5. 繰り上げ返済で減る利息が金利の比率以上に開くのは、元金の減り方が違うから
先ほどの計算例で、金利の差は約2.1倍なのに、減る利息は約2.6倍になりました。この差が生まれる理由を、繰り上げ返済しなかった場合の利息の合計から見ていきます。
5.1 繰り上げ返済しなかった場合の利息の合計は、349万2602円と790万4552円
残高1423万円を25年で返す場合、繰り上げ返済をしなければ、利息の合計は年1.820％で349万2602円、年2.490％で489万9898円、年3.830％で790万4552円です。
元利均等返済では、毎月の返済額のうち利息に回る部分が、金利が高いほど大きくなります。そのぶん元金の減りが遅く、残高が高い状態が長く続くため、利息の合計は金利の比率以上に膨らみます。
5.2 返済期間の短くなり方も、金利が高いほど大きい
期間短縮型の繰り上げ返済は、毎月の返済額を変えずに、返済期間の終わりのほうを短くする方法です。同じ200万円でも、金利が高いほど短くなる月数が多くなりました。
計算例では、短くなる期間は年1.820％の4年3か月に対して、年3.830％では5年3か月でした。消えた月数の分だけ利息の支払いもなくなるため、減る利息の差が広がります。
6. 固定金利で借りている人が、繰り上げ返済の前に確かめたいこと
【フラット35】などの固定金利で借りている人が繰り上げ返済を考えるときに、手元の書類で確かめておきたいことを3つまとめます。
6.1 返済予定表で、自分の適用金利と残りの返済期間を確かめる
固定金利の金利は、借りた月の水準のまま完済まで変わりません。返済予定表や金融機関のインターネットサービスで、適用金利と残高、残りの返済期間を確かめましょう。この記事の計算例と比べると、おおよその効果をつかめます。
6.2 手元に残すお金を先に決めておく
繰り上げ返済したお金は、あとから引き出すことができません。病気やけが、家電の買い替えなど急な出費に備えるお金を残したうえで、返す額を決めると安心です。
6.3 期間短縮型と返済額軽減型のどちらにするかを選ぶ
この記事の計算例は期間短縮型です。毎月の返済額を下げたい場合は返済額軽減型を選べますが、減る利息は期間短縮型より小さくなります。どちらが合うかは、毎月の家計の余裕と完済の時期で考えましょう。
7. まとめ
【フラット35】の借入金利の最低は、2024年10月の年1.820％から、2026年10月には年3.830％に上がりました。固定金利で借りた人の金利は、借りた月の水準のまま続きます。
残高1423万円・残り25年で200万円を繰り上げ返済した計算例では、減る利息は年1.820％で102万8146円、年3.830％で268万6174円でした。金利の差は約2.1倍でも、減る利息は約2.6倍に開きます。
繰り上げ返済を考えるときは、返済予定表で自分の適用金利と残高を確かめ、手元に残すお金と並べて返す額を決めてください。手続きや条件は、借入先の金融機関に確認すると確実です。
参考資料
- 住宅金融支援機構「【フラット35】借入金利の推移」
- 住宅金融支援機構「最新の金利情報：長期固定住宅ローン【フラット35】」
- 金融経済教育推進機構「家計の金融行動に関する世論調査2025年（二人以上世帯調査）」
鶴田 綾
