不動産投資と聞いて皆さんはどう思うでしょうか。
「多額の借入をしないとできない投資」
「すでに資産を持っている人だけが挑戦できる投資」
一方で、「働かなくても毎月収入が入ってくる楽チンな投資」
など、ポジティブにもネガティブにも、様々な印象を持たれるのではないでしょうか。
今回は「首都圏で資産を築く！王道の不動産投資」や「売却で資産を築く！黄金の不動産投資」（いずれも総合法令出版）などの著書もあり、不動産と資産運用のエキスパートとして個人投資家向けに「不動産起業塾」も開講する株式会社コン・パスの代表取締役・村上俊介氏に話を伺いました。
不動産投資は誰にでもできる？
――不動産投資と聞くと大きなお金が動く印象があります。すでにある程度の資産を持っている富裕層でないとできない投資ではないでしょうか。
株式会社コン・パス代表取締役・村上俊介（以下、村上）：そんなことはありません。いくつかのコツ、抑えておくべきポイントをしっかりとクリアすれば、多くの方が資産形成の手段として取り組むことができます。
手持ちの資産がない場合には、投資計画を作成して銀行から資金調達をすることで不動産投資は可能です。
実際に、弊社で開講している「首都圏不動産起業塾」には東京や神奈川、千葉といった関東在住の方が中心に参加されていますが、属性としては50歳代のサラリーマンの方が目立ちます。塾を開講し1年しか経過していませんが、すでに80名近くの生徒が不動産投資について学んでいます。
不動産投資は楽チンではないが、努力でギャンブル性は下げられる
――資産持ちでなくとも不動産投資を始められるということが分かりましたが、リスクが高い投資ではないのでしょうか。
村上：こういうと「本当！？」と思われるかもしれませんが、不動産投資はギャンブル性が低い投資です。ただし、ギャンブル性の低い投資にするためには条件があります。土地や建物の目利きにはじまり、事前に予想できる賃貸収入や利払い、減価償却、税金といった数字をもとにシミュレーションができているということが前提です。
――不動産投資は一旦始めたら安定収入が入ってくるイメージがありましたが違うのでしょうか。
村上：不動産投資が楽チンだというのは幻想です（笑）。そもそも不動産投資は大きなお金が動く「投資」です。「毎月家賃収入が振り込まれるサービス」を不動産業者から購入するわけではありません。
一方、不動産投資は他の金融資産と異なり、投資家自身が関与できる領域が多いのが特徴です。そもそも物件の情報収集、選定、資金調達、客付け、メンテナンスと様々なポイントで投資家が自分で判断し動くことができます。リスクコントロールを利かせやすい投資であると言えますね。
このように投資家が動いて工夫できることを「おいしい」と思えるか、「面倒だ」と受け止めるかで投資も大きく違ってみえます。同じ投資といっても、上場企業の株式投資であったらどうでしょうか。よほどの大株主でない限り一人でその会社を動かすことなどできませんよね。
こういうと自分がオーナーとなる不動産投資における投資家の役回りが理解していただけると思います。私が見る限りでは、自分で汗をかきながら、工夫できる投資家が成功しているケースが多いと言えます。物件の購入前はもちろんのこと、購入後でも経営改善をすることができる点が、株式などいわゆる紙の投資との大きな違いですね。
投資判断に絶対はないですが、投資家が積極的に関わることで、投資前の想定とその後のパフォーマンスのブレを抑えることが可能です。不動産投資に派手さはありませんが、長期で資産形成をする上では有効な資産です。
不動産投資で成功するための3つの秘訣
――これから不動産投資を始めようという方が気を付けておくべきポイントを教えてください。
村上：ここまでは話ししてきたことも含めて、あらためて3つ強調させてください。
- 立地の見極めは慎重にしましょう
- 数字をもとにお金の流れを把握しましょう
- 投資の「出口」を想定しましょう
立地は後から変えることはできません。また、建物は時間とともに減価償却を経て資産価格が低減することになります。私は、土地としての価値が残るのは都心、特に国道16号線よりも内側の案件が良いと思っています。資金に余裕のある方であれば、東京都23区内がよいでしょう。
不動産は投資をする前にあらかじめ想定できる数字が多い投資です。場合によっては数億円といった投資をするというのに、計算をしないで投資をしようという方もいますが、数字から目を背けずに、投資内容についてしっかりと計算をしてほしいですね。
また、投資を考える際に、売却も念頭に入れておきたいところです。実際に運用後に良い物件と判断すれば、最後まで保有するという判断ももちろん一つの選択肢ですが、投資は利益を確定するまでが投資です。
不動産投資に向く人は「コミュ力」が高い
――不動産投資に向く人、向かない人はあるのでしょうか。
村上：不動産投資を成功させる人に見られる共通点として強調しておきたいのはコミュニケーション能力、いわゆる「コミュ力」が高いことです。不動産投資を成功させるために、数字や会計に強くなれとか、投資案件の価値を上げるために努力をすべきということも申し上げてきましたが、コミュ力も欠かせません。
――どのような場面でコミュ力が重要になるのでしょうか。
村上：たとえば、土地の情報を入手するにも不動産業者は日頃から情報交換をし、真剣に投資を考えている人に良い話を持っていくでしょう。不動産売買は大きなお金が動く取引です。不動産業者も誰に話を持っていけば売買が成立しやすいかを考えるのは当然です。
また、銀行から投資資金を借入するにしても、銀行員の方が融資をし易い条件をどのように整えるのか、また指摘をもとにどのように修正すればよいかなども必要となります。
実際に建物が建った後にも客付けをしなければなりません。送客をしてくれる不動産業者と需給などを踏まえて値付けをすることなどもあるでしょう。こうした様々な場面でコミュ力が問われます。
不動産投資そのものに派手さはありませんが、投資のプロセスではしっかりとしたコミュニケーションが必要です。人とコミュニケーションをとるのが苦手だという方は、そこから変えていくことも重要です。
――不動産投資は誰にでもチャンスはありますが、万人向けということではなさそうですね。
村上：そうかもしれません。一口に投資というと、為替や株式トレーディングを思い浮かべる方はモニターに張り付いて売買を繰り返すだけの無機質な作業という印象を持たれるかもしれません。ただ、不動産投資に限って言えば、投資を進めるプロセスの中で様々な人との接点があり、投資の成功確率を高めるためには関係者とのコミュニケーションが欠かせません。
数字だけでなくコミュニケーションにも強い人が向いていますので、投資家というよりも商売人タイプ、経営者タイプの人が成功しやすいと思います。センスもありますが努力をすることで成功する確率はぐんと高まります。
歳を重ね人間関係が希薄になってきたなとお感じの日本の中高年層が会社の仕事の副業や引退後にじっくりと取り組むのにはよい機会ではないでしょうか。
――本日はありがとうございました。
村上：こちらこそありがとうございました。
提供：株式会社コン・パス
LIMO編集部
