「相続した実家は3年以内に売れば税金が軽くなるのか」空き家の3000万円控除は2027年末が期限、きょうだい2人なら340万円の差に「3年以内」より先に来る制度の期限。対象は1981年5月以前に建てた家で、耐震改修か取り壊しも必要 | LIMO

「父が亡くなって、誰も住まなくなった実家。きょうだいで話し合って売ることにしたけれど、『3年以内に売れば税金が軽くなる』と聞いた。まだ時間はあるだろうか」。そんなふうに考えている方もいるかもしれません。

親を見送ったあとの実家をどうするかは、気持ちの整理にも時間がかかる問題です。ただ、税金の面では期限のある制度があり、見落としやすい点が3つあります。「3年以内」とは別に、制度そのものの期限があること。対象になる家が限られていること。そして、売る前に済ませておく手続きがあること。

ここでは、きょうだい2人で相続した実家を取り壊して、土地を2000万円で売るケースをモデルに、この3つを国土交通省の資料で確かめます。

※編集部：本記事のケースは、国土交通省の資料をもとに設定した試算例です。

1. 売るなら3年以内？期限は2027年末も

まずは期限からみていきましょう。

国土交通省によると、親など亡くなった人（被相続人）が住んでいた家や土地を相続した人が、一定の要件を満たして売った場合、売却益（譲渡所得）から最大3000万円を差し引ける特例があります。「空き家の譲渡所得の3000万円特別控除」と呼ばれる制度です。

この特例を使うには、売った日が次の2つの期限をどちらも満たしている必要があります（国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）について」）。

よく知られている「3年以内」は1つ目の期限です。ところが、いま相続した人にとっては、2つ目の期限のほうが先に来ます。亡くなった時期ごとに、売却の期限を整理しました。

亡くなった時期ごとに、特例を使える売却の期限を整理しました（2026年10月時点の制度）。1/6

たとえば、2026年10月に亡くなった場合、1つ目の期限は2029年12月31日ですが、2つ目の期限は2027年12月31日です。このままなら、相続からおよそ1年2か月のうちに売る必要があります。

※特例の適用期限は、これまでの税制改正で延長されてきました。2028年以降の売却に延長されるかどうかは、現時点では不明です。

では、この特例を使えるかどうかで、税金はどのくらい変わるのでしょうか。国土交通省が示している計算方法で、モデルケースを試算しました。

売却益は2000万円から100万円と200万円を引いた1700万円で、1人あたり850万円です。

きょうだい2人で相続した実家の土地を2000万円で売った場合の税額を、特例のあり・なしで比べました。2/6

※試算の前提：国土交通省の計算例にならい、取得費は売った価格の5%、税率は所得税・個人住民税あわせて20%で計算しています。実際には復興特別所得税もかかります。仲介手数料などのほかの費用は含みません。

同じ実家を売っても、期限に間に合うかどうかで、きょうだい2人の負担に340万円の差がつく計算です。

ただし、相続した家ならどれでも対象になるわけではありません。国土交通省の資料によると、主な要件は次のとおりです。

空き家の3000万円特別控除の対象になる家の主な要件です。3/6

亡くなる前に老人ホームなどに入っていた場合も、要介護認定を受けていたなどの一定の要件を満たせば対象になります。一方、介護のために子どもの家や一般の賃貸住宅に移り、そこで亡くなった場合は対象になりません。

ここからは、売る前に済ませておきたい手続きと、相続人が3人以上の場合を確かめます。