第717条は、土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があって他人に損害を生じたときは、まず工作物の占有者が賠償する責任を負うと定めています。占有者が損害の発生を防ぐのに必要な注意をしていたときは、所有者が賠償しなければなりません。マンションの部屋では、住んでいる人が占有者、部屋の持ち主が所有者にあたります。
洗濯機のホースが外れた、浴槽の水があふれたなど、住んでいる人の不注意で起きた水漏れは、民法第709条の不法行為として、その人が賠償の責任を問われることになります。
どこまでが専有部分かは、マンションごとの管理規約で決まります。国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）」（令和7年10月改正）では、次のように分けています。
- 【専有部分】天井・床・壁のうち躯体部分を除く部分と、専有部分の専用に使う設備のうち共用部分内にある部分以外のもの
- 【共用部分】給水管は本管から各住戸のメーターを含む部分、雑排水管と汚水管は配管継手と立て管
- 【原因の場所が分からないとき】区分所有法第9条により、建物の設置又は保存の瑕疵は共用部分にあるものと推定される
同規約第21条は、共用部分の管理を管理組合がその責任と負担で行うと定めています。共用部分の配管から漏れた水の損害は、管理組合（区分所有者全員）が払う側になります。ただし、標準管理規約はひな形で、実際の線引きは住んでいるマンションの管理規約で確かめる必要があります。
2. 上の階からの水漏れはどのくらい起きている？「水漏れ」をトラブルに挙げた管理組合は20.1%、1974年以前の完成では46.2%（国土交通省・令和5年度調査）
国土交通省「令和5年度マンション総合調査」の管理組合向け調査では、回答した1589組合のうち、発生しているトラブルとして「水漏れ」を挙げたのは320組合、20.1%でした（重複回答）。「雨漏り」は10.7%で、外壁落下や施工不良など建物に関わるトラブルの項目の中では、「水漏れ」がいちばん多くなっています。
完成年次別に見ると、次のとおりです。
- 【1974年以前の完成】46.2%（91組合のうち42組合）
- 【1990〜1994年の完成】23.1%（156組合のうち36組合）
- 【2005〜2009年の完成】9.5%（252組合のうち24組合）
- 【2020年以降の完成】2.9%（68組合のうち2組合）
この調査は、水漏れの原因までは分けていません。ただし、完成の古いマンションほど割合が高いことは、住まいの完成年次を確かめておく理由の一つになります。
