2020年10月16日に行われた、GLP投資法人2020年8月期決算説明会の内容を書き起こしでお伝えします。
スピーカー：GLPジャパン・アドバイザーズ株式会社 代表取締役社長 三浦嘉之 氏
両輪である成長性と安定性を深化
三浦嘉之氏：あらためましてGLPジャパン・アドバイザーズの三浦でございます。本日はGLP投資法人の2020年8月期、第17期決算説明会にご参加いただきありがとうございます。
それでは当期の運用ハイライトからご説明します。4ページをご覧ください。2020年8月期も年初に定めた成長戦略の下、数々の取り組みを実行してきました。その結果2020年8月期実績分配金は、期初予想に対してプラス7.9パーセントとなる2,831円となり、上場来最高となる分配金額を実現しました。
また来期の2021年2月期の予想分配金については2,887円で、2020年4月公表の予想分配金に対してプラス12.3パーセントと、IPO直後の決算期を除き過去最高の上方修正となっています。この結果、2020年度の年間DPU成長率は、IPO以来過去最高のプラス5.7パーセントを記録する見込みです。
外部成長については、コロナショック以降J-REITで初となる増資を6月に実施し、4物件383億円の新規資産を取得しました。
GLP投資法人の強みである内部成長は、コロナ禍においても引き続き堅調な実績をあげており、上場来16期連続の賃料増額を達成しました。賃料上昇については、増額改定面積ベースで6.0パーセント、改定対象面積全体で4.2パーセントとなり、新型コロナ感染症拡大の前と遜色のない力強い賃料増額を継続しています。
また豊富な含み益の投資主への還元策として、8月期には「GLP西神」を売却、2021年2月期となる10月にも「GLP廿日市」を売却し、2期続けて含み益の還元を実施します。「GLP西神」は緊急事態宣言の中での入札プロセスでしたが、コロナ禍において物流不動産の安定性と成長性へのさらなる評価向上への手応えを感じることができました。両物件とも多様な入札者を引きつけ、鑑定評価額を上回る価格で売却することができました。
財務面では、WHOがCOVID-19と命名した2月時点で米国の金融関係者等ともヒアリングを行う中、今後の世界的な金融市場の動揺を見据え、リファイナンスの検討を開始しました。レンダーから多大なサポートをいただき、5月の段階で2021年2月期までに期限を迎える借入すべてについて、今後のリスク軽減のためにリファイナンスを実施しました。
2020年6月には、堅調な運用実績が評価され、本投資法人が目標としていたMSCI JAPAN INDEXへの組入れが実現し、インデックスファンドからの新たな資金流入等、投資家層の広がりも確認されています。
ESG領域については、9月に格付け会社JCRの監修の下、J-REITとして初のサステナビリティフレームワークを作成し、環境、社会に配慮した物件を裏付けとしたサステナビリティ・ボンドを発行する等、ESG領域の強化も着実に進展しています。
なお、今後の外部成長に向けてもしっかり準備しています。GLPグループが3月に竣工した新規開発物件を竣工直後にブリッジファンドに追加し、パイプラインを充実させました。
2020年8月期実績（対期首予想比）
それでは5ページから決算数値についてご説明します。ここでは8月期の実績と期首予想の比較を掲載しています。今期の1口当たり分配金は2,831円と、期首予想から7.9パーセント上振れの着地となりました。
2020年8月期：分配金実績（対2020年8月期 期首予想比）
詳細な内訳について6ページをご覧ください。実績の内訳ですが、今期は稼働改善等によるNOIの増加に加え、6月の増資効果の78円、「GLP西神」の売却による効果の106円がそれぞれ寄与し、合計でプラス207円となったことで、2,831円の分配金額を投資主のみなさまに還元します。
2021年2月期、2021年8月期：業績予想の概要
7ページをご覧ください。こちらには2021年2月期、2021年8月期の業績予想を記載しています。2021年2月期の分配金は、今月開示した「GLP廿日市」の物件売却による効果である230円を含み、2020年8月期実績に対しプラス2パーセントの2,887円を想定しています。
2021年2月期：予想分配金（対2020年8月期 期首予想比）
8ページでは、2021年2月期のDPU見通しの、期首予想との差異の内訳について記載しています。稼働率の上振れによるNOIの増加、8月期に実施した増資による効果に加えて、「GLP廿日市」の売却効果の230円の寄与により、2021年2月期は上場直後の決算期を除いて過去最高の分配金上昇率となる、12.3パーセント増の2,887円の分配金を見込んでいます。
コロナ環境下において力強い配当成長を実現
次に9ページをご覧ください。新型コロナウイルス感染症拡大の影響を受け、大企業でも業績見通しを修正し、配当予想を引き下げる企業が散見されます。そうした状況においても、本投資法人は堅調な業績を背景とした投資主への配当還元を施行しています。2020年度の年間DPU成長率は、IPO以来過去最高のプラス5.7パーセントを記録する見込みです。
証券会社のお力添えも受け、MSCI JAPAN INDEXの構成銘柄のデータを抽出してみたものがスライド右側のグラフです。前年度との比較において、コロナ禍の影響がある今年度に5パーセント以上の配当成長率を実現できる銘柄は全体の10パーセントにすぎず、本投資法人はそのうちの1つとなっています。
第7回公募増資の概要
それでは2020年8月期に我々が実行してきた取り組みについて、具体的に説明します。11ページをご覧ください。今期は本投資法人として7回目となる公募増資を行い、207億円を調達し、4物件を新規に取得しました。
新型コロナウイルス感染症の世界的な拡大初期の2020年4月に行った決算IRや、その後に参加したカンファレンス等を通じて、投資主のみなさまより物流不動産マーケットの成長性、安定性をさらにご評価いただく声や、海外投資主のみなさまを中心に本投資法人のさらなる成長に期待するご意見をいただきました。
そうした投資主の声に応える成長が可能と判断し、マーケット変動リスクを可能な限り抑えるかたちで第7回公募増資を実施しました。スライドの右下には本投資法人の投資口価格の推移を記載しています。
コロナショックを受けた3月には、本投資法人の投資口価格は東証REIT指数と連動して下落しました。しかし、物流セクターの安定性への評価もあり、その後は東証REIT指数を上回る回復を見せたのち、6月公募増資のローンチ公表後にはさらに上昇基調に転じました。本増資がしっかりと市場にご評価いただけた結果だと考えています。
ブリッジファンド新規組入れ物件
増資プロセスと平行して、将来への外部成長余力のさらなる強化にも取り組みました。GLPグループでの開発期間中に、すでにリースが成約していた「GLP八千代Ⅱ」を竣工直後にブリッジファンドに組入れています。
本ブリッジファンドの組成は、日本における緊急事態宣言直後の本年4月に組成準備を開始しましたが、GLPグループ開発物件とGLPグループへの信用力の高さを背景に、関係者のご支援をいただき、従来どおり実施することができました。今後もブリッジファンドの活用により、柔軟な外部成長が実現できると考えています。
新型コロナウイルスの感染拡大の稼働への影響
次に14ページをご覧ください。このページでは新型コロナウイルス感染症拡大の影響についてお話ししたいと思います。コロナ禍においてきめ細かくテナントとの協議を重ねていますが、本投資法人が保有する物件において、これまでに賃料の減免や支払猶予事例、賃料支払の遅延等は発生していません。
その結果、8月期の各月において、テナントから100パーセント賃料の支払を遅滞なく受けています。また緊急事態宣言が解かれ、経済活動が漸次再開される中、賃料減免や支払猶予等のご相談もない状況です。
力強い内部成長実績
内部成長について、15ページをご覧ください。コロナ禍の中でもスポンサーと協働し、力強い内部成長を実現しています。物流リート最大級の物件を保有する当社は、今期20契約の更改を実施し、賃料増額率は増額改定面積ベースで6.0パーセント、改定対象面積全体で4.2パーセントと、ビフォアコロナと遜色のない賃料増額を実現しています。
これを受け、過去3年間の平均年間賃料上昇率も当該期間に満期を迎えた全リースで3.8パーセントのプラスを確保しています。なお、進行期である2021年の2月期についても、すでに改定対象面積の約80パーセントの区画が内定見込みであり、全15契約の賃料上昇率はプラス3パーセントから5パーセントを見込んでいます。これは、我々の内部成長力の高さの証左であると考えています。
売却による含み益の継続的な還元
物件売却を通じた含み益の還元についてお話ししたいと思います。18ページをご覧ください。GLP投資法人の豊富な含み益を活用し、投資主のみなさまに配当として還元しています。2020年8月期には、神戸市所在の「GLP西神」を鑑定価格から18パーセント上回る価格で売却し、分配金1口当たり106円の売却益を計上しました。
また、直近10月には広島県にある「GLP廿日市」を、鑑定評価額を24パーセント上回る価格で売却しており、進行期である2021年2月に分配金1口当たり230円の売却益を計上する見込みです。そして今後も物件売却を継続していくことで、含み益の投資主への還元を実施していきたいと考えています。
継続的な物件売却を実行できる源泉
19ページをご覧ください。スライド左側の表でお示しするとおり、本投資法人は物流リート最大となる78物件を保有し、含み益率も物流リートトップクラスの水準となっています。こうしたポートフォリオの状況に鑑み、売却による含め益還元への蓋然性が高いポートフォリオ構成となっています。
スライド右側のグラフでお示しするとおり、コロナ禍の下で物流施設の安定性と成長性が一層フォーカスされ、物流施設への投資家需要は高まっています。今後も直近に行った2回の売却と同様に、良い条件での物件売却を機会を捉えて実施し、含み益の還元を行う方針です。
前倒しリファイナンス
20ページをご覧ください。ポートフォリオマネジメントにおいては、攻守両面での機動的な対応が重要だと考えています。財務に関しては、コロナショックで金融市場への先行き懸念によるマーケットの動揺を見据えて、2月の段階でリファイナンスの検討を開始し、三井住友銀行、三菱UFJ銀行をはじめとするレンダーからの多大なるご支援をいただき、前倒しのリファイナンスを実施することができました。
当該リファイナンスにおいて、リファイナンスリスクの低減と借入期間の長期化、金利コストの圧縮化を実現しています。
適切なLTVコントロール
続いて21ページをご覧ください。こちらでは、LTVの推移を示しています。2020年8月期末時点での総資産LTVは44.4パーセント、鑑定LTVは36.9パーセントと継続して低下しており、強固な財務基盤を構築しています。
MSCI Global Standard Indexesへの組入れ
22ページにお進みください。本投資法人は6月1日にMSCI Global Standard Indexesに組入れられましたが、これはコロナ禍の中で安定した投資口パフォーマンスを実現した結果だと考えています。
当インデックスの組み入れを受けて、グローバルなインデックスファンドからの資金流入も新たに見られ、当投資法人の時価総額はJ-REIT市場において4位の規模となっています。
ESGの取組み「環境」
23ページにお進みください。本投資法人のESGへの取組みについてお話しします。はじめに、今期発行したサステナビリティボンドについてご説明します。
ESG投資への関心が高まる中、本投資法人はJ-REIT初となるサステナビリティボンドを9月に発行しました。サステナビリティボンドは、環境への貢献と社会的課題の解決の両方に資するプロジェクトに対する資金調達であり、今回、本投資法人が7月に取得した「GLP横浜」を対象として投資法人債の発行を行っています。
ESGに対する投資家の需要は着実に高まっており、今回7社に新規にご参加いただき、大手保険会社を含む15投資家からご参加いただきました。
ESGの取組み「社会」
25ページをご覧ください。GLPグループは、施設単位での新型ウイルス感染症に対する対策も行っています。本投資法人が保有する施設では、各保健所の指導の下、スポンサーのプロパティマネジメント部門において対応ガイドラインを策定しており、定期的な消毒による拭き上げやソーシャルディスタンス確保のためのパーテーションの設置など、感染拡大防止のため積極的な取り組みを実施しています。
社会インフラとしての物流施設のオペレーションの顕示に向け、グループ一丸となり、不断の努力を実施しています。
ESGの取組み「ガバナンス」
ガバナンスへの取り組みについて、26ページをご覧ください。当投資法人は、5月に第8回投資主総会を開催し、補欠執行役員や補欠監督役員の選任を行い、ガバナンスの安定性を強化しています。また、将来の投資機会の拡大を見据え、データセンターや工場をはじめとした物流施設と親和性があるアセットを投資対象とすべく、投資法人規約を変更しました。
5月より開始した持投資口会においては、スポンサーや資産運用会社の従業員80パーセント超が参加しており、今まで以上にアライメントの強化が図られています。
GLP投資法人の成長戦略
ここからは今後の本投資法人の成長戦略についてご説明したいと思います。27ページをご覧ください。本投資法人は新マネジメント体制の下で成長戦略を作成し、その戦略に基づき、これまでお話ししたようなさまざまな取り組みを進めてきました。
外部成長の蓋然性
28ページでは、今後の外部成長に向けたパイプラインについてお話しします。スポンサーである日本GLPとのコミュニケーションは、日次ベースで緊密に行われています。
日本GLPは、先進的物流施設の開発に年間1,000億円から1,500億円を投資していく方針であり、2021年については8物件、延床面積で75万平米の竣工が予定されています。加えて、日本GLPは首都圏や関西圏を中心に1兆円もの巨大なパイプラインを保有しており、本投資法人の外部成長に関する競争力は引き続き高いものと認識しています。
ALFALINK始動
29ページをご覧ください。GLPグループは、大規模面開発をとおして新たな価値を提供する「創造連鎖する物流プラットフォーム」をコンセプトとして、「ALFALINK」というブランドを立ち上げています。
最先端かつ広大なインダストリアル・パークの開発により、ワンストップでテナントにさまざまなソリューションを提供できる「ALFALINK」は、今後の先進的物流施設の新しい基軸になることが見込まれています。
こちらに掲載している写真は「ALFALINK流山」の全棟完成後の想定写真です。全8棟が連なってインダストリアル・パークを形成しており、規模の大きさを感じていただけると思います。
スライド左側の棒グラフをご覧ください。「ALFALINK流山」の総開発面積は90万平米、「ALFALINK相模原」は65万平米と圧倒的な規模です。本投資法人が保有する規模最大の物件「GLP大阪」の延床面積が16万平米であることと比較すると、その規模の大きさを感じていただけると思います。今後「ALFALINK」物件の取得についてスポンサーと協議していきたいと考えています。
ALFALINK：新たな価値を生む次世代物流施設
GLPグループは「ALFALINK」を通じてカスタマーのさまざまなニーズに応え、今までにない価値や事業を創造していく拠点となる施設づくりを目指しています。30ページをご覧ください。「ALFALINK」は単にサプライチェーンを統合するだけではなく、工場やオフィス機能を備えるなど複合機能の提供も可能です。
来年竣工予定の「ALFALINK相模原」には、佐川急便と西濃運輸にターミナルとして入居していただくことがすでに決まっており、トラックターミナル機能を有する首都圏西部の一大物流拠点となります。
また大手Eコマースの1棟借りの入居をすでに決定いただいています。同社には「ALFALINK」の大規模面開発の拡張性や、設計、リース、物件管理がすべてインハウスで一元化され、コンセプト段階から協議できるGLPの総合力、加えて自動化およびロボット化、今後のEコマースのニーズに対応する充実したBCP、電力等のインフラをご評価いただきました。なお、当Eコマースには現在「ALFALINK」におけるさらなる増床契約を進めていただいています。
また冷凍冷蔵設備に関しても「ALFALINK」において対応していることをご評価いただき、3PLのギオンに入居を決定いただいています。
アクティブアセットマネジメントによるNOI向上
31ページをご覧ください。我々GLPグループはリーシングやプロパティマネジメント等の専門チーム、先進不動産テックを活用し物流課題のソリューションをお客さまに提供するモノフルや、三井物産とのJVでありロボティクスの提供を行うプラスオートメーション等、お客さまをサポートするさまざまな機能をインハウスに内包しています。
こうした機能を有するスポンサーと積極的に協業し、アクティブアセットマネジメントを実施することで、多面的にNOI向上を実現できるのがGLP投資法人の強みと言えます。
アクティブアセットマネジメント
続く32ページでは、アクティブアセットマネジメント戦略の一環として取り組みの事例をご紹介します。GLPのリースチームは今期より「GLPコンシェルジュ」という新サービスを本格稼働しています。
カスタマーのさまざまな物流課題の解決に向け、当社が窓口となり、当社のコンタクト企業先1万5,000社という強大なパートナーとのマッチングを実施することで、GLPファンをより増やしていくプラットフォームです。すでに使用されたテナントからは大変なご評価をいただき、リース契約にもつながっています。
また、インハウスのプロパティマネジメントチームが実施する電力会社の競争入札によるコスト削減や、アメニティ業者の誘致についても展開しています。GLPの規模を活用した電気代削減によるテナントの総コスト引き下げが奏功し、リースが確定した事例もあります。こうしたハード面、ソフト面の双方からカスタマーを全面的にサポートし、カスタマーリレーションにおける圧倒的な差別化を目指しています。
物流の全ての課題解決を目指すソリューションプロバイダー
33ページをご覧ください。GLPグループでは、物流に関わるすべての人や企業に向けたソリューションをワンストップで提供できる「物流エコシステム」の構築を目指しています。スライド右側の画像は、GLPグループが自社開発および出資先ベンチャー企業を含むパートナーとの協力により、物流課題解決のために提供できるサービスの一覧になっています。
本投資法人においても、すでに保有する拠点においてGLPグループであるモノフルが自社開発した先進SaaSサービス、すなわちSoftware as a Serviceを利用しています。
力強い需要に支えられる物流不動産マーケット
最後に物流不動産マーケットについてご説明します。36ページまでお進みください。2019年は過去最高の新規供給となりましたが、Eコマースや3PLの拡大に伴う需要の増加により、2019年末時点の全国の空室率は1.8パーセントと過去最低水準を記録しました。2020年6月末時点では全国で1.3パーセントと、過去10年間で最も低い水準にまで低下しています。
物流不動産マーケットの動向-1
37ページをご覧ください。スライド左側のグラフは、2019年と2020年の6月末時点における、首都圏と関西圏の新規供給物件に対するテナント内定率を示しています。物流施設への強い需要から、新規供給物件のテナント内定率は年々上昇しており、2020年竣工予定物件においてはすでに80パーセント以上がリースを終えている状態となっています。
スライド右側のグラフは、2019年と2020年の6月末時点における、全国の翌年の新規供給物件に対するテナント内定率を示しています。2021年の供給に対する懸念の声も聞こえていますが、2021年は供給量が増加するにもかかわらず、6月末時点での内定率は昨年よりも上昇しており、引き続き需給はタイトな状態が継続すると見込んでいます。
物流不動産マーケットの動向-2
Eコマース市場の拡大は、物流施設への需要増加の大きな要因です。38ページをご覧ください。スライド左側のグラフでお示ししているとおり、Eコマース市場は継続的に拡大しており、今後もさらなる拡大が見込まれています。
スライド右上のグラフでは、コロナ禍における消費行動の変化を受け、海外でEC化率が大きく上昇していることをお示ししています。今般の楽天の決算等でも示されているように、日本でも同様にEC需要が増加していると考えられており、こうした進展は日本でも起きているものと思っています。
加えてスライド右下のグラフでお示しするとおり、EC企業における物流施設の平均契約面積は全体平均より約40パーセント多く、オペレーション上より大きな床を必要としていることが確認できます。以上のことから、今後もさらなるEC化の進展により、物流施設への需要がより高まることが期待されます。
物流不動産マーケットの動向-3
39ページをご覧ください。スライド左側のグラフでお示ししているとおり、先進的物流施設はいまだに希少性が高い施設です。先進的物流施設の供給は続いていますが、日本における先進的物流施設の割合はわずか5.4パーセントと希少性を保持しており、引き続き需給バランスは堅調に推移すると考えています。
コロナ禍の下、生活対応の変化やDX投資の推進等の新たな流れが台頭するなかで、テナントの物流効率化への注力は一層進むと見ており、それに対するあらゆるソリューションを有するGLPグループのサービスを活用するGLP投資法人の成長は、今後も堅調に推移していくものと認識しています。本日の説明は以上となります。ご清聴誠にありがとうございました。
