プロパティエージェント、販売進捗好調により業績予想を上方修正へ 都心エリア集中戦略を継続

2017年11月15日に行われた、プロパティエージェント株式会社2018年3月期第2四半期決算説明会の内容を書き起こしでお伝えします。IR資料

スピーカー:プロパティエージェント株式会社 取締役CFO 経営統括部部長 岩瀬晃二 氏

エグゼクティブ・サマリー

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岩瀬晃二氏:みなさんこんにちは。CFOの岩瀬でございます。本日は弊社決算説明会にご足労いただきまして、誠にありがとうございます。早速ではございますが、2018年3月期第2四半期の決算説明をさせていただきます。

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お手元の資料3ページ目にエグゼクティブ・サマリーといたしまして、本日のハイライト事項を記載させていただいております。

まず1点目、売上高は64億円、営業利益は3.8億円、経常利益は2.2億円。想定以上の販売進捗によりまして、業績予想を上方修正させていただいております。

2点目、不動産開発販売事業において、インバウンドホステルの開発事業に着手いたしましたという報告をさせていただきます。

3点目、都市型S-typeレジデンシャル。都市型のアパートですが、こちらについては順調な物件調達が進んでおりまして、今期10物件以上の用地取得を計画しております。

4点目、先ほど業績の上方修正をお伝えさせていただきましたが、配当につきましても、期末の配当予想を増配させていただくというお知らせでございます。

1.業績ハイライト①

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それでは、2018年3月期第2四半期の決算概要ということで、ご説明させていただきます。

まず第2四半期の売上高ですが、累計で64億円ということで、前年同期比で6億7,300万円の減収となっております。前期事業年度に引き続いて、低金利による追い風や、営業力の強化による拡販を行っておりました。

弊社といたしましては、想定以上に都心エリアの不動産マーケットの伸びを感じておりまして、販売自体は非常に順調に進んでおります。

ただ、未竣工・未引渡しの物件が多数ございまして、その影響で前事業年度に比べると減収になっています。

1.業績ハイライト②

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続きまして、利益になります。

四半期の累計の利益ですが、営業利益は3億8,000万円で、前年同期比で5億5,100万円の減益。経常利益は2億2,500万円で、前年同期比で6億2,800万円の減益となっております。

当事業年度では、広告宣伝費。主にWebによるマーケティング費用と、あと人材の早期による獲得という部分に上半期から取り組んでおります。これによって、先ほど申し上げました通り、販売活動部分がすべて売上高になっていない割にコストだけ先行で出ているということで、固定費負担が非常に重くなっています。

それによって減益となっておりますが、下期に向けて順調に売上が計上されていくことによりまして、この固定費負担自体も軽くなっていくことを予定しております。

2.事業別業績ハイライト①

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セグメント別の状況をご報告させていただきます。

不動産開発販売事業につきましては、売上高は60億9,300万円。営業利益は3億4,700万円という状況です。販売戸数は282戸ということで、前期が249戸ですので、販売戸数自体は増加していると。

ただ、販売戸数のうちの118戸が卸販売で、いわゆる自社ブランドの「クレイシアシリーズ」以外の販売になっているというのが、前期業年度に比べると特徴的なところかなと思われます。

2.事業別業績ハイライト②

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続きまして、プロパティマネジメント事業になります。

こちらのセグメント売上高は3億600万円。営業利益は3,200万円となっております。入居率は引き続き、業界でも高水準の99.0パーセントということで、高入居率を維持しております。

また管理戸数につきましても、賃貸管理戸数で約2,400戸・建物管理戸数で約2,000戸ということで、順調に管理戸数を増やしております。これにより、ストック収入につきましても、前事業年度から引き続き順調に増加しています。

3.BSの状況①

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業績の状況は以上になりまして、続きまして、BSの状況をご報告をさせていただきます。

総資産が、2017年9月末で180億8,500万円。うち、棚卸資産が151億300万円ございます。負債が147億400万円、純資産が33億8,100万円になっております。

先ほど申し上げました通り、棚卸資産が約150億円ございまして、総資産自体が前事業年度より約40億円ほど増加しておりますが、こちらの増加のほとんどが棚卸資産の増加になっております。

3.BSの状況②

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その、棚卸資産です。弊社が持っているもっとも特徴的な部分ですが、都心エリアにしっかりと集中して在庫を抱えているということを、同業他社と比較させていただければと思います。

資料の右側が、同業他社の2017年上半期の供給の状況になっております。他社が、第1位は大田区なんですけど、その先に川崎市とか横浜区ということで、郊外のエリア拡大が非常に鮮明になってきました。

こちらにつきましては、低金利による都心エリアの用地価格の取得の困難さというのもあって、同業他社さんは郊外エリアにけっこう出る傾向にございます。

当社はそれに対して逆の、いわゆる都心集中。さらなる都心集中戦略を取っていくということで、都心6区・台東区・墨田区の非常に人口が大きいエリアで、在庫の50パーセント超を保有しているという状況でございます。

こちらについては引き続き、用地取得自体は難しいものの、当社といたしましては、都心エリアに集中することによって、逆に在庫率を低減する。あとは、お客さまにより良い資産を提供するという考えのもと、都心エリアに集中していくという考えのもと、物件調達を行っていく方針でございます。

4.CSの状況

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BSの状況は以上といたしまして、キャッシュ・フローの状況を、簡単にご説明させていただきます。

前事業年度と比較いたしまして、営業キャッシュ・フローと財務キャッシュ・フローが、大きく上下に振れております。

先ほど申し上げました通り、BSの在庫の増加が非常に大きくなっております。こちらの在庫の調達を財務キャッシュ、主に金融機関さまからの借入で賄って、こういうキャッシュ・フローになったということでございます。

<参考>要約PL

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その先に、参考ということで、要約のPL、BS、キャッシュ・フローと(資料を)入れさせていただいておりますが、PLの部分だけ若干説明を補足させていただきます。

先ほど申し上げました通り、Webマーケティングによる広告に非常に注力していますということで、広告宣伝費が1億3,800万円。前期比で9,200万円(の増加)ですので、約1.5倍ぐらいで非常に強化させていただいております。

当初申し上げました通り固定費負担が重いということで、売上高人件費等率も前期に比べまして、7.5パーセントに増加しているというのが、数字からもお分かりいただけるかなと思います。

通期業績予想上方修正

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続きまして、2018年3月期の業績進捗についてご説明させていただきます。

まず最初に、エグゼクティブ・サマリーでもご説明させていただきました通り、通期の業績予想について上方修正させていただいております。

こちらは当初申し上げました通り、不動産。とくに都心エリアの不動産マーケットが、弊社が想定したよりも強い伸びを感じるような状況となっておりまして、販売単価および販売進捗のどちらも、順調に進行しております。

そういった状況を受けまして、業績自体を上方修正させていただいたということです。売上高は従来予想166億円のところ、約18億円増の185億円。経常利益は従来予想9.5億円に対して、10.5億円の上方修正をさせていただきました。

業績進捗

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これをもとにした、業績の進捗です。

先ほど申し上げました通り、売上高は第2四半期累計で約64億円ですので、進捗率でいくと34.6パーセント程度。

営業利益、経常利益につきましても、進捗率としては(営業利益が)28.3パーセント、(経常利益が)21.5パーセントということです。当初申し上げました通り、未竣工・未引渡しの物件によって、営業活動分がすべて売上高になっていない分がございます。そのあたりを含めますと、契約済の物件等を加味すれば、業績進捗自体は80パーセント以上は進んでいるかなというのが、当社の想定でございます。

配当予想修正(増配)

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続きまして、業績予想の修正に加えて、配当予想も修正させていただきましたということをご報告いたします。

当社といたしましては、基本的に増収による株主さまへの還元および、還元する率の増加を方針として持っております。上方修正した分、当初予想の配当性向を少なくとも維持するという見方で2円増配させていただき、期末の(1株当たり)配当につきまして20円に修正させていただいております。

<参考>予想要約PL

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最後に、要約の予想PLだけ付けさせていただいております。

決算の概況および進捗の状況につきましては、ご報告は以上となります。

記事提供:ログミーファイナンス

参考記事