日本商業開発、通期は売上高・販売用不動産残高が過去最高を更新 地主リート等への売却が順調

2019年5月31日に行われた、日本商業開発株式会社2019年3月期決算説明会の内容を書き起こしでお届けします。IR資料

スピーカー:日本商業開発株式会社 代表取締役社長 松岡哲也 氏

1.(1) 2019年3月期 連結決算概要

松岡哲也氏:松岡哲也でございます。それでは、2019年3月期決算説明会を始めさせていただきます。本日は、2019年3月期の連結決算概要、2019年3月期のトピックス、主な不動産仕入実績、そして最後に2020年3月期の通期業績予想について、ご説明いたします。

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はじめに、2019年3月期連結決算の概要です。売上高は398億3,400万円と、前期に比べ85億7,300万円、27.4パーセントの増収。営業利益は44億4,600万円と、前期に比べ7億6,200万円、20.7パーセントの増益。

経常利益は43億2,700万円と、前期に比べ12億8,300万円、42.2パーセントの増益。親会社株主に帰属する当期純利益は26億8,400万円と、前期に比べ7億2,600万円、37.1パーセントの増益となりました。

なお、前期に比べ増収増益となった主な要因は、第1四半期連結会計期間に、不動産投資事業の東京都港区案件、神戸市中央区の案件、福岡県古賀市案件等の売却が進んだこと、そして、販売用不動産の仕入が順調に拡大している中、地主リートおよび地主リート以外の事業会社等へ案件を追加売却したことによるものです。

1.(2) 2019年3月期 セグメント別 経営成績

続いて、2019年3月期のセグメント別経営成績についてご説明いたします。売上高・営業利益が増加いたしました。

当期の不動産投資事業の売上高は387億1,800万円と、前期に比べ82億6,100万円、27.1パーセントの増収となりました。営業利益は72億5,800万円と、前期に比べ9億8,300万円、15.7パーセントの増益となりました。

1.(3)不動産投資事業 セグメント

また、不動産投資事業は、前々期の2017年3月期と比較し、売上高は53.6パーセントの増加。売却件数は14件から21件へと、57.1パーセントの増加。営業利益は10パーセント以上の増加となりました。

前期の2018年3月期と比較しますと、売却件数は微増であるものの、1件当たりの売却額が増加しています。

2. 2019年3月期 トピックス①

続いて、2019年3月期のトピックスをご説明いたします。売却案件数の増加および地主リート等への順調な売却により、売上高は7期連続で過去最高を更新しました。

そして、7期連続で過去最高の売上高を更新したとともに、販売用不動産、いわゆる「JINUSHIビジネス」用不動産の残高も、過去最高を更新いたしました。

2. 2019年3月期 トピックス②

借入金の増加についてご説明いたします。資金の機動的かつ安定的な調達としまして、当期末時点において、金融機関との間で、総額57億円のコミットメントライン契約を締結しています。

加えて、三井住友銀行をアレンジャーとし、同行初のスキームとなる、大口資金枠の範囲内で複数案件の借入を可能とする、総額200億円のシンジケートローン契約を含む、220億円の借入金枠設定契約を締結しています。

2. 2019年3月期 トピックス③

海外「JINUSHIビジネス」につきましては、米国において、ロサンゼルス・トーランスではStarbucks店舗の底地を、シカゴではChipotle Mexican Grillの底地を取得し、新しくスタートしています。

3.(1) 2019年4月期 主な不動産仕入実績

当期の「JINUSHIビジネス」用不動産の仕入実績について、代表的なものをいくつかご紹介させていただきます。

国内の案件では、大型案件である、東京都が所有する八王子市の約3万6,000坪の土地を取得いたしました。本物件は、商業部分(約2万1,000坪)と物流部分(約1万5,000坪)に分けて、それぞれ信用力があるテナントと、50年間の長期にわたる事業用定期借地権設定契約を締結します。

次に、工場・物流センター等に人気のある千葉市湾岸エリアにおいて、約5,000坪の土地を取得し、トヨタユーゼック(中古自動車ロジスティックスセンター)と、30年間の長期にわたる事業用定期借地権設定契約を締結いたしました。

3.(1) 2019年3月期 主な不動産仕入実績

京都では、約500坪のホテル用地を取得しました。年間5,000万人を超える観光客が訪れ、世界遺産にも登録された古都の中でも、北側に京都御所、南側に京都市役所、日本銀行京都支店およびホテルオークラ、東側にリッツカールトンホテルが位置する、河原町通りに面する好立地です。観光・ビジネスの両面で利用できるホテルと、50年間の長期にわたる事業用定期借地権設定契約を締結しました。

3.(2) 2019年3月末時点 販売用不動産残高の地域分散及び用途分散

2019年3月末時点の「JINUSHIビジネス」用不動産の残高における、地域分散および用途分散につきましては、東京圏における「JINUSHIビジネス」の拡大を推し進める中、東京圏案件が40パーセント強となり、同地域の仕入が順調に拡大しています。

4.(1) 2020年3月期 業績予想

2020年3月期の通期業績予想について、ご説明いたします。2020年3月期の連結業績予想は、売上高が500億円、営業利益が50億円、経常利益が40億円、親会社株主に帰属する当期純利益が27億円となっています。

2020年3月期の売上高は、売却案件数の増加および地主リート等への順調な売却により、8期連続の過去最高を予想しています。

配当政策につきましては、長期的かつ安定的な事業基盤の強化のために、必要な内部留保の充実を図るとともに、投資家のみなさまへの利益還元を狙いとして、安定した配当を継続することを基本方針としています。2020年3月期の配当は、1株当たり55円を継続する考えです。

4.(2) 「地主リート」の資産規模

地主リートの資産規模について、ご説明いたします。地主リートは、私募リートかつ非上場リートであるため、上場リートの機関投資家が抱える、大幅な元本価格の変動リスクを回避することができるとともに、長期に安定した収益を実現できる不動産投資先となります。いずれも、事業用定期借地権設定契約による底地のみを取り扱うことによるメリットです。

地主リートにつきましては、運用開始から5年を迎える2021年3月期には、1,000億円以上の資産規模へ着実に推し進めます。

4.(3)財務戦略(借入枠増額及び有利な借入条件への変更など)

当社の資金調達におきましては、1つ目に、取引金融機関の増加。2つ目に、10~30年といった、借入期間の長期化を実現していること。3つ目に、財務制限条項等のコベナンツ条項、期限の利益の喪失条項の撤廃。4つ目に、コミットメントライン等、幅広いバンクフォーメーションによる大口の借入枠確保ということで、前期に引き続き、金融機関とコミットメントライン契約を締結していることに加え、借入金枠設定契約を締結し、強固な財務体質の構築を進めていきます。

以上をもちまして、2019年3月期決算説明会を終わります。ご清聴、ありがとうございました。

記事提供:ログミーファイナンス

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