インテリックス、18年は増収減益 アセットシェアリング好調も販管費・一般管理費増が響く

2018年7月13日に日本証券アナリスト協会が主催した株式会社インテリックス2018年5月期決算説明会の内容を書き起こしでお届けします。IR資料

スピーカー:株式会社インテリックス 代表取締役社長 山本卓也 氏

1-1 連結業績ハイライト

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山本卓也氏:ただいまご紹介にあずかりました、山本でございます。今日はとても暑い中、かくも大勢の方にご参加賜りまして、誠にありがとうございます。それではさっそくではございますが、2018年5月期決算につきましてご説明申し上げます。

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まずはじめに、2018年5月期の決算概要からご説明申し上げます。

当期は、売上高、利益ともに業績予想を下回るものとなりました。要因としましては、リノヴェックスマンションの販売件数が、計画である1,529件に対しまして1,450件にとどまった点、そしてアセットシェアリングで一部完売ができなかった点が主な理由でございます。

結果、想定しておりました売上高及び利益の積み上げに結び付かない結果となりました。

また、前期との対比で申し上げますと、売上高が前期に比べ5.1パーセント上回り、経常利益は6.7パーセント下回る結果となりました。

売上高は、リノヴェックスマンション事業が前期並みにとどまったものの、アセットシェアリングの売上高が前期の1.5倍となりました。また、一戸建や一棟ものの物件売却等による、その他不動産(の売上高)が3割増えたことによりまして、売上高が増加いたしました。

一方、利益面では、売上総利益はほぼ前期並みにとどまったことと、販売費及び一般管理費の増加により、営業利益は前期よりも11パーセントの減少となりました。そして、支払利息が減ったこともございまして営業外費用が低下し、経常利益は前期に比べ6パーセントの減少となりました。

貸借対照表の概況につきましては、後ほどご説明申し上げます。

1-2 連結損益の概況

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こちらのスライドでは、ご参考までに四半期ごとの連結損益の推移をまとめておりますので、後ほどご覧ください。

1-3 連結貸借対照表の概況

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続きまして、連結貸借対照表につきまして概要をご説明申し上げます。

まず当期のたな卸資産ですが、前期(2017年5月期)から53億円減少いたしました。内訳といたしましては、通常物件が46億円、賃貸物件で6億円、それぞれ減少いたしております。

競合が激しい中、収益性を重視した仕入を行ったことによりまして、仕入件数が低下したことがたな卸資産を減らすこととなりました。

次に、固定資産でございますが、(前期から)10億円ほど増加いたしております。これは昨年(2017年)より取得を始めました、リースバック案件で約13億円増えたことが主な要因でございます。

たな卸資産残高の減少に伴い、有利子負債も42億円減少いたしております。

総資産が前期に比べ37億円減少したことによりまして、自己資本比率は前期に比べ5ポイント上昇し、31.6パーセントとなっております。

1-4 事業期間の状況

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次に事業期間についてですが、当期は115日(前期比で3日短縮)となりました。内訳といたしましては、リノベーションに要する施工期間が36日(前期比で2日短縮)、販売期間が79日(前期比で1日短縮)となっております。仕入の低下に伴う施行件数の減少により、工期は短くなる傾向にございます。

一方で、販売に関しましては、在庫期間に注意を払いながら早期売却に努め、期間が伸びないように取り組んでおります。

2-1 連結業績予想の概要

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続きまして、2019年5月期の業績予想につきましてご説明申し上げます。スライド8ページをご覧ください。

今期は、売上高及び各利益につきましては、堅調な増加を見込んでおります。

売上高におきましては、前期に比べまして2パーセントの増収を計画しております。リノヴェックスマンション販売は、前期水準を確保しながら、アセットシェアリング事業等の業容拡大により実現を目指してまいります。

売上の内訳につきましては次のページでご説明申し上げます。

また、売上総利益は10パーセントの増益を計画いたしております。

リノヴェックスマンションの販売において、前期の第4四半期ごろからようやく利益率の改善が進んできております。その利益率を維持しながら、収益の向上を図ってまいります。

営業利益につきましては、広告宣伝費や人員増強に伴う人件費等により、販売費及び一般管理費で11パーセントの増加を見込んでおりますことから、(前期に比べまして)9パーセントの増益を計画いたしております。

そして、経常利益では4パーセント、当期純利益では9パーセントの増益を計画いたしております。

2-2 連結業績(売上高)予想の内訳

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続きまして、売上高の予想についてご説明申し上げます。

リノヴェックスマンションの販売件数は、前期と同数の1,450件で、首都圏で減少する分を地方店でカバーするかたちで売上を確保していきたいと考えております。

加えまして、その他不動産事業における物件販売の売上高を78億円で計画いたしております。その内訳といたしましては、まず不動産小口化商品の「アセットシェアリング」シリーズの販売によりまして、(売上高は)前期より64パーセント増の35億円を見込んでおります。そして、一棟ものの分譲マンションや一戸建等の売却によりまして、(売上は)43億円を見込んでおります。

一方、その他収入といたしましては、同業他社や個人向けのリノベーション内装事業によりまして、12億円の売上を見込んでおります。

これらによりまして、連結での売上高は446億円を目指してまいります。

2-3 配当予想

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続きまして、配当予想につきましてご説明申し上げます。2018年5月期は、期末配当としては予想どおり17円を取締役会で決議させていただきましたので、年間配当は(前期比2円増配の)34円となりました。

また、2019年5月期の配当予想につきましては、前期と同額の34円を予定しております。これによりまして、配当性向は34.5パーセントを見込んでおります。

3-1 中古マンション市場の動向 (成約価格)

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次に、マーケットデータを用いて中古マンション市場の動向を見てまいりたいと存じます。スライド12ページをご覧ください。

スライドの表は、首都圏の中古マンションの平米当たりの成約単価の表でございます。2013年1月から2018年5月までの、実に65ヶ月連続で前年同月比を上回って推移し、依然として価格上昇が続いております。

ご参考までに、アベノミクス直前の2012年11月から2017年5月までの5年半の間で、中古マンションの価格上昇を(東日本不動産流通機構)東日本レインズのデータで調べましたところ、首都圏全体では32パーセントの上昇、東京都内では35パーセントの上昇、千代田区・中央区・港区の都心3区では、50パーセントの価格上昇となっております。

長期に渡り価格上昇が続いたことで、実需層がついてこられない価格帯に入ってきているのではないかとも考えられております。この先、価格調整が入ってもおかしくない水準ではありますが、良好な景気動向を考慮しますと、もうしばらくは高値圏で推移すると想定されます。

3-2 中古マンション市場の動向 (前年比)

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次にこちらのグラフは、東日本レインズから公表されておりますデータをもとに、首都圏中古マンションの在庫登録件数の前年対比のグラフでございます。

まず、成約件数を表す赤のラインをご覧ください。2017年、2018年におきましては、前年割れの月も多くなりました。

一方で、青のラインの在庫の登録件数を見てみますと、2017年の秋口以降は足元では増加傾向に転じてきております。

3-3 中古マンション市場の動向 (実数推移)

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このグラフは、首都圏の中古マンションの月間成約件数を示しております。2017年の成約件数は、前年をわずかに(0.5パーセント)上回り過去最多となりました。2018年5月までの期間は、前年に比べましてわずかに減っている状況でございます。

4-1 2019年5月期 重点方針

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次に、2019年5月期の重点方針について進捗の状況をご説明申し上げます。今期も、事業ポートフォリオの多様化を引き続き推し進めるとともに、収益の安定的な成長を目指してまいりたいと考えております。

各事業分野における重点方針は、ご覧の3点でございます。まず、リノヴェックスマンション事業の収益の確保です。リノベーションノウハウを活かした事業の拡充、不動産ソリューション分野の事業確立と成長でございます。

それぞれの項目について、ご説明させていただきます。首都圏におきまして、中古マンションの買取再販事業へ大手不動産会社も含めまして、参入が相次いでおります。

5-8 リノベーション業界の活性化

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ここで、恐れ入りますが、スライド35ページを開いていただけますでしょうか。リノベーション業界の活性化(について)のページでございます。

リノベーション住宅の普及を目的に設立いたしました、「一般社団法人 リノベーション住宅推進協議会」ですが、リーマンショックの翌年2009年の発足当時は117会員(からのスタート)でございましたが、それが今年(2018年)の3月で929会員と年内には1,000社を超えることを予測しています。この(2009年から2018年の)9年間で、会員数は実に8倍に膨れ上がっております。

5-9 中古マンション市場が新築市場を逆転

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一方で、次のスライド36ページをご覧ください。赤い棒グラフが、首都圏での中古マンションの成約件数でございます。協議会が設立された2009年では、成約件数が3万1,000件でございました。

そして、この直近の2017年には、3万7,000件となっております。この9年間で着実に成約件数は増えておりますが、わずか20パーセントの成長の指標でございます。ここで今、プレーヤーがひしめく状況となっているのが、中古マンション市場の現状でございます。

4-2 リノヴェックスマンション事業の収益確保

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それではスライド17ページにお戻りいただけますでしょうか。

こうした中で当社のスタンスといたしましては、競合の激しい首都圏を地方主要都市でカバーするかたちで、前期水準を維持していきたいと考えております。

そして今期(2018年5月期)は、地方店が首都圏を件数で逆転するものと想定いたしております。

また、採算性を重視した厳選仕入のスタンスを維持しながらも、営業人員の増加を図りながら、落ち込んだ仕入件数を回復させていきたいと考えております。そして、新たなエリアへの展開として、広島店をこの(2018年)5月に開設しております。

4-3 リノベーション内装事業の拡充

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次に、当社グループでは、これまで培ってまいりました施工ノウハウを活かしまして、当社のリノヴェックスマンション以外にも、広くリノベーション内装工事の請負事業を行っております。

買取再販ビジネスに参入している大手不動産会社さんを中心に、受注は増加してきております。大手には、これまで仲介という立場で当社物件を扱ってもらっていますので、当社のリノベーション比率をよくご存じでございます。

インテリックス空間設計に任せておけば、手離れがよく品質を保ちながら、アフターサービスまで対応できるということで、リピートの注文を多く頂戴いたしております。

同業である買取再販業社からの工事受注の増加に対応し、法人事業部では検査・設計・施工スタッフの確保が必要となっております。社内異動や部門間の連携を図りながら、受注体制の強化に努めてまいりたいと考えております。

こうした法人からの受注の増加によりまして、当期のリノベーション内装事業の売上で約12億円、年間の件数でいうと約150件ぐらいの工事の受注を目指して考えております。

4-4 マルチリノベーター育成プロジェクトの推進

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次に、当社グループにおきまして、施工力の強化は必要不可欠の課題でございます。また、業界におきましても職人の高齢化や若手不足など、職人さん不足の時代が近い将来訪れることが間違いなく想定されております。

こうした中で当社グループでは、一人の職人が大工工事・水道工事・電気工事といった複数の専門スキルを駆使して、効率的に施工管理を行えるマルチリノベーター(多能工)の育成に取り組んでおります。

当社グループの施工ノウハウを凝縮した短期研修プログラムを開発し、昨年(2017年)「リノベーションカレッジ」として開校いたしました。今年(2018年)の第2期生は8名で、この6月まで研修に臨みました。研修を終えた3名が、インテリックス空間設計の社員として、社内研修を経て配属となる予定でございます。

このリノベーションカレッジの研修プログラムが、おかげさまで受講者には好評のようでございまして、今後は受講者数の枠を増やし、より多くの生徒さんに参加していただければと考えております。

このマルチリノベーターの方々を養成することで、当社グループといたしましては、自社施工体制の強化を図るとともに、ゆくゆくは若い人材を業界に輩出していければと考えております。

4-5 アセットシェアリング事業の拡充

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次にアセットシェアリング事業の展開について、ご説明申し上げます。当事業は、不動産特定共同事業法に基づき、2015年に認可を受けて事業を開始いたしております。アセットシェアリングのスキームにつきましては、何度か決算説明会に起こしいただいておりますみなさまにはご承知いただいているかと存じますので、詳細については割愛します。

(アセットシェアリングの)大きな特長は、現物の不動産を500万円から保有できること。そして、その不動産に関しては当社グループにて一括管理をさせていただくことによって、手間がかからないという点です。

そして、不動産ファンドやREITのような金融商品とは異なりまして、任意組合で組成したことにより、現物不動産としての相続贈与対策として効果を発揮することが挙げられます。実際、アセット債務購入者の、実に7割近くが60歳以上の方で、相続贈与に意識の高い方と想定されます。

4-6 アセットシェアリングの販売実績

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これまでアセットシェアリングシリーズを第3弾まで完売いたしまして、運用が順調に始まっております。

最初に原宿のシェアハウス、次に横浜元町ショッピングストリートの中央に位置した新築の商業ビル、そして第3弾は青山学院大学向かいの商業ビルでございます。

いずれの物件も立地にこだわり、希少性が高く、将来においての資産価値も見込まれるものとなっております。

4-7 アセットシェアリング第4弾を販売

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そして、現在第4弾といたしまして販売しておりますのが、「アセットシェアリング北千住駅前」でございます。北千住駅はご存じの通り、JRや東京メトロ、東武線などの5、6路線が通る都内有数のターミナル駅でございます。

都市へのアクセスも良く、またスカイツリーや浅草、上野といった観光スポットにも近いエリアでございます。当社では、北千住駅から徒歩4分の場所にビジネスホテルを建設し、(2018年)3月から開業しております。

この商品の特長は、ホテル運営会社との定期借家契約によりまして、2015年の長期間賃料収入が固定となっており、非常に安定した投資商品となっております。

「アセットシェアリング北千住駅前」の募集総口数は、一口100万円の1,900口で総額19億円となっており、現在第3期の販売を行っております。

4-8 アセットシェアリング新プロジェクト進行中

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そして、今リノベーション案件として、京都で進めているプロジェクトがございます。京都の町家の風情を維持しながら、宿泊施設にリノベーションする取り組みを行っております。

「京町家」というのは、築年数でいうと約100年前後の建物でございます。歴史的に見ても、非常に価値のある建物でございます。現在は空家であったり取り壊されたりと、有効に活用されているとは言えない状況でございます。

当社では、この「京町家」に着目し、再生することで文化的な社会ストックを再び有効に活用し、また宿泊施設として資産性の高い運用対象に蘇らせるプロジェクトとして進めております。

第1弾としまして、今回「アセットシェアリング京町家再生Ⅰ」は募集総口数が480口で総額4億8,000万円となっており、現在第2期の募集を行っております。

4-9 「montan HAKATA」 のアセットシェアリング化

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そして、福岡市博多区で今進めておりますのは「montan HAKATA(モンタン博多)」プロジェクトでございます。もともとは、賃貸のワンルームマンションだったものを、ホテルへコンバージョンし、昨年(2017年)の10月にオープンいたしました。

博多区エリアは、ビジネスはもちろん観光客の方も多く、宿泊の供給が追いついていないと言われております。福岡市では、旅館業法条例の改正が昨年行われまして、客室と住居、いわゆるホテルとレジデンスが混在した宿泊施設が、全国で初めて認められることとなりました。

当社では、この規制緩和を好機として、賃貸マンションの1、2階分を、ホテルへの大幅な改装を行いまして、また上層階は賃貸の空き部屋からリノベーションをかけまして、ホテルの客室に転用を図りました。

こうして、福岡市で初の客室と住居が共存する新たな形態のホテル「montan HAKATA」が誕生いたしました。この物件は、博多駅から徒歩で8分。そして福岡空港から地下鉄で1つ目の(東比恵)駅から徒歩で5分とアクセスも良く、国内はもとよりアジア圏からのインバウンド需要も含めた、グループやファミリーで泊まれるカジュアルなホテルとなっております。

(2017年の)開業以降、ホテルの稼働率は80パーセントを上回る状況でございまして、客室単価も想定を上回っている状況となっております。当初48室からスタートしたのですが、2018年内には73室までホテル部分を増やしていく予定でございます。

当社では運営や収益状況をみながら、今期にアセットシェアリングシリーズとして、販売する予定でございます。

4-10 リースバック事業を開始

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そして、最後になりますが、リースバック事業についてご説明いたします。昨年(2017年)にスタートしましたリースバック事業ですが、すでにこの事業に数社が取り組んでおります。

まだ馴染みは薄いと思いますので、仕組みについて簡単にご説明いたします。この取引は、一言で申し上げますと、「保有する不動産物件をお客さまが売却し、手元資金を確保しながらも引き渡しをしないで、そのまま住み続けられる」というシステムでございます。

お客さまが保有する不動産を売買契約を結んで、我々が購入すると同時にお客さまと定期建物賃貸借契約を結び、賃貸としてそのまま借りていただくというかたちでございます。

ある一定期間が経過したのち、再契約により賃貸を継続することもでき、またお客さまが資金的に可能であれば買い戻していただくこともオプションとして可能です。そして、賃貸契約を終了して退出するということも自由に選択できるというプランの商品でございます。

そしてこのリースバックは、個人の方ばかりではなく、法人向けのニーズにも柔軟に対応することが可能となっております。

本社や店舗、工場といった物件を売却することで、事業資金を確保して事業の立て直しの機会を得ることができるという商品でございます。

4-11 リースバック事業の積極展開

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当社といたしましては、このリースバック事業を中長期的な視点で物件の有効な仕入ルートとして考えております。そのため先行投資として、人員体制の強化を積極的に進めております。

本社フロアを増床し、ベテラン営業担当者も人員増強を図りながら、迅速な物件査定で、お客さまのニーズに応えてまいりたいと考えております。

また、増加する反響に応えていくため、自前のコールセンターを充実、ノウハウの蓄積を進めております。そしてこれまで培ってまいりました、既存の不動産仲介会社との広範囲な情報収集ネットワークを活用しまして、案件情報の入手に努めてまいっております。

加えて、現在テレビやラジオ、Webといったメディアを駆使して、CMプロモーションの強化を行っております。商品の認知とダイレクトな反響を獲得していくため、全国主要都市を中心に現在CM放送を随時行っております。

簡単ではございますが、以上をもちまして私からの説明を終わらせていただきます。ご清聴ありがとうございました。

記事提供:ログミーファイナンス

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