グローバル・ワン不動産投資法人、34期は減収増益 分配金は賃料増額改定等により前期比+3.6%

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2020年11月16日に行われた、
グローバル・ワン不動産投資法人2020年9月期決算説明会の内容を書き起こしでお伝えします。

スピーカー:グローバル・アライアンス・リアルティ株式会社 代表取締役社長 古城謙治 氏

グローバル・ワン不動産投資法⼈の概要

古城謙治氏:資産運用会社、グローバル・アライアンス・リアルティ株式会社、代表取締役社長の古城です。このたびは、グローバル・ワン不動産投資法人の2020年9月期第34期の決算説明動画をご視聴いただき、ありがとうございます。

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それでは、グローバル・ワン不動産投資法人の第34期決算の概要、ならびに今後の運用についてご報告・ご説明させていただきます。

説明としましては、「はじめに」の部分で、今期の取り組みや新型コロナによる影響と、それを踏まえた取り組み等についてお話をさせていただいた後、詳細の説明として、決算、ならびに運用状況について、ご説明させていただきます。

1.投資主価値の向上に向けた取組み

資料5ページをご覧ください。当期実績と今後の取り組みについて、内部成長、外部成長、財務・IR、ESGの順に説明いたします。

まず内部成長ですが、今期の分配金は2,443円と、前期比ではプラス3.6パーセントとなりました。これは、賃料増額改定や南青山のフリーレント解消によるものです。

後ほど詳細は触れますが、新型コロナの運用への影響は軽微であり、引き続き、テナント入替、賃料改定による賃料増額は図れており、35期も、6割以上のテナントとの交渉で増額を実現しています。

今後の取り組みとして、分配金予想について、2021年度は固定資産評価替えに伴うコスト増はあるものの、2,400円以上で安定化させていきたいと考えています。

2.決算ハイライト

6ページの右上、1口当たり分配金の推移のグラフをご覧ください。今期35期は大口テナント退去や修繕費の増加により、当期比マイナス43円の2,400円、36期は大口テナント退去後のリーシング遅延による一時的な収入減に対して内部留保の取り崩しを行い、今期比横ばいの2,400円を計画しています。

5ページに戻っていただき、新型コロナによる企業業績の低下等の影響が今後も継続することを踏まえ、稼働率を意識しながらテナントとの丁寧な対話を進めていくことによって内部成長を図り、内部留保の取り崩しに頼ることなく、2,400円以上の分配金を維持していきたいと考えています。

そのためにも、これまで以上にテナントニーズを把握し、満足度を高められるような対応を志向してまいります。

続いて、外部成長ですが、34期は売買マーケットの状況は変わらず、収益に資する物件情報も限定的であることから、具体的な物件の取得には至りませんでした。

今後の取り組みとしては、ポートフォリオの質の向上のための資産入替、ならびに優良物件取得については、引き続き取り組んでいく所存です。新型コロナの影響から経済が停滞し、不動産マーケットにも影響が及んできています。そうした変化の中で、外部成長機会を慎重に見極めていきたいと思っています。

また、外部成長については、スポンサーの明治安田生命とも引き続き親密なコミュニケーションを図る中で、共同投資など、さまざまな取り組みの可能性を検討しているところです。

次に、財務・IRですが、今年9月に25億円のリファイナンスを行い、調達期間の長期化と期日分散、財務コストの削減を図りました。

また、IRにおいては、国内外の機関投資家とオンラインIRを実施するとともに、個人投資家向けオンライン説明会を実施し、個人投資家の方々にグローバル・ワンについての理解を深めていただく取り組みを進めました。

今後の取り組みですが、財務面では引き続き、デットの長期化と期日分散を進めるとともに、環境に応じて柔軟にLTVをコントロールしてまいります。

また、IRについては、海外も含めた投資家との建設的な対話を進め、幅広く投資家のみなさんに理解を深めていただくとともに、投資主価値最大化に向けた政策検討の参考にしてまいります。

次に、ESGへの取り組みについてです。近年、世界的にESGの取り組みが加速している中、私どもにとっても積極的な取り組みが求められる重要な事項と位置付けています。

34期は昨年に引き続き、2回目のGRESBへの参加を行っています。また、外部認証の追加取得も進め、環境関連認証のポートフォリオカバー率は67.0パーセントから76.3パーセントに上昇しています。

今後も、マテリアリティに対応する行動計画・目標の推進・達成を目指し、取り組みが投資主価値向上につながるよう、努力してまいります。

3.新型コロナによる影響について(2020年10月末現在)

次に、7ページの新型コロナによる影響について、ご説明いたします。前回の決算説明会において、緊急事態宣言に伴う外出自粛等による売上減少を理由に、44店舗中22店舗から賃料減額要請があったものの、店舗の賃料等収入に占める割合はわずか3パーセント程度であるため、運用への影響は軽微であるとお伝えしました。

そして半年が経過し、テナントとより具体的な話を進めている現在においても、全体として新型コロナの運用への影響は軽微であることを、今回もお伝えいたします。

まず、表に基づいて具体的な影響についてご説明します。34期は、事務所テナントから賃料減額要請等の申し出が複数ありましたが、結局1件の支払猶予はあったものの、一時減額や解約の実績はありませんでした。

一方で、店舗では約6割にあたる28件の賃料の一時減額を実施した結果、運用への影響額はDPU換算でマイナス13円と、ほぼ想定どおりの着地となりました。

35期は現状の交渉状況に鑑み、一定の減額リスクを折り込み、事務所で賃料の一時減額1件、店舗で賃料の一時減額6件、解約4件を見込み、運用への影響額としてはDPU換算でマイナス25円、前回予想比マイナス12円を予想しています。

次に、事務所・店舗の現況認識について、少し詳しくご説明します。事務所については、リーシング進捗に遅れが出てきており、豊洲で空室が発生し、稼働率が低下しています。

しかしながら、右側の円グラフにあるとおり、グローバル・ワンのテナントは公的機関・上場企業・上場企業の関連会社が全体の3分の2を占めていることもあり、現時点では新型コロナを背景とした業績不振に伴う解約・移転の動きはありません。

賃料交渉においても、レントギャップについて、テナントとの丁寧な対話を進めて、賃料増額改定を実現するとともに、テナント入替時の賃料増額もしっかりとできており、内部成長が継続しています。

店舗については、緊急事態宣言発出中の4月から5月をピークに、飲食系を中心とした店舗からの賃料減額要請がありましたが、賃料減額要請の動きは一段落すると見ています。

35期は、緊急事態宣言解除後の客足の戻りを期待してがんばってきた店舗が、業績不振に陷り閉鎖するなどの解約を4件見込んでいますが、運用への影響は軽微と見ています。

4.新型コロナの影響を踏まえたオフィスマーケットの⾒通し①

8ページをご覧ください。新型コロナの影響を踏まえた今後のオフィスマーケットの見通しを記載しています。

需給で見ると、企業の賃料負担能力の低下により空室率上昇・賃料下落が進行していますが、右の見通しの欄のとおり、東京・大阪とも、オフィスビルの新規供給が当面少ないため、空室率上昇・賃料下落ペースは緩やかで、大きな調整に至ることはないと見ています。

次に、下段のオフィスの機能と役割についてです。緊急事態宣言下、半ば強制的に在宅勤務が導入されて、働き方改革は一気に加速しました。その一方で、企業は生産性やソーシャルディスタンスなど、さまざまな課題を認識し、オフィスのあり方を模索・検討しています。

右の欄、今後はより柔軟な働き方を目指して、オフィスと在宅勤務併存勤務スタイルに移行し、オフィスはこれまでのような単なる作業スペースとしての機能から、新たなアイデアやビジネスを創造する場、集まることで価値を見出す場に進化していくと見ています。

そのような中、結論として上段見出しのとおり、好立地ハイスペックビルの優位性は継続していくと考えます。ただし、今後の変化に対応する柔軟な運用は必要と考えています。

4.新型コロナの影響を踏まえたオフィスマーケットの⾒通し②

9ページにまいります。新型コロナを機に、企業がオフィスのあり方や位置付けを見直す中、その見直しの視点は、ここに記載の3つのキーワードに集約されると考えます。「価値創造」「生産性の向上」「多様化への対応」です。

その視点から求められるオフィスを具体的に考えると、コミュニケーションやコラボレーションの促進が可能であること、レイアウト変更可能な柔軟性があること、社員が身体的にも精神的にも健康でいられる環境であること、働く時間と場所を自律的に選択する柔軟な働き方が可能なことなどに対応できるオフィスが選ばれていくと考えます。

こうした変わりゆく企業のオフィスニーズに応えていくことが、今後求められていくと思われますが、まさにグローバル・ワンの「近」「新」「大」のビルは、これらのニーズに沿うものとして、これからも優位性を維持できるものと考えています。

ただし、今後はそうした選別が厳しくなることも想定されますので、これらの優位性にあぐらをかくことなく、絶えずテナントニーズを把握し、それに応えていく積極的な努力も必要と考えています。

5.新型コロナの影響を踏まえた当面の取組み

次に10ページです。新型コロナという難局において、分配金成長と安定を図ることが投資主価値の最大化につながるという認識のもと、分配金の成長・安定に向けて、特に注力する取り組みとして4点掲げています。

まず、レントギャップ縮小による賃料増額を目指します。ただし、コロナ禍の中、テナントの状況も踏まえ、稼働率も意識して丁寧な対話を行っていく予定です。

次に、修繕費等のコストコントロールにも配慮し、分配金の安定化を志向します。また、柔軟な働き方やオフィスのあり方を模索する中、多様化するテナントニーズに対応した柔軟な運用を志向して、お客さま満足度向上を図っていきます。

さらに外部成長については、引き続き優良物件の取得、資産入替の機会を模索してまいります。コロナ禍におけるさまざまな変化に対して遅れをとることなく、常に先手の対策を打てるよう日々アンテナを高く張りながら、これらについて重点的に取り組んでまいりたいと考えています。

1.決算概要(2020年9月期) (1) 予想⽐較

続きまして、決算です。12ページをご覧ください。当期決算の予想との対比です。当期、2020年9月期の分配金予想は2,400円でしたが、プラス43円、1.8パーセント上振れ、2,443円の着地となりました。

増減益分析の要因を右の表と吹き出しに記載していますが、営業利益段階で3,600万円、DPU換算で38円のプラスとなりました。内訳は賃貸事業損益の2,400万円の上振れと、その他一般管理費で、弁護士費用等の下振れによる1,300万円の増益効果となります。

1.決算概要(2020年9月期) (2) 前期⽐較

続きまして13ページをご覧ください。前期33期の実績との比較です。当期の営業収益は57億3,100万円と、前期比1億2,700万円の減収。当期純利益は23億5,000万円と、8,100万円の増益となりました。

右側の要因分析の表をご覧ください。まず、さいたま・平河町・御堂筋等の賃料増額改定による6,200万円の増収と、南青山のフリーレント解消による7億5,300万円の増収が豊洲のテナント退去等による3,500万円の減収を大きく上回り、賃料等収入は7億8,000万円の増収となりました。

なお、南青山における合意解約金等の一時的な収入の反動減で、その他賃貸事業収入が9億3,900万円減少する他、今年度から開始した豊洲の公租公課の費用化等で3,800万円の下振れ要因がありました。

これに対し、南青山の工事関連費用の反動減で1億4,500万円の上振れ、固定資産除却損の反動減で1億5,000万円の上振れがあったため、トータルの賃貸事業損益で7,000万円の増益となりました。

2.業績予想 (1)2021年3月期

14ページは35期、2021年3月期の業績予想です。35期の営業収益は56億8,200万円と、4,800万円の減収。当期純利益は23億800万円と、4,100万円の減益。分配金は34期比マイナス43円の2,400円を予想しています。

右の表で見てみますと、平河町・御堂筋・淀屋橋等の賃料増額改定で5,900万円の増収と、さいたま・錦糸町等のフリーレント解消で3,000万円の増収を見込む一方で、豊洲・仙石山等のテナント退去等で1億円の減収を見込み、賃料等収入では900万円の減収となります。

さらに、水光熱収支の改善や外部委託費の減少による増益要因がありましたが、それを上回る修繕費・減価償却費等の増加があり、賃貸事業損益は4,300万円の減益。営業利益では4,800万円の減益を見込みます。分配金としては2,400円、前回予想比で横ばい、当期比でマイナス43円を予想しています。

2.業績予想 (2)2021年9月期

15ページは36期、 2021年9月期の業績予想です。営業収益は57億300万円と、前期比2,000万円の増収となりますが、公租公課を主因とした営業費用の増加により、当期純利益は35期比マイナス2,300万円の22億8,500万円となる見込みです。これに、圧縮積立金2,400万円を取り崩して、分配金では2,400円を確保します。

右の表をご覧ください。豊洲・御堂筋等のテナント退去による3,100万円の減収を、淀屋橋をはじめとした賃料増額改定の積み上げとフリーレント解消による増収効果で補い、賃料等収入は35期比ほぼトントンです。

一方、固定資産評価替えに伴う公租公課の増加の影響で、営業利益は2,100万円の減益となり、当期純利益は分配金2,400円を計画している35期の当期純利益を、2,300万円下回る見込みです。

つまり、36期は公租公課の増加によるマイナス要因を内部成長で吸収しきれず、真水ベースの1口当たり当期純利益が、分配金2,400円の水準を下回るという内容となります。

グローバル・ワンはかねてより分配金2,400円以上を目標に掲げていますが、豊洲の大口テナントのリーシング遅延による一時的な収益の減少から、目標の2,400円を割り込むため、DPU換算で25円相当の内部留保2,400万円を取り崩し、2,400円の分配金を維持するというものです。

3.1⼝当たり分配⾦の実績と予想

今ご説明した内部留保の取り崩しについて、わかりやすく示したものが分配金の実績と予想のグラフとなりますが、賃貸事業損益と一般管理費、営業外収支の主な増減要因分析と合わせて、後ほどご確認ください。

1.内部成⻑ (1) 稼働の状況

続きまして、運用状況についてご説明いたします。まず、内部成長ですが18ページの稼働の状況からご説明いたします。2020年9月末時点のポートフォリオ稼働率は、前期比2.2ポイントマイナスの97.6パーセントとなりました。

豊洲は、8月末に大口テナントの退去で稼働率が81.5パーセントに低下しましたが、その他の物件は高位安定で推移しています。豊洲を除いて、数字としては横ばいとなっていますが、当期もいくつかのテナントの出入りがありました。

1.内部成⻑ (2) テナント入替の状況

左側のグラフでは、当期のテナント退去に対する埋め戻しの状況を示しています。当期に発生した錦糸町・さいたま・淀屋橋の退去区画については、当期中にしっかりと埋め戻しができました。

一方、豊洲は3,338平米の退去に対して、館内増床による358平米の埋め戻しができましたが、残る2,980平米については新型コロナの影響による経済の先行き不透明感から、企業が比較的規模の大きな増床や移転に慎重になっていることもあり、リーシングの進捗に遅延が生じています。

1.内部成⻑ (3) 豊洲のテナントリーシングの状況

豊洲のリーシング状況について、ご説明させていただきます。20ページをご覧ください。豊洲は8月末に2フロアに入居していた大口テナントが拠点集約のため退去し、来年3月にはもう1社、グループ会社の別拠点への移転を理由に退去が予定されています。

これにより、2021年4月末時点の稼働率は76.9パーセントまで低下する見込みです。予算上は、この空室区画の埋め戻しを見込んでいないため、マーケット賃料でリーシングができたあかつきには、分配金で100円超のアップサイドが見込めることになります。

リーシングの状況ですが、今年2月頃のリーシング開始時には反応も良好で、多くの内覧希望があり、当初はダウンタイムなく埋め戻しができると見込んでいましたが、新型コロナの影響で移転計画が見直しになるなど、成約には至りませんでした。

4月7日の緊急事態宣言を機に、問い合わせ件数は一気に減少しましたが、足元の10月の問い合わせ件数は6月比約5倍となり、内見の数も増加傾向にあります。

こうした状況を受け、立地特性を踏まえた的をしぼったリーシングを行うとともに、複数の仲介会社にアプローチするなど、点と面によるリーシングを同時展開している他、好立地ハイスペックビルを視覚的にも訴求していくようなリーシングの工夫も行っています。

1.内部成⻑ (4)テナント入替・賃料改定による月額賃料変動

21ページは、テナント入替と賃料改定による月額賃料変動と、契約賃料単価の推移を指数化したものを示しています。当期は、前期のように南青山で実現した大口の賃料増額案件はありませんでした。

しかしながら、テナント入替に伴う310万円の賃料増額と、賃料改定による差し引き1,280万円の賃料増額によって、契約ベースの月額賃料は1,590万円増加、契約賃料単価では106.8ポイントから109.6ポイントに上昇するなど、着実に内部成長を実現しました。

1.内部成⻑ (5) 賃料改定 ①現在の状況

22ページは賃料改定の現在の状況についてです。34期の実績は全体の改定対象件数62件のうち、増額が47件、据置が14件、減額が1件で、平均増減率は9.2パーセントのプラスとなりました。

35期は改定対象件数33件に対し、10月末時点で増額20件、据置4件、減額0件、交渉中9件で、平均増減率は10.8パーセントのプラスを予想していますので、賃料改定の増額基調は継続しています。

なお、新型コロナの影響によるテナントからの賃料減額要請に対し、期間を限定して賃料の減額に応じるケースについては、この減額件数にはカウントしていません。

1.内部成⻑ (5) 賃料改定 ②今後の⾒通し

23ページは、今後の賃料改定の見通しについてです。当期も賃料増額改定の実現により、レントギャップは一部解消されました。

一方、当期は新型コロナの影響により、ほとんどの物件のマーケット賃料が横ばい推移したため、レントギャップは6.1パーセントから5.1パーセントに縮まりましたが、依然としてDPU換算で275円の内部成長余地を有しています。

1.内部成⻑ (6) マーケット賃料の状況

24ページは、20期から34期までの各物件のマーケット賃料推移を載せたグラフです。ここ最近は、マーケット賃料の上昇トレンドが継続していましたが、新型コロナによる影響もあり、当期はさいたまを除き、半年前と横ばいの水準となりました。

さいたまの賃料は、2016年以降、急角度で上昇を続けてきたこともあり、新型コロナの影響を踏まえて賃料レンジの下限が引き下げられた結果、マーケット賃料が下がったというものですので、特段、マーケットに大きな変調が生じているわけではありません。

淀屋橋エリアは今回横ばい査定となっていますが、新規ビル供給は変わらず限定的で、需給はひっ迫した状況が継続しています。

2.外部成⻑ (1) 外部成⻑への取組み

25ページは外部成長への取り組みについてです。足元のエクイティマーケットの状況や、グローバル・ワンのNAV(ナブ)倍率を考えますと、大型物件の新規取得を行うには厳しい環境が続いていると認識しています。

引き続き、多様な情報ルートを活用して、物件情報の捕捉に努めてまいりますが、足元のファイナンス環境を考慮し、当面、資産入替を主軸として外部成長を目指し、デットによる物件取得余力をうまく活用していきたいと考えています。

今後とも、物件クオリティを重視しつつ、収益安定のための資産規模拡大を追求し、できるだけ早期に当面の目標である2,000億円を達成し、さらなる規模拡大を目指してまいります。

3.財務 (1) 財務運営の推移

27ページからは、財務について説明いたします。まず、財務運営の状況についてです。グローバル・ワンは借入金755億円、投資法人債190億円の計945億円のデットに対し、ローンはローンで、ボンドはボンドでリファイナンスすることを基本的な方針としています。

また、当期のLTV水準は簿価ベースで47.1パーセント、時価ベースで40.0パーセントとなっており、簿価ベースLTV50パーセント程度までの物件取得余力は120億円程度を確保しています。

スライド右側の条件面については、低金利環境のもと、財務コストを抑えつつ、着実に平均調達期間を長期化することができています。

3.財務 (2) 返済期日の分散状況(2020年9月30日現在)

28ページをご覧ください。こちらでは返済期日の分散状況と、当期に行ったリファイナンスについて示しています。9月末のリファイナンスは、青の破線で囲んだ25億円、期間7.8年の固定ローンを8.5年でリファイナンスを行い、長期化と借入期日の分散とともに財務コストの削減を図りました。

今期35期に返済期日を迎える47億5,000万円のローンは、期間3年の変動金利借入ですので、リファイナンスによる財務コスト削減は見込んでいません。引き続き、メインバンク三菱UFJ銀行の変わらぬサポートのもと、安定感のある健全な財務運営に努めてまいります。

4.ESGへの取組み ハイライト

29ページはESGへの取り組みのハイライトです。今年も昨年に続き、GRESBリアルエステイト評価に参加し、その結果については11月25日に公表する予定です。

昨年は初参加ながらスリースターを取得しましたが、星の数を増やしていくために、今後もESG全般に渡って幅広い取り組みを継続的に進めてまいります。当期は環境関連認証の新規取得や、エネルギー関連消費量の削減を図るとともに、とりわけ「S」の社会に注力しました。

これは、GRESB初参加の過程で、社会への取り組みが不十分であるとの課題認識をしたためで、オフィスワーカーに配慮したテナントへの取り組みや、グローバル・ワンの持続的な成長の源泉となる、運用会社従業員に対する各種取り組みを実施しました。

投資主の分布状況、上位投資主⼀覧(2020年9月30日現在)

最後になりましたが、69ページをご覧ください。当期より、グローバル・ワンのスポンサーである明治安田生命が上位投資主の第9位として、1万640口、1.1パーセントの投資主となったことを申し添えさせていただきます。

私からの説明は以上とさせていただきます。今後とも、当投資法人に対しまして、ご理解・ご支援のほど、よろしくお願い申し上げます。ご静聴、ありがとうございました。

記事提供:ログミーファイナンス

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