2023年5月25日に発表された、セントラル総合開発株式会社2023年3月期決算説明の内容を書き起こしでお伝えします。
スピーカー：セントラル総合開発株式会社 代表取締役社長 田中洋一 氏
2023年3月期決算説明
田中洋一氏（以下、田中）：セントラル総合開発代表の田中です。本日はご多用中のところ、ご参加いただきありがとうございます。Web参加のみなさまにも、重ねて御礼申し上げます。
2023年3月期 連結損益計算書概要
2023年3月期連結損益計算書概要についてご説明します。売上高は303億9,100万円、営業利益は15億3,800万円、経常利益は12億6,000万円、親会社株主に帰属する当期純利益は8億4,500万円、以下は記載のとおりとなっています。
スライド左側の表に前期比の数字を記載しています。おかげさまで、増収増益で終えることができました。右側には期初に発表した業績予想を載せていますが、こちらも上回るかたちで終えることができています。ちなみに、竣工数は12物件となりました。
2023年3月期 セグメント別損益概要
セグメント別損益概要です。当社の主力である不動産販売事業の契約、引渡し等が順調に進捗し、前期比で増収増益となりました。また、それ以外の各事業のセグメント利益も予想を上回るかたちで着地しています。
2023年3月期 連結貸借対照表概要
バランスシートの概要です。総資産は289億6,300万円と、微減から横ばいとなっています。内訳をご覧ください。流動資産は前期比で10億3,400万円の減少、固定資産は前期比で7億5,500万円の増加、有利子負債は前期比で12億3,300万円の減少となり、純資産合計は90億8,600万円となりました。リーマンショック以降に目標としていた、自己資本比率「30パーセント以上」を達成でき、これは当社として記念すべきことであると考えています。
固定資産の増加した要因としては、ここ数年取り組んでいる賃貸マンションが2案件竣工したこと、今年度末に竣工予定の1案件の建築費等の投資が増加していることが挙げられます。総資産は、ほぼ横ばいです。ご注目いただく点は、販売用不動産、いわゆる完成在庫の資産が14億1,300万円から12億1,500万円とわずかに減少しているところです。販売の堅調さを見ていただける1つの指標だと考えています。
2023年3月期 連結キャッシュフロー計算書概要
連結キャッシュフローは、スライドに記載のとおりです。順調なところでは、営業活動によるキャッシュフローが増えており、財務活動によるキャッシュフローには借入金の減少等を反映しています。
2024年3月期 業績予想概要
今期2023年度の業績予想概要です。後ほどご説明しますが、前期2022年度の竣工戸数は635戸で、今期2023年度は729戸の竣工を予定しています。それに伴い、売上高は318億円、営業利益は16億5,000万円、経常利益は13億円、当期純利益は8億5,000万円と、わずかではありますが、増収増益の見込みです。
また、配当については、この6月に株主総会のご承認を得て、予定どおりの15円を実施します。翌期は18円という予想を公表しています。
2024年3月期 セグメント別業績予想
今期2024年3月期のセグメント別業績予想です。スライドに記載のとおり、主力事業の分譲マンションの契約が順調に進捗しており増収増益を予想しています。
当社の収益構造
当社の収益構造は少し複雑なため、ご説明させていただきます。分譲マンションは、竣工して、お客さまへの引渡しが完了して初めて売上が計上されます。そのため、四半期ごとに業績を分割しますと、どうしても第4四半期に売上が偏重する構造となっています。
昨年度はこちらがだいぶ薄まっていましたが、今年度は偏重傾向が強く、全17物件のうち9物件が第4四半期に集中しています。
2024年3月期 第2四半期 業績予想概要
今ご説明したように、第4四半期に売上が集中するため、中間期（第2四半期）は赤字予想をせざるを得ない状況となっています。こちらをできるだけ改善すべく、賃貸マンション、あるいは管理事業等の安定した収益源の確保に邁進していますが、まだ払拭するまでには至っていません。
マンション市場動向
当社の主力となる地方のマンション市場動向の概要です。まず、2022年のマンション供給戸数は、全国で約7万3,000戸、2023年は7万5,000戸となる予想です。
こちらを首都圏、近畿圏、東海・中京圏、その3大都市圏以外に分けますと、2019年の実績は、全国で7万660戸、そのうち首都圏は3万1,238戸、近畿圏は1万8,042戸、東海・中京圏は4,650戸、三大都市圏以外は1万6,730戸となります。
2022年の実績では、この三大都市圏以外が、1万9,189戸と増加しています。一方で、2023年の予想は1万8,000戸と微減しています。
マンション市場動向
オレンジ色の折れ線グラフが首都圏、黄色が近畿圏、緑色が東海・中京圏、青色が三大都市圏以外となっています。こちらは2013年からの数字ですが、全体で見ると首都圏はだいぶ減ってきていることがわかります。一方で、三大都市圏以外の供給戸数は安定微増というかたちです。
3大都市圏以外の数字を、全体の供給戸数に占める割合で見ると、2013年は17.2パーセントでしたが、2022年は26.3パーセントと増加しています。こちらは近畿圏全体のマンション供給戸数を上回る勢いであり、この微増・堅調の傾向はまだ続くと考えています。
2023年3月期 竣工物件(実績)
2023年3月期に竣工した物件の実績です。首都圏が2物件、地方圏が10物件、戸数で言うと96戸対542戸となっています。この結果に、当社の特徴が表れています。首都圏で事業を行わないのではなく、首都圏には厳然たるマーケットがあります。その様子を見ながら、現在は地方に大きく進出しているところです。
その中には、初進出の都市として栃木県宇都宮市、長野県上田市、香川県高松市があります。また、ここ数年取り組んでいる賃貸マンション事業においては、大阪などの大都市をはじめ、鹿児島などあまり他のデベロッパーが、賃貸マンション事業で進出していないエリアにも展開していることが、特徴の1つだと思います。
九電工グループとの共同事業ブランド
2021年に資本業務提携をした九電工との資本提携業務の1つとして、九電工グループと共同で2つの分譲事業を展開しています。1つが、スライド左側に記載している大分市古国府です。こちらは「ふるごう」と読みます。もう1つが、福岡市の西側の都市、糸島市です。こちらは九電工ホームとの共同事業です。
環境関連の先進企業である九電工グループに力添えしていただき、低炭素、太陽光発電、EV対応、災害時のBCPなどを前面に打ち出しています。どちらも2024年3月期に竣工予定です。
2024年3月期竣工物件（予定）
初進出の都市として、福島県郡山市、兵庫県川西市があります。今年度は持分で729戸と100戸弱増やしていますが、首都圏が19パーセント、地方圏が81パーセントと、やはり地方圏に寄ったかたちになっています。
地方圏の賃貸マンションが特徴の1つだとお伝えしましたが、今年度末には茨城県水戸市でも賃貸マンションを竣工します。このような事業にも力を入れていきたいと考えています。
長期経営計画※のキーワード※2022年5月13日公表
ここからは、昨年度に策定した長期経営計画「PLAN2030」と、こちらに基づく中期経営計画の進捗について簡単に触れます。長期経営計画のキーワードは、経営基盤の強化を軸足に、街街の魅力・活力の共創、持続的な成長の実現、多様化の時代における変化に適応した住まいの提供に情熱を持って取り組んでいくことをコンセプトにしています。
長期経営計画目標値
長期経営計画の各目標値です。多ければよいという話ではありませんが、進出都市数は2030年度末に100都市程度を目標としています。2030年度には、今年度で約730戸の年間分譲マンションの供給戸数を1,100戸まで持っていこうと考えています。
賃貸マンションの供給戸数、いわゆる賃貸戸数は、現在300戸くらいまで見えていますが、2030年度には1,100戸に、営業利益率も7パーセントから8パーセントに引き上げる想定です。
自己資本比率は、2030年度の目標というわけではありません。今回達成したとおり、早期に達成し、維持しながら、そこで生じる余力をさらなる投資、あるいは配当等株主対応に回していきたいと考えています。ROEについては10パーセント以上という数字を掲げています。
長期経営計画進捗状況①
2030年度の長期経営計画に基づいた中期経営計画の決算対象年度が初年度を迎え、1歩目ではありますが、どのような状況なのかご説明します。
2023年度の実績についてお話します。スライド左側のグラフをご覧ください。売上高と分譲供給戸数の進捗は、338億円に対して318億円、770戸に対して729戸と、若干未達です。
右側の進出都市数は、2023年度は78都市で、ほぼ達成できています。
長期経営計画進捗状況②
スライド右側のグラフに記載の2023年度実績をご覧ください。営業利益15.5億円に対して16.5億円、営業利益率は4.6パーセントに対して5.2パーセントと、計画を上回っています。
賃貸供給戸数は、2023年度は予定どおりの進捗です。2024年度に向けて、まずは300戸の体制を作っていこうと考えています。
長期経営計画進捗状況③
自己資本比率は今回31.4パーセントと達成したため、おおむね30パーセント以上を保っていきたいと考えています。連結のROEは最終的に10パーセント以上を目指しています。2022年度実績は9.7パーセント、2023年度は9.0パーセントを見込んでおり、こちらも堅調に推移しています。
SDGsへの取り組み①
SDGsへの取り組みについては、スライドに記載していることを実行しています。近い将来、マンション業界においてZEH-M Orientedが標準になってくるところも見越して、まだ発表できる段階ではありませんが、着実に行っていこうと鋭意検討している現状です。私からのご説明は以上です。
