【住宅ローン】7000万円のペアローンを組める世帯年収はいくら？東京都内のマンションが高騰 2023年6月30日公表の国土交通省「不動産価格指数（住宅）」からみる東京都のマンション価格指数の推移

東京都のマンション価格が上昇を続けており、2010年の水準から2倍近くになっています。資産価値の高い人気のある地域のマンションは投資目的での需要もあり、値上がりに拍車がかかっているようです。

高値になった都内のマンションを購入する場合、世帯主の収入では住宅ローンの借入が難しいケースが考えられます。夫婦共に安定した収入のある世帯の場合、ペアローンが選択肢の1つとなるでしょう。

今回は7000万円のペアローンを組む場合に必要な世帯年収を、返済負担率から試算していきます。

※編集部注：外部配信先では図表などの画像を全部閲覧できない場合があります。その際はLIMO内でご確認ください。

都内のマンションの相場は？価格推移を確認

東京都のマンション価格は長期的に上昇傾向にあり、現在も続いています。

都内のマンションの価格推移

2023年6月30日公表の国土交通省「不動産価格指数（住宅）」をもとにした以下の表は2010年の平均価格を100とした場合の、2022年1月からの東京都のマンション価格指数の推移です。

【図表1】をみてわかる通り、2022年1月の時点でもかなりの高水準といえますが、2023年3月は2010年1月の約2倍に迫る勢いであることがわかります。東京都のマンション価格上昇の背景には、長引く超低金利によって資産価値の高い住宅の需要が高まったと考えられます。

ファミリータイプのマンションの相場は？

公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）の「月例速報2023年5月度」によると、2023年5月の東京都区部の中古マンションの成約㎡単価は104.58 万円/㎡、多摩地区は 50.72万円/㎡でした。

東京23区のマンション価格が特に高く、地域差の拡大が推測されます。

一般的にファミリータイプのマンションの床面積は、70㎡前後と考えられます。東京23区のファミリータイプの中古マンション価格は約7320万円、多摩地区で約3550万円が相場のようです。

東京23区の新築マンションは場所によっては1億円超となり、手が届きにくくなりました。

【住宅ローン】借入金額が増やせるペアローンとは

仮に7000万円の住宅ローンを組む場合、1人分の収入では金融機関の審査に通らないケースも多いでしょう。その場合、夫婦の収入を合算してそれぞれがローン契約をする「ペアローン」を利用すると、希望金額の借入ができる場合があります。

ペアローンとは1つの物件に対して、複数人でそれぞれが住宅ローンを組む借入方法です。ペアの双方は相手方の連帯保証人になります。

たとえば、7500万円のマンションの購入で7000万円を借入れるとします。夫が4000万円、妻が3000万円などの任意の割合で、合計7000万円のローン契約をするのがペアローンのやり方です。

ペアローンは2本の住宅ローンとなるため、夫婦それぞれが団体信用生命保険に加入し、住宅ローン控除も1人ずつ利用できます。

無理のない返済負担率は手取り年収の25％

ペアローンでは、夫婦の年収合計で住宅ローンの借入が可能になります。住宅ローンでは借入金額に占める返済額の割合（返済負担率）が、審査でも実際の返済でも重要です。

審査が通ったとしても、無理なく返済していけなければローン破綻につながりかねません。

一般的に無理なく返済できる返済負担率は、手取り年収の25％といわれています。ペアローンを検討する場合、夫婦の手取り年収の合計での返済負担率が25％以内になるような借入金額に収める必要があります。

「住宅ローン7000万円」を無理なく返済できる世帯年収はいくら？

ローンの借入金額が7000万円の場合に、返済負担率から無理なく返済できる世帯年収（手取り）を試算してみましょう。

現在の平均的な変動金利である年0.5％で借りる場合の毎月の返済額（ボーナス払いなし）は、以下のとおりです（計算は金融広報中央委員会「借入返済額シミュレーション」を使用）。

• 30年返済：20万9432円
• 35年返済：18万1709円

たとえば世帯年収800万円、返済期間35年の場合、返済負担率は27.3％（18万1709円×12カ月÷800万円）となります。

以下は、返済期間中に同じ金利が続いた場合の、世帯年収と返済期間ごとの返済負担率です。

35年返済であれば、世帯年収900万円以上で返済していける結果となりました。ただし、現在の変動金利は最低水準なので、長期の借入では金利上昇のリスクを考えなくてはなりません。

金利が平均的なフラット35(全期間固定金利)の水準である年1.8%である場合、毎月の返済額は以下のようになります。

• 30年返済：25万1788円
• 35年返済：22万4763円

返済負担率は以下のとおりです。

年0.5％のケースより毎月の返済額が大幅に増え、返済負担率も跳ね上がる結果となりました。この金利で年収1000万円以下の世帯が7000万円のローンを組むのは難しいといえるでしょう。

ペアローンのデメリットも知って借りすぎにならないようにしましょう

都内のマンションのような高額の不動産を購入する場合、ペアローンを利用すると希望する金額の借入ができる可能性があります。ただし、ペアローンを組んでいる夫婦が離婚した場合、多くの問題が発生する点に注意しましょう。

また、現在の低金利を見込んで長期の借入をする場合、金利上昇のリスクを想定する必要があります。金利上昇時に返済額が増えても対応できるように、慎重に返済計画を立てましょう。

参考資料

• 国土交通省「不動産価格指数（住宅）」
• 公益財団法人 東日本不動産流通機構「月例速報2023年5月度」
• 金融広報中央委員会「借入返済額シミュレーション」

松田 聡子