2019年7月5日に行われた、トーセイ株式会社2019年11月期第2四半期決算説明会の内容を書き起こしでお伝えします。IR資料

スピーカー：トーセイ株式会社 取締役専務執行役員　平野昇 氏

2019年11月期第2四半期累計　業績ハイライト

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平野昇氏：お忙しいなかお集まりいただきまして、誠にありがとうございます。では早速、私から上半期の業績についてご説明します。

まず全体観で申し上げますと、上半期売上高が344億円で前年同期比では5.9パーセント増でございます。棒グラフに「進捗率」を青字で書いておりますが、年間計画に対して約48パーセントの進捗状況でございます。

（スライドの）真ん中が営業利益、右上が税引前利益でございます。税引前利益が76億3,400万円で、前年同期比で17.2パーセント増となり、進捗率も68パーセントになりました。

第1四半期が終わった時点で、売上は前年同期並みのなかで利益が前年同期をだいぶ下回っているのではないかと、ご心配の声もいただきました。しかし予定どおり、第2四半期に売る物件で利益を取れるものもありましたので、利益は着実に積み上がった状況でございます。

個別にはこのあとご説明しますが、セグメント別の営業利益が（スライドの）下段の真ん中にございます。全体観で見ていただくと、流動化、開発、売買によるものが、上期ではやや多めに見えるかと思います。

年間計画に対して、売買は営業利益ベースで70パーセント程度の進捗です。一方、それ以外の賃貸、ファンド、管理、ホテルが46パーセントの進捗です。賃貸以降がそれほど遅れているとも思っておらず、売買が好調に推移している状況でございます。

不動産流動化事業　‐2019年11月期　第2四半期累計‐

続いてセグメント別に移らせていただきます。7ページは流動化事業でございます。左側の棒グラフをご覧ください。まず上期の合計といたしましては売上高が170億円となっております。前期は第1四半期が大きく第2四半期が小さくなっておりますが、上期合算では前年同期比でマイナス2.9パーセントと、ほぼ前年同期並みです。

粗利は上期で57億円となり、前年同期比で12.9パーセント増と確実に利益が取れている状況でございます。

また（スライドの）左下に表が載っておりますが、年間計画に対しまして、現時点の売上の進捗率が約40パーセント程度です。一方、利益は6割ほど進捗している状況でございます。

前期の棒グラフを見ていただくと、第4四半期にトーセイ・リート向け物件を88億円ほど販売しており、同様なことが下期でも予定されております。

なお、上期におきましても第2四半期の棒グラフで薄いブルーの10億2,100万円は、トーセイ・リート向けに物件を1つ売却したことによるものでございます。

（スライドの）1番左下の欄外をご覧ください。前期末に低価法を適用し、4億5,600万円の引き当てを計上しました。これは郊外のレジデンス物件を中心に行ったものです。

その後今期に入り販売の状況を見ておりますと、引き当てたため粗利は0となる見通しだったのですが、実際には利益率が17パーセント程度取れて、現在売却が進んでおります。

右から左にというようにすぐには売れず、時間が多少かかる物件もございますが、追加の引き当て等は発生しないのではないかと見ております。

不動産開発事業　‐2019年11月期　第2四半期累計‐

開発事業は8ページでございます。上期全体の売上高は102億円でございまして、前年同期比で約18パーセント増加しております。また、売上総利益も前年同期比で7.5パーセント増と、利益率が一定程度以上取れているということで、進捗しております。

棒グラフの色分けをご覧ください。1番濃いブルーは戸建の住宅でございまして、各四半期ごとに、だいたいコンスタントに十数億円程度の売上を計上しております。

表中に記載はございませんが、戸建の利益率もだいたい前年同期と変わらず推移している状況でございます。

一方、（棒グラフの）薄い水色が分譲マンションでございます。今期におきましては第1四半期で約51億円、第2四半期で7億7,700万円でございます。右側の「売却物件の一例」にもございますが、「THEパームス調布マノアーガーデン」を上期で137戸販売しております。こちらのマンションも利益率全体を牽引したものでございます。

前期の第2四半期に祐天寺で売ったマンションがあり、そのときの利益率が高く出ておりますが、調布のほうも計画どおりの利益率が取れている状況でございます。

（今期の棒グラフに）緑色が2つございます。第1四半期に売却した物件は、当社の商業系のもので、「売却物件の一例」の右上にある千葉中央の商業店舗の物件、そして第2四半期に売却した12億円は1番右下にある横浜平沼橋で開発した賃貸マンションを1棟売却したものでございます。

年間計画に対しまして売上で約7割となり、営業利益が年間計画を上回るところまできておりますので、通期予算達成は十分可能と考えております。

不動産流動化・開発　仕入進捗　＜仕入額・在庫の状況＞

9ページの流動化と開発の仕入の状況でございます。棒グラフのとおり、引渡しベースで361億円分の物件を取得しております。

物件数は右下に表で書いております。流動化で20物件、開発用で9物件、合計で29物件買っております。ただ前期は上期だけで47物件、年間で65物件買っており、上期はかなり細かい物件をけっこう買っていたのですが、今期では細かいものはあまり仕入れておりません。

ただ前期の年間65物件に対して、今期もいまのところ29物件ですが、だいたいオンラインで進んでいると思っております。契約ベースでは463億円まできております。

（グラフの）色分けですが、斜線を引いているのは流動化物件、塗りつぶしただけのものは開発用物件です。

今期はとくに（開発用物件の）ホテルや物流施設などが増えていて、価格の問題もあり流動化の大型アセットの取得がなかなかできません。しかし、その分自ら大型アセットを作り出すような戦略にもとづく仕入れを強化しております。

不動産賃貸事業　‐2019年11月期　第2四半期累計‐

10ページは賃貸事業でございます。売上高は29億円で前年同期比ではプラス4.9パーセントの状況でございます。粗利は12億円で前年同期比でマイナス0.7パーセントとなり、おおむね前年同期並みの利益が出ております。

ただ、（左の棒グラフで）青色が固定資産の売上、緑色が流動資産で、とくに固定資産は順調に積み上げたいと考えているのですが、今期の第1四半期、第2四半期は前期に比べると少し減っております。

前期にもっていた物件のテナントさんが、前期末で全部撤退されました。買うときから全部撤退されるのは分かっていて買っており、現在改修工事に入っているところでございます。そのあいだはしばらく家賃が少なめに出るところがございます。

また、棚卸資産ですが右下に増減の内訳のグラフが載っております。前期末から見まして、新規取得と賃貸開始でプラス13物件です。一方、売却と賃貸終了でマイナス22件となり、差し引きマイナス9件です。賃貸物件は第2四半期末では減っている状況でございます。

会社としては引き続き賃貸の売上利益を増やしていくことを計画して、それに向けて進んでいる状況でございます。

不動産ファンド・コンサルティング事業　‐2019年11月期　第2四半期累計‐

11ページの不動産ファンド・コンサルティング事業でございます。まず右側のAUMをご覧ください。第2四半期末の時点で約6,506億円となっております。前期末に比べ120億円ほど減っております。この増減内訳が右下の表にございます。

私募ファンドでは、新たに約278億円分の新規ファンドや物件の追加がありました。一方で売却等によるエグジットされたものも約281億円ございまして、差し引きはほぼ横ばいの状況でございます。

先ほど少し申し上げましたトーセイ・リートに、トーセイが物件を1つ売却しまして、トーセイ・リートは10億円ほど増えております。

一方、CRE（コーポレート・リアル・エステート）がマイナス133億円ほどです。ずっとコンサルをしておりました案件がエグジットを迎えたため減少しました。

ただ、そのエグジットに際しては（スライドの）上の文章にも「売却サポートでインセンティブフィーを獲得」と書いておりますが、CREはそういう動きがあるときに収益の期待があるということで行っており、そういうものも計上することができております。

年間計画に対しましては、現在だいたい45パーセント程度の売上の進捗となっております。引き続き新規ファンドのお話や、物件追加のお話が多数きておりますので、年間計画に向けて十分に達成可能と判断しております。

不動産管理事業　‐2019年11月期　第2四半期累計‐

管理事業は12ページでございます。売上の棒グラフをご覧ください。まず全体として上期の売上高は前年同期比で17パーセント増となっています。粗利も売上の増加に連動しておりまして、16パーセント増で終わっております。

（売上の棒グラフの）とくに濃い水色がPM・BM報酬ということで、契約にもとづいて毎月いただける報酬でございます。安定感がより高いもので、こちらが各四半期ごとに順調に増加して推移しております。

一方、スポット工事・手数料は、とくに今期におきましては手数料も増え、スポット工事でかなりの額の受注もできておりますので、そちらが増えて売上・利益ともに前期比で大きく伸びている状況でございます。

ホテル事業　‐2019年11月期　第2四半期累計‐

13ページは6つ目のセグメントのホテル事業でございます。左側の棒グラフを見ていただきますと、前期の各四半期に比べて、今期の第1四半期で増え、また第2四半期でさらに増えております。

前期は神田のホテルが（グラフの）濃い部分でございまして、当社が賃貸していた2物件のホテルが薄い部分で表されております。

今期の第1四半期から上野のホテルが追加されまして、いま稼働中のホテルが第1四半期で2物件、賃貸が2物件でした。しかし、第2四半期に入りまして賃貸していた1物件のホテルオペレーション事業を当社がすべて譲り受けたため、賃貸件数が1物件減りました。

その分ホテル収入が神田・上野に続いて幕張で3物件から入るようになり、売上が大きく伸びております。

なお、いま申し上げた幕張は、（スライドの文章の）上から3つ目「トーセイ・ホテル＆セミナー 幕張」です。我々がオペレーションを開始したうえで計上どおりに先月から大規模改修に入り、2020年5月にオープンを考えております。

よって、第3四半期から幕張の分の売上はまた減少する予定でございます。

バランスシート要旨（連結）①　‐資産の部‐

バランスシートに移ります。14ページが資産でございます。資産サイドは第2四半期末の総資産合計が1,458億円ということで、前期末に対しましてプラス70億円ほどとなりました。その内訳は棚卸資産・販売用不動産で47億円ほど、現預金で25億円ほど増えている状況でございます。

棚卸資産の増加と減少の内訳を（スライド下部に）細い字で書いておりますが、売った分以上に買った状況でございます。

バランスシート要旨（連結）②　‐負債・資本の部‐

15ページが負債・資本の部でございます。先ほど申し上げたとおり全体として合計で約70億円増えたうち、負債で増えたのが約42億円、資本で増えたのが約28億円でございます。

負債のうち、借入金が長期と短期を合わせまして51億9,000万円ほど増えましたが、いろいろと明細を左下に記載しております。売却にともなう返済や、新規仕入れにともなう調達ということで、順調に推移しております。

また資本のところにBと書いておりますが、今回はプラス28億円となっております。この増減内訳は右下に書いてあるとおりです。利益の積み上げで52億円、剰余金の配当は前期実績に対する配当でマイナス14億円、さらに今期に行った自己株取得で純資産がマイナス9億9,000万円になったことにより、プラス28億円でございます。

ちなみに自己資本比率は第2四半期末で37.6パーセントとなり、前期末並みの水準を維持しております。

棚卸資産の状況①

棚卸資産の状況は16ページでございます。第2四半期末でもっている物件は110物件で、簿価は約672億円でございます。

前期が116件ございましたので、件数は減りました。簿価の672億円は前期よりも47億円増えております。また売上想定が約1,181億円で前期末よりも127億円ほど増えて終了しております。

棚卸資産の状況②　‐推移‐

17ページは2008年から今日に至るまでの各年度末の、弊社が所有している物件の売上想定の棒グラフでございます。

今期第2四半期は1番右端に書いてあるとおり約1,181億円分であります。1番左端のリーマン・ショック直後を見ていただくと約764億円で、開発マンション、開発オフィス、流動化マンション、流動化オフィスの4タイプでした。しかし、右端を見ていただけばわかるとおり、現在はこれだけいろいろなタイプを用意することができました。

当時はあまりにも収益用不動産に頼りすぎているところがあったため、それらをいろいろ分散している状況でございます。

固定資産の状況

固定資産については18ページでございます。第2四半期末でもっている固定資産が29物件で簿価は約419億円となっております。こちらは当社の自己計算によりますが、公正価値を計算してみますと約648億円ということで、単純に差額で約228億円の含みがあります。

228億円を実現した場合に税金を払って、税引後で残る部分は153億円ということになるので、赤枠で囲っている額の含みがあるということになります。

これを左下の発行済株式で割り算すると、1株あたり322円14銭の含み益があると試算しております。これに向かって株価が上がることを願っております。

金融機関借入の状況

最後に19ページは借入の状況でございます。まず左側のところですが、平均借入金利は1.05パーセントとなり、引き続き引き下げができている状況です。

一方、平均借入期間については固定資産は16年、棚卸資産は6.7年で、なるべく長期に取るということを実現できている状況でございます。

また右側のグラフは借入の残高の推移でございます。固定資産で借りているものが約268億円、先ほど説明した今期末の固定資産の簿価が約419億円でございますので、割り算しますとLTVは64パーセント、販売用不動産が簿価で672億円なのでLTVで79パーセントです。いわゆる借り過ぎなどはなく、適度なLTVで調達できている状況でございます。

私からの報告は以上です。ありがとうございました。

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