サンセイランディック、通期は単体で増収増益も、子会社で赤字幅が拡大し、連結では計画未達

2019年2月19日に行われた、株式会社サンセイランディック2018年12月期決算説明会の内容を書き起こしでお伝えします。IR資料

スピーカー:株式会社サンセイランディック 代表取締役社長 松﨑隆司 氏
株式会社サンセイランディック 常務取締役 管理本部長 永田武司 氏

2018年業績トピックス

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永田武司氏:本日は、みなさまお忙しい中お越しいただきまして、ありがとうございます。はじめに私より、昨年度の決算概況を説明させていただきます。

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まず、昨年度のトピックスでございます。サンセイランディック単体では、売上高・営業利益ともに前期比・計画比で増加しております。連結では、子会社の建築事業の不振により、売上高・各利益が計画未達となりました。仕入につきましては、年間目標104億円に対して、実績は111億円となりました。

なお、建築事業では、本社移転や展示場閉鎖の決定等、体制の抜本的な見直しを実行しております。

2018年業績ハイライト

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続きまして、2018年度の業績ハイライトでございます。不動産販売事業における底地所有権の売上増加により、サンセイランディック単体では営業利益が前期比・計画比で大幅に増加しております。

しかし、建築事業の不振により、連結では売上・各利益が計画未達となっております。なお、建築事業の損失への引当により、単体でも経常利益と当期純利益が計画未達となっております。

また、利益の源泉である仕入高につきましては、前年比で11.7パーセント減少し、計画比で6.5パーセント増の111億6,400万円となっております。

その結果、売上は計画比で3.7パーセント減少の168億3,300万円、売上総利益は(計画比で)1.7パーセント減少の48億500万円、営業利益は(計画比で)3.6パーセント減少の17億6,000万円、経常利益は(計画比で)3.5パーセント減少の16億4,200万円、そして当期純利益は(計画比で)13.1パーセント減少の10億600万円となりました。

連結損益⽐較

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連結の損益比較でございます。販管費につきましては、販売が増加したことにより販売手数料が6,400万円増加しております。また、給与手当が5,400万円増加、賞与が4,300万円増加いたしました。営業外費用においては、支払利息が4,000万円増加しております。

特別損失としては、投資先の財務状況の悪化により、投資有価証券評価損を5,000万円。建築事業を営んでいる連結子会社のOne’s Life ホームが展示場閉鎖を決定したことにより、展示場閉鎖損失を3,600万円。そして、保有賃貸物件を売却いたしましたので、固定資産売却損を1,600万円計上しております。

単体損益⽐較

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単体の損益比較でございます。不動産販売事業を行うサンセイランディックでは、売上高・売上総利益・営業利益が前年比・計画比ともに上回り、順調に推移いたしました。

しかしながら、建築子会社のOne’s Life ホームへの損失引当金約2億円を計上したため、経常利益は前年比で0.2パーセント減少、計画比においても5.2パーセント減少の16億600万円となっております。

連結貸借対照表サマリー

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連結貸借対照表のサマリーでございます。販売用不動産につきましては、仕入が順調に推移したことにより、昨年度とほぼ同水準の残高となっております。

有利子負債につきましては、物件の販売が順調に推移したことにより、短期借入金が23億5,800万円減少しております。また、事業期間が1年超の大型物件をしたことにより、長期借入金が9億5,700万円増加しております。その結果、有利子負債は前年比で13億9,100万円減少しております。自己資本比率は53.1パーセントとなり、(前期末比で)5.8ポイント上昇しております。

2017年度以降、仕入が大幅に増加して棚卸資産が増加した結果、総資産は増加しております。一方、2018年度の経常利益が前年度と同水準となったことにより、ROAは9.8パーセントに低下いたしました。

事業別販売実績(不動産販売事業)

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事業別の販売実績の3ヶ年の推移および計画対比でございます。底地につきましては、過去最高の70億円超を販売し、ほぼ計画どおりの着地となっております。前期に仕入れた大型案件の販売が貢献しております。エリア別に見ると、底地の売上高の約7割が関東エリアでの販売となっております。

居抜き事業は、売上高が前年度と比べて10.4パーセント下回っております。前年度と比べて物件規模が小さめのものが多かったため、販売件数の増加と利益率の改善でカバーしております。エリアについては、売上の7割が西日本エリアでの販売となっております。

所有権につきましては、札幌市で大型物件を販売したことにより、大幅な増収となっております。所有権は、売上・利益の半分以上が北日本エリアとなっております。

事業別仕入高(不動産販売事業)

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事業別仕入高の実績でございます。底地につきましては、区画数が前年比で12.7パーセント増の513区画、仕入高が(前年比で)1.1パーセント減の51億8,800万円となり、前年度とほぼ同水準となりました。関東エリアを中心に、1プロジェクトで1億円超の大型底地の仕入が16件ございました。前年度は11件です。16件に増えましたが、1区画あたりの仕入単価は前年度より100万円程度低下しております。

居抜きにつきましては、区画数が前年比で14.3パーセント増の72区画、仕入高が14.4パーセント増の52億1,100万円となり、大幅に増加しております。大阪・愛知エリアを中心に、仕入高1億円超の物件が12件ございました。前年度は11件です。

所有権につきましては、前年度には大型の所有権の仕入があっため、その反動で仕入高が20億8,200万円の減少となっております。

仕入高・棚卸高推移表

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仕入高・棚卸高の推移表でございます。(スライドの)グラフの縦棒が各期の仕入高、折れ線が棚卸額の推移となっております。2017年度は大型案件を多数仕入れたことによって棚卸高が大きく伸びており、現在も100億円超を維持しております。

仕入拡大に伴う販売業務量増加により、底地事業の一部販売に時間を要している物件が出てきております。こちらは、人員の増加や、営業マニュアルとITツールなどを用いた営業業務の業務効率化などの対策を行っております。

案件数・仕入契約件数推移

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案件数・仕入契約件数の四半期ごとの推移表でございます。案件数につきましては、四半期ごとに500件を維持しております。案件の獲得チャネルの拡大もあり、徐々にではありますが、件数が増加しております。とくに居抜き案件が増加しておりますが、エリアごとの市況の変化がある中で、物件を厳選して仕入を行っていきたいと思っております。

建築事業の状況

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続きまして、建築事業を行っている子会社One’s Life ホームの状況でございます。売上高は、計画に対して47.3パーセント減となりました。販売管理費は計画より抑えることができましたが、営業損失が前期より大幅に増加し、引き続き赤字決算となっております。

コスト削減、ならびに注力すべきチャネルへの営業強化のため、駒沢の展示場の閉鎖を決定し、展示場の閉鎖損失3,600万円を計上しております。また、One’s Life ホームのコンセプトに合ったショールームの新設および固定費の削減のため、2019年1月に本社移転を実施しております。

そのほか、受注拡大のための取り組みとして、一昨年(2017年)12月にWebページをリニューアルし、Webマーケティングを強化しております。また、効果の高い広告への重点投資を行い、受注の増加を図っております。

建築事業受注高・受注残高推移

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One’s Life ホームの受注高および受注残高の推移でございます。昨年後半より行ってまいりましたWebマーケティングの強化、ならびにチャネル別の営業戦略の見直しにより、受注高が伸び、受注残高は大幅に増加しております。昨年下期以降の受注状況の改善を継続することで、今期は黒字化を見込んでおります。

以上が、2018年度業績の報告でございます。

各本部の市況認識

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松﨑隆司氏:それでは、ここより私松﨑から、今年度(2019年12月期)の業績予想についてご説明申し上げます。業績予想に先立ちまして、まずは各営業本部の不動産の市況感についてご説明申し上げます。

第一営業本部では、底地の大型物件が利益に貢献し、好調に推移いたしました。居抜き物件につきましては、不適切融資問題等により、一部金融機関さまの融資姿勢に変化が見られるということでございます。また、市況はピークを迎え、マーケット上でも一部落ち着きが出てきていると私どもは感じております。

本社におきましては、今期より営業体制を二部体制から三部体制に変更することにより、管理体制を強化し、よりきめ細かく対応できる体制を整備いたしました。引き続き、物件情報収集の強化に繋げてまいります。

第二営業本部は、おもに北海道・仙台エリアをカバーしております。所有権が好調に推移し、増収増益に貢献いたしました。居抜き物件につきましては、残念ながら、地価の高騰に伴い動きがよくない状況が続いております。また、物件が出てきても、私どもの目線では買いきれないという状況が出ております。

ただし、今期につきましては、とくに仙台において、知名度が向上していることによって情報収集力がアップしております。このあたりを活かして、私どもの基準をあまり変えることなく、物件をより慎重に選別して買っていくことに取り組んでまいります。

第三営業本部はおもに西日本エリアです。西日本エリアでは、居抜き物件の販売が順調に推移しております。しかしながら、やはりこちらでも昨年度は販売単価が下がっております。また、物件が小型化しているという傾向がございます。

今期は、一時期よりはいくぶん市況が下降している状況ではございますが、仕入につきましては引き続き安定していますので、さらなるエリア拡大を積極的に行ってまいります。また、新規出店いたしました京都支店の強化にも力を入れてまいります。

不動産販売事業 事業別販売計画

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続きまして、不動産販売事業の事業別販売計画についてご説明申し上げます。売上高は、前年比で1.2パーセント増加の162億4,300万円を計画していますが、期首の在庫の状況から、居抜きと所有権の割合が大きく変動しています。

底地は3パーセント増加の73億800万円、居抜きはほぼ1.5倍の74億9,100万円、所有権は7割減の9億9,100万円を計画しています。

所有権は、底地・居抜きに比べますと、相対的に利益が低い傾向がございます。すなわち、所有権の割合が低下すると、全体の利益率は上昇することとなります。ただし、先ほどご説明申し上げました市況の状況より、底地・居抜きの利益率を前期よりも低く見込んでいるため、売上高は増加するものの、利益率が低下し、売上総利益は前年度と同水準を計画しています。

2019年12月期 業績予想(単体)

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以上の市況感および事業別の販売計画を踏まえて、2019年12月期の単体業績予想についてご説明申し上げます。

先ほどご説明したとおり、売上高は1.2パーセント増加の162億4,300万円を計画しており、売上総利益は前年度と同水準を見込んでいます。一方、将来の成長に向けた人員増加や、仕入の拡大に伴う租税公課の増加により、販管費の増加を見込んでいるため、営業利益は(前年比で)15.0パーセント減少の16億5,000万円を計画しています。

建築事業では、業績の回復により、建築事業の損失への引当は発生しない計画ですが、営業利益の減少を埋めるまでには至らず、経常利益は(前年比で)3.7パーセント減少の15億4,700万円、当期純利益は(前年比で)3.1パーセント減少の10億3,500万円を計画しています。

また、仕入高につきましては、2020年度の中期経営計画達成に向け、(前年比で)8.6パーセント増加の121億2,700万円を計画しています。

建築事業の業績改善の取り組み

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赤字が継続している株式会社One’s Life ホームの業績改善は、中期経営計画の重要なテーマの1つでもありますが、抜本的な改善計画を策定いたしまして、昨年(2018年)10月から実行しています。

チャネル別の営業戦略の見直しに伴い、駒沢展示場の閉鎖や本社の移転を決定し、受注の拡大を目指すとともに、コストの削減を図っています。

昨年度の下期より受注状況が改善しており、当期は、昨年度の期初と比べて受注残高が大幅に増加してのスタートとなっています。営業戦略の見直しのほか、案件取得から引渡しまでの期間短縮、原価管理の徹底等の改善活動を引き続き継続することにより、今期の黒字化を計画しています。

2019年12月期 業績予想(連結)

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以上の株式会社サンセイランディックおよび株式会社One’s Life ホームの計画を踏まえた、2019年12月期の連結業績予想についてご説明申し上げます。

売上高につきましては、建築事業の売上増加により、(前年比で)8.2パーセント増加の182億2,000万円を計画しています。また、営業利益・経常利益につきましては、建築事業の業績を回復を見込むものの、株式会社サンセイランディック単体の減益を埋めるまでには至らず、営業利益は(前年比で)5.6パーセント減少の16億6, 600万円、経常利益は(前年比で)6.0パーセント減少の15億4,400万円を計画しています。

当期純利益は、特別損失の影響がなくなることにより、(前年比で)2.5パーセント増加の10億3,200万円を計画しています。1株あたり純利益(EPS)は122円17銭を見込み、配当は2円増配して1株あたり23円を予定しています。

営業利益・経常利益は減益の計画となりますが、計画の達成はもちろんのこと、計画以上の業績の達成を目指して事業を行ってまいります。以上が、当期の業績予想についてのご説明です。

中期経営計画の進捗について

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続きまして、中期経営計画の進捗状況についてご説明申し上げます。まず、新規事業の推進と収益化に向けての取り組みです。昨年(2018年)11月に、東京都大田区において、2棟目となる民泊事業の運営を開始いたしました。また、住宅弱者支援事業におきましては、昨年5月より、千葉県船橋市で第1号の事業の運用を開始いたしました。

次に、既存事業の安定成長についての取り組みです。これまでは、大阪を拠点として京都エリアの営業を行っていましたが、マーケットのポテンシャル(高いこと)や、地域に密着した営業によってエリアの拡大を進めたいと考えていることから、昨年9月に京都支店を新規開設いたしました。

また、上場以来、全社を挙げて新規チャネルの拡大に取り組んでまいりました。近年は、既存の不動産仲介業者さんはもちろんのこと、土地のオーナーさまに接している金融機関さまなど、資産を扱うさまざまな方々への営業を積極的化しています。その効果で、昨年から、案件情報のほか、底地の管理業務であるオーナーズパートナーの管理受託を数多くご紹介いただける体制になってまいりました。

また、エリアごとの特性を踏まえ、とくに東海・近畿・九州エリアでの人員を3割増となる6名増員し、営業強化に努めてまいりました。販売につきましては、販売マニュアルの再整備やブラッシュアップに努め、属人的な手法から、より組織的な手法に転換を図りつつあります。

人材育成につきましては、ベテラン社員のノウハウをマニュアル化し、活用を進めています。また、本支店間の人材交流なども積極的に行っており、人材育成も進んでいるものと考えています。

最後に、還元についてです。株主のみなさまへの還元拡大として、当期も増配を予定しています。社会への還元につきましては、子どもの未来を応援する活動を積極的に行ってまいります。社員への還元につきましては、昨年ベースアップを実施いたしました。

成⻑ ⺠泊物件の稼働状況

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成長を続けている民泊でございますが、一昨年前(2017年)に稼働を開始いたしました「抹茶ハウス」は、大田区の民泊要件の緩和が後押しとなり、稼働率および表面利回りが順調に推移しています。同時に、ノウハウの蓄積もできつつあります。

昨年(2018年)11月には、大田区において、第2号物件「あずきハウス」の稼働を開始いたしました。現在、京都エリアでも、物件の具体的な検討に入っています。

成⻑ One’s Life Homeとの連携強化

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続きまして、株式会社One’s Life ホームとの連携強化でございます。昨年(2018年)には、株式会社サンセイランディックの売却案件で、世田谷区弦巻と世田谷区下馬の2物件の施工をいたしました。

先ほどご紹介いたしました、昨年11月中旬に大田区で稼働を開始した「あずきハウス」のリノベーションも、株式会社One’s Life ホームを中心に行いました。今期も、シナジーが見込める物件につきましては、引き続き連携を強化してまいります。

成⻑ 住宅弱者⽀援事業 第1号物件

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2017年7月にプレスリリースさせていただきました、株式会社あんど・株式会社百戦錬磨との「高齢者や障害を持っている方への住まいに関する生活支援のための共同事業」の進捗について、ご説明いたします。

弊社は、不動産における権利調整能力を活かし、高齢者や障害を持つ方に賃貸可能な空き家物件を、不動産管理会社や物件オーナーから幅広く集め、住居に生活上支障となる箇所がないかなどの物件の調査を行ってまいります。

昨年5月より、千葉県船橋市で第1号物件が稼働しており、こちらはNPO法人に借り上げていただき、障害者が働くスペースとして利用していただいています。現在は、都内でも同様の事業ができないか検討を進めている最中です。

安定 京都⽀店開設

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続きまして、「安定」という部分のご説明です。先ほどからご案内しているとおり、京都支店を開設いたしました。これまでは、京都エリアについては関西支店を中心に営業活動を展開していましたが、京都エリアにおける営業活動の一層の強化・充実を図るためには京都支店が不可欠であると考え、昨年(2018年)9月より営業を開始しています。営業エリア拡大に向けて、ただいま全社を挙げて邁進しているところでございます。

安定 WEBサイトリニューアル

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仕入拡大の一環として、かねてより改修に入っていた弊社Webサイトが、今月末(2019年2月末)に公開を予定しています。いままで知恵袋的存在であった「底地.com」の内容を一新し、問い合わせにつながる動線設計に注力いたしました。エンド向け、不動産業者さん向け、士業・金融機関さま向けと入り口を分け、お客さまに合わせた情報を提供しながら、問い合わせ等に誘導したいと考えています。

また、当社ではこのWebサイトを「24時間365日働く営業マン」と位置付けて、情報発信や仕入増加につなげたいと思っています。みなさまも、よろしければぜひ一度ご覧いただければ幸いでございます。

安定 回転期間短縮への取組み

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物件回転期間の短縮への取り組みについてご説明いたします。底地の販売につきましては、いまのところ、仕入後1年で約8割を販売し、3年経過時点では残りの15パーセント程度を販売しているというペースです。

3年経過時点では、5パーセント程度の底地が棚卸資産に残ることになります。残りの底地につきましては、借地人さまとの交渉を重ねながら販売をしています。この残った5パーセントの底地については、地代の収入は得ていますが、あわせて毎期適切に評価を実施し、必要に応じて評価減を行っています。ただ、事業を拡大するに伴い、残存する底地が増えていくことにもつながっています。

5パーセントの底地の販売が、利益に多大に貢献してきましたが、今後の市況の変化に対応すべく、残っている底地の資金化を進め、回転期間を短縮するとともに、得られた資金の有効活用を検討したいと考えています。

底地の資金化促進のため、昨年、担当部署の人員を増員いたしました。今期につきましては、専門部署を設立することなども検討を進めているところです。

還元 底地基⾦(仮称)

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続きまして、「還元」です。昨年立ち上げた「底地基金」は、いまのところ仮称ですが、おかげさまで200件を超える活動原資を得ることができました。弊社からさらに資金などを補填し、いままで以上に、子どもの未来を応援する活動等に使っていきたいと思っています。

我々がなぜ子どもにこだわっているかでございますが、少子高齢化、とくに少子化です。少子化が進むということは、当然、不動産マーケットの縮小につながっていきます。ということは、我々のビジネスの幅が狭まることにもつながります。

子どもたちがしっかり成人し、社会人となれるように我々が応援することにより、不動産マーケットとともに、社会への貢献にもつながるものと考えて、子どもの未来を応援する活動を中心に(基金を)使っていきたいと考えています。

還元 配当の充実

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株主さまへの還元の拡大としましては、引き続き増配したいと考えています。2019年度につきましては、2円増配の23円といたしまして、6期連続となる増配を予定しています。また、それに伴い、配当性向は18.8パーセントに上昇する見込みです。

引き続き、株主さまに対する還元も重要な経営課題として位置付け、株主さまへの還元を拡大してまいります。

定量目標

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2020年度の定量目標です。いまのところ、2020年度に営業利益が20億円超、経常利益が19億円超を目標としています。2019年度につきましては、営業利益・経常利益とも減益の計画となっていますが、2020年度の計画達成に向け、仕入を拡大するとともに、株式会社One’s Life ホームの業績改善などを進めていくことによって、十分達成可能な数字だと考えています。

ROA(総資産経常利益率)推移

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最後に、ROAの推移についてご説明申し上げます。中期経営計画におきましては、ROA12パーセント超の維持を目標としています。2017年度以降、仕入が大幅に増加したことにより、棚卸資産が増加した結果、総資産が増加しています。一方、2018年度の経常利益は、前年度と同水準になったことにより、ROAは9.8パーセントに低下しています。

株式会社サンセイランディックにおきましては、棚卸資産の回転期間短縮に取り組むとともに、権利調整による利益の最大化を図ってまいります。また、株式会社One’s Life ホームの業績の改善もROAの向上に寄与することとなりますので、強化・充実させてまいりたいと考えています。

以上をもちまして、2018年12月期の決算説明会を終了させていただきます。ご清聴、ありがとうございました。

記事提供:ログミーファイナンス

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