2019年12月18日に行われた、株式会社ジェイ・エス・ビー2019年10月期決算説明会の内容を書き起こしでお伝えします。IR資料
スピーカー：株式会社ジェイ・エス・ビー 代表取締役会長 岡靖子 氏
株式会社ジェイ・エス・ビー 代表取締役社長 田中剛 氏
2019年10⽉期 トピックス
岡靖子氏（以下、岡）：会長の岡でございます。本日は大変お忙しいなか、当社2019年10月期決算説明会にお越しくださいまして、誠にありがとうございます。はじめに、本日のご説明内容でございます。
2019年10月期の決算実績および2020年10月期の業績予想につきましては、私、岡からで、中期経営計画の進捗につきましては、社長の田中からご説明いたします。
それでは3ページをご覧ください。2019年10月期のトピックスでございます。業界環境としまして、国内経済は雇用、所得環境や企業収益の改善などを背景に、緩やかに回復しており、足元は良好な事業環境ではありますが、当社としては今後の経営動向の変化にかかわらず成長を実現すべく、中期経営計画で目標としている「景気に左右されない強固な経営基盤構築」に引き続き注力してまいります。
そのようななかで、2019年10月期の不動産賃貸管理事業は物件管理戸数の増加、高水準の入居率維持により増収となっています。基幹システムの刷新・人件費の増加・M＆A費用の計上はございましたが、それらをカバーして増益となっております。
高齢者住宅事業は、事業譲受により拠点数が増加して、固定費の縮減に努めたことで増収増益となっています。
2019年10月期の利益は2ケタ成長となり、中期経営計画の2年目としては、当初の目標を上回っております。また、この期には取締役に対する株式報酬制度を導入し、配当方針の変更、自己株式の取得も行うなど、企業価値の持続的向上を図るとともに、株主のみなさまとの一層の価値共有を進めております。
2019年10⽉期 決算の概況
4ページをご覧ください。2019年10月期の決算概況でございます。まず、連結損益計算書についてご説明いたします。売上高は426億6,700万円、前期比9.6パーセントの増加。売上総利益は65億900万円、前期比9.7パーセントの増加となりました。これらは、物件管理戸数の増加及び高水準の入居率維持に伴う賃貸管理売上高の伸長が主な要因でございます。
営業利益は34億2,500万円で、前期比15.8パーセント増となりました。人員体制強化、システム投資、M＆A費用などにより、費用は増加傾向です。次ページ以降で報告セグメント別にご説明いたします。
経常利益は33億4,500万円、前期比15.7パーセント増となり、経常利益率は7.8パーセントと0.4ポイント上昇いたしました。
親会社株主に帰属する当期純利益は23億700万円、前期比11.0パーセント増となり、当期純利益率は5.4パーセントと0.1ポイント上昇いたしました。
売上高・利益の各項目はすべて前年比プラスとなり、とくに利益項目は2ケタ成長となるなど、営業利益以下はいずれも2018年12月に公表した当初の業績予想を上回りました。続きまして、営業利益増減について、報告セグメント別にご説明いたします。
2019年10⽉期 セグメント別売上⾼・営業利益
5ページをご覧ください。セグメント別の売上高につきましては、不動産賃貸管理事業で398億4,800万円、前期比8.8パーセントの増加です。高齢者住宅事業で23億1,900万円、前期比25.5パーセントの増加となりました。
セグメント別の営業利益につきましては、不動産賃貸管理事業で44億3,900万円、前期比4.9パーセントの増加。高齢者住宅事業で1億5,300万円、前期比42.5パーセントの増加となりました。高齢者住宅事業では、事業譲受や事業会社の買収及び固定費削減により、増収増益となりました。
連結営業利益 増減要因分析
6ページをご覧ください。報告セグメント別に、営業利益の増減要因についてご説明いたします。まず、不動産賃貸管理事業では、当初計画を上回る物件管理戸数の増加や、高水準の入居率を維持したことなどに伴い、学生マンションの家賃収入をはじめ、各種不動産賃貸関連サービス収入は順調に推移いたしました。
費用面では、人員数の増加に加え、基幹システム刷新に伴う新システムの導入過程において、作業時間も比較的増加する傾向であったため、人件費が増加いたしました。
その結果、売上高は前期比で32億3,400万円増加し、人件費及びシステム関連費用などコスト面での増加はあったものの、営業利益につきましても2億800万円の増益となりました。
高齢者住宅事業では、前連結会計年度に実施した事業譲受や、本年2月に福祉用具貸与事業の強化による潜在顧客の確保と、在宅生活の支援を目的とした事業会社の取得を実施し、事業規模の拡大に努めてまいりました。
各種の取り組みによる売上高の伸長に伴い、M＆A関連費用の計上や人員体制の強化による費用の増加をカバーいたしました。その結果、前期比で売上高は4億7,100万円増加し、営業利益では4,500万円の増益となりました。
⼊居関連指標①
7ページをご覧ください。入居関連指標の状況でございます。不動産賃貸管理事業における管理戸数は、4月末時点で6万6,064戸と、前期比3,881戸、6.2パーセントの増加となりました。借上物件、管理委託物件、自社所有物件のいずれも増加しております。
そして競争力を強化するため、食事付き、家具・家電付きの戸数を増加させております。また4月時点での入居率は、5年連続で99.9パーセントを維持しています。
契約決定件数は、2019年10月までの1年間で2万2,216件となり、前期比6.0パーセント増加しております。学生マンション業界における当社の総合力の高さを示していると考えています。
高齢者住宅事業における管理戸数は、新規開発物件もあり597戸と増加しています。入居率は88.6パーセントと、前期比で6.9ポイント低下しております。
⼊居関連指標②
8ページをご覧ください。左のグラフは、管理委託物件、自社所有物件、借上物件の戸数推移でございます。各物件とも順調に戸数を伸ばしております。
右上の表は地域別・管理形態別の管理戸数を示しております。借上物件は主に首都圏に集中しておりますが、管理委託物件は京阪神に多くあります。自社所有物件は、京都・滋賀を中心とした関西地区と首都圏が中心です。高齢者物件の開発はドミナント戦略を採用し、関西地区を中心に実施しています。
右下のグラフは入居関連市場の推移でございます。入居率は2015年10月期より99.9パーセントを継続しています。管理物件契約数・流通物件契約数の合計は、2017年10月期より2万件を超えています。
連結貸借対照表
9ページをご覧ください。連結貸借対照表についてご説明いたします。資産合計は345億7,800万円となり、前期末から46億4,400万円の増加となりました。主な増減要因は、増収増益による現金及び預金の増加、自社所有物件の増加による有形固定資産の増加でございます。
負債合計は19億7,850万円となり、前期末から24億7,200万円の増加となりました。長期借入金など、有利子負債残高の増加が主な要因です。
また、純資産合計は利益剰余金の増加により147億9,300万円となり、前期末から21億7,200万円の増加となりました。自己資本比率は42.8パーセントに上昇、D／Eレシオは0.7で、前期と同水準となりました。
続きまして、連結キャッシュ・フローについてご説明いたします。
連結キャッシュ・フロー計算書
10ページをご覧ください。2019年10月期のキャッシュ・フローをお示ししています。営業活動によるキャッシュ・フローは、税金等調整前当期純利益を33億3,800万円計上し、減価償却費などを合わせて34億4,900万円の収入となりました。
投資活動によるキャッシュ・フローは有形固定資産の取得、敷金・保証金の差入などにより、42億9,500万円の支出となりました。
財務活動によるキャッシュ・フローは、長期借入金による収入と、借入金返済・自己株式取得などをあわせて13億4,900万円の収入となりました。
以上の結果、現金及び現金同等物の期末残高は86億400万円となり、前期より5億400万円の増加となりました。
以上、2019年10月期決算実績についてご説明いたしました。
2020年10⽉期 連結業績予想
続きまして、2020年10月期業績予想についてご説明いたします。12ページをご覧ください。2020年10月期は、前期比で約6,000戸の管理戸数増加を計画しており、4月末で管理個数合計7万2,000戸を想定しています。
当社グループ独自のノウハウを投入した高付加価値の自社物件開発をはじめ、市場競争力の高い物件開発を加速させ、さらに営業力のキャパシティを拡大するため、事業拠点の増加や人員増強、大手デベロッパー等の連携加速を図ってまいります。
また、M＆Aなどによる業容の拡大も視野に入れたさらなる成長力の加速を、引き続き推進してまいります。
2020年10月期連結業績予想は、売上高471億2,500万円、10.4パーセントの増加。営業利益は37億3,000万円、8.9パーセントの増加。経常利益は36億円1,100万円、8.0パーセントの増加。親会社株主に帰属する当期純利益は23億9,700万円、3.9パーセントの増加を予想しており、営業利益、経常利益ベースでは7期連続の増収増益及び最高益を更新する見込みでございます。
設備投資額では51億1,100万円、前期比11億2,400万円、28.2パーセントの増加。減価償却費は8億8,200万円、13.4パーセントの増加を予想しております。
2020年10⽉期 セグメント別売上⾼・営業利益予想
13ページをご覧ください。セグメント別売上高・営業利益の業績予想につきましては、以下のとおりとなっております。主な増員要員につきましては次ページ、14ページをご覧ください。
連結業績予想営業利益 増減要因分析
不動産賃貸管理事業では、物件管理戸数約6,000戸の増加を前提として、売上原価では借上家賃などの増加、店舗人員など現業部門の人員数の増加を見込んでおります。販管費はほぼ横ばいでございます。
その結果、売上高は前期比42億6,900万円増で、10.7パーセント増収の441億1,700万円。営業利益は前期比5億6,100万円増で、12.6パーセント増益の50億100万円と、増収増益を見込んでおります。
高齢者住宅事業では、事業拠点の増加に伴い、介護サービス関連売上高の増加を、また施設従業員など、現業部門の人件費の増加による売上原価の増加を見込んでおります。
その結果、売上高は前期比1億6,300万円増で、7.0パーセント増収の24億8,300万円。営業利益は前期比2,000万円減で、13.6パーセント減益の1億3,200万円と、増収減益を見込んでおります。
株主還元
15ページをご覧ください。当社の株主還元についてご説明いたします。2020年10月期の年間配当額につきましては、普通配当55円を予定しております。また、本年6月に配当方針を見直しております。
持続的な成長と企業価値向上のための積極的な事業展開やさまざなリスクに備えるための財務健全性とのバランスを考慮した上で、業績に応じた利益配分を行うことを基本方針とし、配当につきましては、安定配当を維持しながら中長期的な視点で連結業績に応じた利益還元を重視し、連結配当性向20パーセントを目標に毎期の配当額を決定することといたします。
また、⾃⼰株式の取得につきましては、株主還元や資本効率向上のため、時期及び財政状況に応じて実施いたします。すでに12月13日に自己株式の取得を決定しておりますが、今後は総還元性向も加味しつつ、引き続き利益還元に努めてまいります。
以上、2020年10月期業績予想についてご説明いたしました。続きまして、中期経営計画の進捗について社長の田中よりご説明いたします。
中期経営計画の位置づけ
田中剛氏：社長の田中です。よろしくお願いします。私からは2017年12月に策定しました中期経営計画につきまして進捗をご説明いたします。
17ページをご覧ください。中期経営計画の位置づけを簡潔にご説明いたします。下のグラフのとおり、2010年代のはじめから業容は大きく拡大しております。中期経営計画に基づき2020年のオリンピック開催年までに、景気に左右されない強固な経営基盤とすべく事業戦略を構築しております。
中期経営計画の最終年度となる2020年度の売上高、経常利益、経常利益率の経営目標を達成するべく、管理戸数や契約決定件数を増加する一方で、自社物件の取得、基幹システム刷新に向けた投資も行っております。
中期経営計画 利益計画の進捗（連結）
18ページをご覧ください。中期経営計画2年⽬として、2019年10月期も1年目に続いて非常に好調に推移いたしました。2019年10月期の業績は売上⾼426億6,700万円、営業利益34億2,500万円と、いずれも当初の中計目標を上回って順調に進捗しております。なお、当期純利益は中計最終年度⽬標をすでに超過達成しております。
2019年10月期の業績予想も売上高、営業利益ともに当初の中計目標を上回る見込みです。
中期経営計画 施策の進捗
19ページをご覧ください。中計策定時にお示しした施策の進捗状況です。あくまでもイメージですが、現時点での進捗状況に対する評価をAからEまでの5段階で付けております。
不動産賃貸管理事業の施策として、⼾数増加と利益重視は評価をAとしています。新規開発物件、利益率ともに概ね計画どおりに順調に推移しております。
ブランドの差別化およびサービス品質向上は評価Aとしています。UniLifeブランドを意識し、コンセプトを持った物件開発、促進や、より一層の広告・募集活動に引き続き注⼒してまいります。
各部門の一体運営は評価Bとしています。既存の他社管理物件を新たに当社で運営受託する取り組みでは、一定の成果が出ております。⼊居者アフターサービスにつきましては、さらなる充実を目指したいと思っています。
⾼齢者住宅事業の施策として、新規⾼齢者住宅の受託は評価Cとしています。本年10⽉に滋賀県にて24時間看護師対応のグランメゾン迎賓館⼤津⼤将軍をオープンいたしました。
運営⼒の向上は評価Bです。運営三原則のうち、⾼稼働の維持、介護サービス等の提供⼒向上は概ね順調に推移しております。運営の良質化につきましては、まだまだ途上であると認識しており、効率化と安心安全な運営体制の良質化を目指して取り組んでまいります。
地域に根差した存在については、評価Cです。⾏政からの委託事業や地域包括⽀援センターとの取り組みもスタートし、公⺠館化の取り組みを推進してまいります。
組織強化のための⼈員数・店舗数の増強は評価Bです。⼈員数は営業力強化にともなう人員強化に加え、M＆Aによる事業規模の拡大効果により、大幅に増加いたしました。
店舗出店は当初計画を下回る進捗になっているものの、需要環境の変化を柔軟に捉え、店舗効果を最大化すべく慎重に進めている結果と認識しております。
以上のとおり、概ね順調に推移していると考えておりますが、引き続き、すべてにおいてのA評価を目指しております。
中期経営計画施策の進捗（新規物件開発）①
20ページをご覧ください。ここからは、中期経営計画施策の進捗についてご説明いたします。当社のビジネスはストック型ビジネスでありますので、より利益を生むストックを増加させることが成長に直結いたします。
つまり、管理戸数の増加と利益率の向上は、競争力の高い新規物件開発によって実現されます。そこで数年前より、当社のノウハウを投入した競争力の高い自社所有物件の開発にも力を入れているところです。
左側の図は自社開発物件の流れを示しております。右側は、当社が総合的なプロデュースをした自社開発物件の事例でございます。
金沢、徳島で2020年3⽉に運営開始予定の学生会館です。家具・家電、⾷事付き、またインターネット環境やセキュリティも充実した設備を整えております。
すでに予約を開始しておりますが、現時点で非常に高い人気を誇っております。将来的にはこのように高稼働の自社開発物件を売却して、資本を回収しつつ、競争力の借上物件を増加させていく戦略です。
現時点では非常に順調に進捗していると考えております。
中期経営計画施策の進捗（新規物件開発）②
21ページをご覧ください。スライド左は、リノベーションによる物件開発の事例でございます。居室や共用部分の学生のニーズに応える仕様にリノベーションするとともに、入居者同士の交流を促進するコミュニティスペースの設置や、電子書籍などを無料で読めるサービス提供により、高付加価値の学生マンションの展開を行っております。
スライド右側は、当社の新たな地域の展開および、今まで既に出店しているエリアの新市場を開拓した事例でございます。
茨城県初進出となる「UniLifeつくば店」を出店したり、静岡では初となる⾷事つき学⽣マンションをプロデュースしております。当初のブランド力、ノウハウを活かして各地域への積極的な展開を進めています。
中期経営計画施策の進捗（新規物件開発）③
22ページをご覧ください。⼤学・⼤学⽣協さんとの連携による展開をご説明いたします。この度、当社では初となる早稲田大学の推薦学生寮を運営することとなりました。
安全で快適な学生生活をサポートすることに加えまして、この寮ではRA（レジデント・アシスタント）制度を導⼊しております。
入居者でもある学生リーダーが⼊居者交流⾏事を運営したり、⽇本⼈学⽣また外国⼈留学⽣も含めた入居者の生活相談、生活指導を行うことで、人間的にも成長できる場を提供しています。
また以前に紹介いたしました高知の学生会館が好評だったことから、隣接して来春竣工予定で、新たに1棟を建設中です。こちらもかなり人気が高くなっております。
中期経営計画施策の進捗（⼤⼿デベロッパー等との連携）
23ページをご覧ください。⼤⼿デベロッパーさんとの連携による物件開発の例をご説明いたします。
スライドの左上は、東⽇本旅客鉄道さまとの秋田駅周辺開発の一環としての開発例です。右上は三菱地所レジデンスさまとの仙台での開発事例です。
スライドの左下は、住友商事さまとの東京世田谷区での例、右下は三井不動産レジデンシャルさまとの、東大阪での開発事例です。
これら⼤⼿デベロッパーさんとの連携により、先方さまの持つ用地、用地資産、土地の仕入れや設計施工に関する物件開発力と、当社が持つ学生マンション特有の運営ノウハウを相互に活かす点が特徴でございます。
一般の賃貸不動産とは異なる観点から選定した学生向けならではの立地に、比較的大規模となる競争力の高い物件を獲得することが可能となります。
中期経営計画施策の進捗（ブランド差別化）
24ページをご覧ください。ブランドを差別化するための取り組みについてご説明いたします。スライド左側は、学⽣サポート拡充によるマンションブランド価値向上施策です。
就職活動のサポートとして、入居者を主な対象とした無料の就職⽀援セミナーやスキルアップ講座を各地で開催しております。学生マンションでの生活がより充実したものとなるように、学生の社会への羽ばたきを応援しております。
また左下は、⾷育・健康の観点から⾷⽣活サポートの取り組みを上げております。この3月より運営を開始した京都・高野の学生会館を屋上に菜園を設けております。
土に触れたり有機栽培の野菜作りを体験してもらうことで、⾷育・コミュニケーションの場を創造しています。
スライド右は、国際交流の機会創出によるブランド差別化です。以前にもご紹介しました留学⽣向けマンションの地域・コミュニティ作りへの取り組みが評価され、2019年のグッドデザイン賞を受賞しております。
今後もこのような取り組みを促進していこうと考えています。
中期経営計画施策の進捗（M&A）
25ページをご覧ください。8月に実施しました東京学⽣ライフグループ3社のM＆Aについてご説明いたします。
̶東京都・埼⽟県・千葉県・神奈川県に展開する東京学⽣ライフグループを子会社化することで、これまで未出店エリアへの事業拡⼤、未提携の教育機関との関係構築等のシナジー効果の発揮を期待しています。
中期経営計画施策の進捗（⾼齢者住宅事業）
26ページをご覧ください。⾼齢者住宅事業についてご説明いたします。⾼齢者住宅事業としては、地域の多様なニーズに応えることが重要であると考えております。
多様な⾼齢者住宅を核として、公⺠館化の推進により地域への浸透を図り、M＆A等で取得した福祉⽤具会社により在宅⽣活の⽀援も可能となりました。その結果、運営施設666室、在宅顧客約800名の相乗効果の見込める顧客層を保持することとなりました。
今後の事業展開につきましては、不動産等のまだ手がけていない領域にも取り組んでまいります。
スライド左下は公⺠館化の取り組み例です。当社運営の⾼齢者住宅にご入居のお客さまのうち、約8割は同一もしくは隣接市町村からのご入居です。そのため、地域に根差した運営を行うことが高稼働につながると考えております。
写真は入居者さまおよび近隣のみなさま向けの健康運動タイム等、地元学⽣の就活体験の様子です。入居者さまと地域のみなさまとの交流の場になると、大変好評であり、今後も継続していく予定でございます。
スライド右下のとおり、M＆Aにより取得した福祉⽤具会社を10月に既存介護子会社へ吸収合併いたしました。福祉⽤具事業の統合により、サービス提供⼒を強化し、従来手薄であった販売増、在宅介護リフォーム受託増につなげ、⽣産性の向上を実現するとともに潜在的な入居者さまの確保につなげてまいります。
このように地域の多様なニーズにお応えすることで、高齢者住宅事業の一層の発展、展開を図りたいと考えております。
ジェイ･エス･ビーのESGへの取組み
27ページをご覧ください。ESGへの取り組みをご説明いたします。「当社は豊かな⽣活空間の創造」を経営理念としています。
「安⼼・安全・快適・環境・健康・福祉」に配慮し、健全な若者の育成と魅⼒溢れる社会の実現に貢献してまいります。
スライド左は、社会貢献の取り組みでございます。学⽣マンション事業を通じて、マンション内のコミュニティを地域コミュニティに拡⼤する取り組みを行っています。
地域住民とのコミュニティの大きな輪を作ることで、まちづくりへの貢献をしていきたいと思っています。また学生に対しては、学⽣下宿年鑑表紙デザインコンペなどの文化支援を通じ、健全な若者の育成を図ります。
スライド右には環境への取り組みを示しています。低炭素型社会・環境配慮型まちづくりを目指して、学⽣マンションにおけるシェアサイクルの拡⼤等も行っております。
廃棄される自転車の量を削減したり、省スペース化も図るなど、CO2排出削減を目指しております。スライド右下は、リニューアル・リノベーションに関する当社の取り組みです。
リニューアル・リノベーションを活用することでCO2排出や廃棄物を削減しつつ、物件付加価値の向上に取り組んでいます。
以上で、当社からの説明は終わります。第4章は各種データ、各種外部環境分析を掲載しておりますので、ご参照ください。ご清聴ありがとうございました。
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